房價(jià)下降房貸利率上升情況下 買房到底是便宜了還是貴了？

• 2017年11月22日 FanTianQing來源：鳳凰財(cái)經(jīng) 482 25
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

房價(jià)下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？

房地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)，不少城市房價(jià)都有所下降，如今買房劃算嗎？

估計(jì)大家最近聽的最多的事情是：北京的房價(jià)降了。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年“9.30”以來，僅北京一地就發(fā)布了約50次樓市調(diào)控政策，成交量跌了近40%。北京的房價(jià)每平米比高點(diǎn)時回落了1萬元左右，二手房有接近20%的下降空間。不過，同時也有另一種聲音出現(xiàn)，一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的圖表顯示，雖然房價(jià)下降了，但由于房貸利率不斷上升，實(shí)際上買套80平的房子要多掏76萬。

事情真是這樣嗎？房價(jià)下降房貸利率上升的情況下，買房到底是便宜了還是要多付錢？

1年多發(fā)布50次調(diào)控，北京部分房價(jià)跌20%

小編看了下，北京不少小區(qū)的房價(jià)確實(shí)有所下降，比如清華園附近的學(xué)區(qū)房、燕郊的二手房等等，身邊的小伙伴也在尋思著去買房了。北京房價(jià)的下降離不開一波接一波的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2017年以來，年內(nèi)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)已經(jīng)接近180次。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅北京一地，自去年“9.30”以來的一年時間，發(fā)布了約50次調(diào)控，樓市成交量跌約38.9%。

在歷史上最密集的調(diào)控政策潮下，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。

張大偉認(rèn)為，從城市上看，房價(jià)上漲居前的城市都會繼續(xù)調(diào)控。整體看，調(diào)控對購房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，在密集的調(diào)控下，特別是“3.17新政”以來，北京地區(qū)部分房價(jià)回落到去年年底的價(jià)位，房價(jià)比高位時每平方米回落了一萬元左右。算上9月，北京二手房價(jià)格的環(huán)比回落態(tài)勢已經(jīng)連續(xù)第5個月高于其他三個一線城市。

“北京作為全國加法與減法調(diào)控最嚴(yán)格的城市，出現(xiàn)的本輪調(diào)控效果最明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格將繼續(xù)下探?！睆埓髠ケ硎?。

張大偉認(rèn)為，對于目前市場來說，部分二手房價(jià)格已經(jīng)相比最高點(diǎn)有接近20%的下調(diào)空間，這種情況下，對于一些剛需人群來說，入市的意愿逐漸平穩(wěn)。

小編最近幾天也去走訪了下中介，有中介稱，北京市場房價(jià)下跌20%左右，海淀一樓盤每平方米下跌了約2.7元，北京附近例如燕郊等房價(jià)下跌明顯。

房價(jià)下跌，買房反而要多花幾十萬？

北京的房價(jià)下跌，購房者買房就一定會省錢嗎？也不盡然，因?yàn)殡S著調(diào)控的加深，房貸利率也在不斷上調(diào)。

今天，網(wǎng)上流傳出一張圖表：

按照這種圖表來計(jì)算，以一套80平方米的房子為例，到今年10月，一年中房價(jià)每平方米跌了1322元，但房貸利率從打9折，到今年10月上浮20%，那么貸款還款總額比去年多了79.72萬元，總購房款多了76萬多。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房均價(jià)從今年3月的61326元/平方米，下跌至11月的57564元/平方米，下跌了6.1%。在房價(jià)下滑的同時，銀行業(yè)卻多次提升房貸利率，從以前的打8.5浙，到打9折，再到現(xiàn)在媒體報(bào)道的普遍上浮10%。

那么，在房價(jià)下滑房貸上升的情況下，還值得買房嗎？是否真的如上圖所言，買房的總成本在上升呢？小編也好奇，于是對照著北京的房價(jià)和當(dāng)前的房貸利率，計(jì)算了一遍。

房價(jià)下跌，房貸利率上調(diào)，買房總成本升還是降？

北京的房價(jià)則是從今年3月的新政之后，開始回落，所以小編在計(jì)算時，則以今年3月北京的房價(jià)為例。

以北京天通西苑二區(qū)的房子為例。鏈接app 顯示，2017年3月14日，該處一套97.57平方米的房子成交總價(jià)為418萬元，單價(jià)為42842元/平方米。

當(dāng)時首付比例為35%，則需要支付首付款146.3萬元，還需要從銀行貸款271.7萬元，當(dāng)時的首套房貸款利率打9折，執(zhí)行利率為4.41%，以貸款期限為25年計(jì)算，則貸款加利息總共需要448.91萬元。購買該房子總價(jià)為595.2萬元。

10月份開始，據(jù)媒體報(bào)道，銀行對北京地區(qū)首套房的利率普遍在基準(zhǔn)利率上上浮10%。

據(jù)鏈家app顯示，在天通西苑二區(qū)今年10月18日成交的一套戶型大小類的房子，成交單價(jià)為39604元/平方米，和今年3月的新政實(shí)行前相比，每平方米下滑了3233元。

以上述同樣大小的一套房子計(jì)算，上述房子總價(jià)為386.4萬元，需要支付首付135.2萬元。相比下，首付便宜了11.1萬元。

此外，還需要再向銀行貸款251.2萬元，按照銀行目前在最新基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，25年期貸款本息合計(jì)為457.5萬元。照此計(jì)算，需要為整套房子支付592.7萬元。

相比較來看，總價(jià)便宜2.5萬元，基本持平。

不過，也并不是所有的房子都是這種情況，主要看房價(jià)下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。

比如，記者還看到過每平米價(jià)格降了6000多的，那么買房可以少付幾十萬；也有價(jià)格僅降了幾百塊，那么買房就需要多付不少錢。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴小編，對于購房者而言，是否劃算，主要是看房價(jià)下降和房貸利息哪個多，雙方是此消彼長的關(guān)系。有的房子，可能價(jià)格沒有下降很多，那房貸增加就占上風(fēng)了。

所以，是否值得入手，需要看具體的跌幅，那么是不是便宜了現(xiàn)在就值得去買呢？

劉璐表示，今年三月份其已經(jīng)說明十月全國樓市整體會迎來拐點(diǎn)，部分城市有先后?，F(xiàn)在來看，前期部分過熱城市的確已經(jīng)確立下調(diào)拐點(diǎn)了，而還有部分城市在補(bǔ)漲行情的末期。明年全國樓市整體來看應(yīng)該是一個調(diào)整年。

劉璐稱，如果剛開始下跌周期，那顯然應(yīng)該再等一下，“我估計(jì)2018年底到2019年初又會回暖，但同樣城市分化會很大”。

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