房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運(yùn)行特征分析

• 陳博 2023年3月6日 來源：中研網(wǎng) 1030 65
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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。所謂服務(wù)是指行為主體通過該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對(duì)象獲得某種利益。依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指通過全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試或者資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，并經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可通過設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)的主要內(nèi)容有代理房屋買賣、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；代理房屋和國有土地使用權(quán)租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展歷程：

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1、復(fù)蘇（1978-1992年）

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我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)復(fù)蘇以城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)市場興起為背景，以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為條件，以落實(shí)私房政策為契機(jī)。1980年開始，國家推行城鎮(zhèn)住房制度改革，陸續(xù)出臺(tái)了土地有償使用、城市建設(shè)綜合開發(fā)、個(gè)人建房、房地產(chǎn)市場培育等一系列發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會(huì)主義道路前進(jìn)》報(bào)告明確指出社會(huì)主義市場體系包括房地產(chǎn)市場，這宣告了我國房地產(chǎn)市場的誕生。1983年國務(wù)院發(fā)布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，規(guī)定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權(quán)登記工作，為80%以上的房屋所有權(quán)人頒發(fā)了房屋權(quán)屬證書，這為房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1980年10月30日，國家城市建設(shè)總局下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市、遼寧省落實(shí)私房政策兩個(gè)文件的通知》（城發(fā)房字80]264號(hào)），開始落實(shí)私房政策，使大量房產(chǎn)在短短幾年內(nèi)發(fā)生流轉(zhuǎn)，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產(chǎn)市場，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的再現(xiàn)創(chuàng)造了契機(jī)。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)逐漸被認(rèn)可。改革開放之前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)被列為八種投機(jī)倒把行為之一，是被打擊和取締的對(duì)象。1978年之后，對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的限制開始松動(dòng)。1983年12月17日，國務(wù)院頒布《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（國發(fā)1983]194號(hào)），明令“任何單位或個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋，嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)。”1987年9月17日，國務(wù)院頒布《投機(jī)倒把行政處罰暫行條例》，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)不再是投機(jī)倒把行為。1988年8月8日，建設(shè)部、國家物價(jià)局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》（建房字1988]170號(hào)），提出“對(duì)一些在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中出現(xiàn)的尚存在爭議的問題，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問題等，可通過試點(diǎn)，從實(shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)逐漸得到了國家和社會(huì)的認(rèn)可。

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復(fù)蘇時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早的沿海地區(qū)對(duì)市場化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)持開明態(tài)度，內(nèi)陸地區(qū)則仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》（1987年6月17日發(fā)布）規(guī)定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，應(yīng)具有房屋所有人委托的證件。這代表依法、規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)開始被允許。相反，《西安市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》（1990年頒布）依舊將“私自交易房屋、居間牟利、倒買倒賣”視為違法行為。

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2、初步發(fā)展（1992-2001年）

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1992年國務(wù)院發(fā)布《于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)1992]61號(hào)），明確要求建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)市場糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)等。這確立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場化發(fā)展的道路。1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1995年國家開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場開始調(diào)整。此后出現(xiàn)了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了一次良機(jī)。1998年停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，面向二手房市場的經(jīng)紀(jì)服務(wù)興起。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)大量成立，持證從業(yè)人員快速增加。1993年2月，第一家全國性的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——中外合資建銀房地產(chǎn)咨詢有限公司成立，當(dāng)年，深圳就批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。1992年7月，上海首家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，其中專營性公司984家（外資企業(yè)143家）；兼營性公司921家（外資企業(yè)280家）。1993年，北京市成立120多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，至2001年底北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)類公司超過了2000家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2.5萬家。1994年，上海率先設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度，1996年有6300多人獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，1998年持證人數(shù)增至10518人。北京市1996年設(shè)立經(jīng)紀(jì)人考試制度，當(dāng)年通過考試的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員約有20多萬。

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3、快速發(fā)展（2001-2007年）

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2001年之后，我國商品房銷售穩(wěn)步增加，個(gè)人住房消費(fèi)成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個(gè)人購買面積達(dá)到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個(gè)大中城市存量住房交易60.35萬套，相當(dāng)于當(dāng)年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20%。信息技術(shù)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用。2001年之后，互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)逐漸普及，信息技術(shù)在改變著每個(gè)行業(yè)。據(jù)2004年《中國通信年鑒》統(tǒng)計(jì)，2003年，全國各種類型的互聯(lián)網(wǎng)用戶達(dá)到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網(wǎng)站已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)布房源信息，交易當(dāng)事人獲取經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人信息最重要的一個(gè)途徑。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍空前壯大。據(jù)國家工商行政管理總局統(tǒng)計(jì)，截至2007年，名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣的企業(yè)約29954家。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員隊(duì)伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，其中的18828人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到13350家。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)超過3萬家，從業(yè)人員逾百萬。

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4、調(diào)整發(fā)展（2007年之后）

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2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價(jià)徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產(chǎn)市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時(shí)期。其主要表現(xiàn)是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量下滑，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)門，經(jīng)紀(jì)人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創(chuàng)輝租售房地產(chǎn)顧問有限公司等機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了關(guān)閉大量門店，裁減公司員工的情況。

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運(yùn)行特征：

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。所謂服務(wù)是指行為主體通過該項(xiàng)活動(dòng)使另一個(gè)主體即服務(wù)對(duì)象獲得某種利益。依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、價(jià)格評(píng)估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。

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在經(jīng)濟(jì)生活的商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動(dòng)產(chǎn)品，因而在價(jià)格影響因素和價(jià)格形成、運(yùn)動(dòng)機(jī)制上具有不同于一般完全勞動(dòng)產(chǎn)品的商品特性。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素--價(jià)格，就必須具備一定的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)知識(shí)以及豐富的市場經(jīng)驗(yàn)。

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欲了解更多口腔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

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