長(zhǎng)租公寓行業(yè)分析報(bào)告 長(zhǎng)租公寓行業(yè)前景及現(xiàn)狀分析

• 方蔓桃 2022年12月20日 來(lái)源：百度 474 25
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隨后，因疫情防控等原因，租房群體減少，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了資金缺口，為了支撐業(yè)務(wù)運(yùn)行，有的企業(yè)只能繼續(xù)擴(kuò)張，用新收取的租金抵償之前的欠款。在2020年前后，長(zhǎng)租公寓頻頻發(fā)生爆雷、跑路現(xiàn)象，蛋殼、青客等企業(yè)都未能幸免。這也引起人大代表對(duì)“長(zhǎng)租公寓”運(yùn)作模式的關(guān)注

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)前景及現(xiàn)狀如何?長(zhǎng)租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租公寓和非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來(lái)看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購(gòu)或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

從長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間結(jié)構(gòu)上看，商辦建筑改長(zhǎng)租公寓也存在客觀性限制因素，并非所有的都適合改造。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，以提高市場(chǎng)參與者的融資效率、降低其融資成本。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析顯示

長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)狀分析

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場(chǎng)占有率，其投資市場(chǎng)正在開(kāi)始形成，市場(chǎng)化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。

就我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模變動(dòng)情況而言，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，除開(kāi)2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模下降外，2017年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.4%。

隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇。隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開(kāi)始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過(guò)80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國(guó)總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國(guó)供給總量的81.7%。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)占比變動(dòng)而言，個(gè)人租賃仍是主流，規(guī)?；厔?shì)持續(xù)推進(jìn)，數(shù)據(jù)顯示，隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓整體需求持續(xù)增長(zhǎng)，具備成本和資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的集中式長(zhǎng)租公寓占比持續(xù)提升，數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長(zhǎng)212%至449億元，相對(duì)而言，分散性和以個(gè)人為主的非結(jié)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占比小幅度下降。

近年來(lái)隨著萬(wàn)科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長(zhǎng)租公寓數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2021年已達(dá)260萬(wàn)套，相較17年底增長(zhǎng)160萬(wàn)噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來(lái)源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長(zhǎng)。

從長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)至2022年底，六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。未來(lái)不同城市的長(zhǎng)租公寓行業(yè)物業(yè)所有權(quán)將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳的長(zhǎng)租公寓物業(yè)所有權(quán)將凸顯地方國(guó)企的帶動(dòng)和引領(lǐng)作用;杭州、廣州和成都的物業(yè)所有權(quán)則將大部分集中在開(kāi)發(fā)商手中。

下半年，伴隨大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)、規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)等各項(xiàng)政策的不斷完善與落地，長(zhǎng)租市場(chǎng)的活躍度將進(jìn)一步升高。

近年來(lái)，　隨著租房需求增加，短短數(shù)年間，長(zhǎng)租公寓這一新興業(yè)態(tài)就取得爆發(fā)性增長(zhǎng)，但也一度出現(xiàn)部分品牌“爆雷”“租金貸”等情況。長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是“二房東”，即運(yùn)營(yíng)方與業(yè)主簽下長(zhǎng)期租約，再把公寓轉(zhuǎn)租給租戶。龐大的租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系帶來(lái)一系列新情況和新問(wèn)題，引起人大代表對(duì)長(zhǎng)租公寓模式的思考。在代表們看來(lái)，長(zhǎng)租公寓暴露出來(lái)的問(wèn)題，一定程度上與立法約束缺失相關(guān)，要讓租客住得舒心、住得放心，住房租賃立法需提上日程。

11月23日，市十五屆人大常委會(huì)第46次會(huì)議表決通過(guò)了《上海市住房租賃條例》。這部法規(guī)的亮點(diǎn)之一，就是加大了對(duì)“二房東”的監(jiān)管，著力促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

隨后，因疫情防控等原因，租房群體減少，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了資金缺口，為了支撐業(yè)務(wù)運(yùn)行，有的企業(yè)只能繼續(xù)擴(kuò)張，用新收取的租金抵償之前的欠款。在2020年前后，長(zhǎng)租公寓頻頻發(fā)生爆雷、跑路現(xiàn)象，蛋殼、青客等企業(yè)都未能幸免。這也引起人大代表對(duì)“長(zhǎng)租公寓”運(yùn)作模式的關(guān)注。市人大代表朱虹就研究過(guò)這一業(yè)態(tài)常見(jiàn)的幾種經(jīng)營(yíng)行為。比如“租金貸”，即金融機(jī)構(gòu)將一年的租金貸款直接發(fā)給租賃企業(yè)，租客每月以租金的形式向金融機(jī)構(gòu)償還貸款?！案呤盏妥狻?，即租賃企業(yè)以較高價(jià)格從房東手中獲取房源，以較低價(jià)格租給租客，以此來(lái)吸納大量房源，快速擴(kuò)張?！伴L(zhǎng)收短付”，即租賃企業(yè)從租客手中按季度、年等一次性收取較長(zhǎng)期限的租金，對(duì)房東則按月支付房租。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓，似乎擺脫了“靠資本搶房源、靠轉(zhuǎn)租吃差價(jià)”的模式。沒(méi)有走此前爆雷公司的老路，是否就意味著萬(wàn)事大吉，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?記者發(fā)現(xiàn)，這種模式依然存在一些問(wèn)題，在某投訴平臺(tái)上可以發(fā)現(xiàn)不少對(duì)此類公寓等的投訴，比如不退押金、7天無(wú)條件退款不肯退、水電費(fèi)收費(fèi)超標(biāo)、服務(wù)效率低下、隔音差、管理不到位等?！耙坏┦袌?chǎng)有變化，集中式長(zhǎng)租公寓同樣也面臨資金之困，租客一樣會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)?！壁w雪平認(rèn)為，無(wú)論哪種運(yùn)作模式，住房租賃市場(chǎng)的秩序都需要法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶領(lǐng)整體住房租賃市場(chǎng)率先回暖，并分別在3月白領(lǐng)租房季及5月、6月畢業(yè)租房季實(shí)現(xiàn)成交量大幅攀升。其中，上海、武漢、成都、杭州幾大城市的長(zhǎng)租市場(chǎng)成交量同比、環(huán)比數(shù)據(jù)均有提升。

中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營(yíng)銷簽約—日常運(yùn)營(yíng)管理—后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計(jì);運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

從一線城市的實(shí)踐來(lái)看，受到長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)的青睞有限。租賃市場(chǎng)存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長(zhǎng)等問(wèn)題，只有少量閑置商業(yè)樓、或者去化不暢的公寓才會(huì)選擇出租。這在一定程度上抑制了開(kāi)發(fā)商或租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)推動(dòng)的積極性。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告中的行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等。報(bào)告中主要運(yùn)用圖表及表格方式，直觀地闡明了行業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型構(gòu)成、長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)效益比較、供需狀況等，是企業(yè)了解長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)狀況必不可少的助手。

更多長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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