解讀：2018樓市調(diào)控第三波 未來房地產(chǎn)市場會如何變化？

• 2018年4月9日 chinairnwz來源：百家號 260 9
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...

近期，關(guān)于樓市調(diào)控的消息一直不斷。面對最近樓市調(diào)控的不斷加碼，未來房地產(chǎn)市場會如何變化？

　　兩會之后，尤其是2018年春季正式到來，業(yè)內(nèi)普遍認為中國房地產(chǎn)進入到了一個成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷，后面有剛需購房的集中釋放預期。而且也是按往年慣例進入春季后，中國房地產(chǎn)市場將恢復活力。

　　此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機化，回歸居住屬性。同時，我國房地產(chǎn)長效機制尚未建全，在原來的成績上需進一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長效機制加緊完善。

　　兩會之后，尤其是2018年春季正式到來，業(yè)內(nèi)普遍認為中國房地產(chǎn)進入到了一個成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷，后面有剛需購房的集中釋放預期。而且也是按往年慣例進入春季后，中國房地產(chǎn)市場將恢復活力。

　　盡管很多人對房地產(chǎn)市場抱有良好預期，但是3月份卻迎來了樓市的第三波密集調(diào)控，先是全國新一輪房貸利率的上浮，再有就是深圳（樓盤）宣布成為執(zhí)行“三合一”價格的一線城市，更有杭州（樓盤）、西安（樓盤）等二線城市對外宣布購房要“搖號”，這給房地產(chǎn)市場撥上一盆冷水，似乎樓市調(diào)控政策看不到盡頭。

　　調(diào)控之一：房貸利率整體上浮

　　春節(jié)后，北京（樓盤）多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武漢（樓盤）多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京（樓盤）首套房貸利率普遍上浮15%；廣州（樓盤）、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）已有銀行將首套房貸利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮來算，100萬的貸款，30年要多還45萬！

　　對此，有專家都表示，房貸利率還呈現(xiàn)上漲趨勢，這主要是：一方面，銀行從同業(yè)拆借市場上拿到的資金成本在上漲。融資成本上升，會影響到房貸成本。

　　另一方面，銀行對于房貸風險的控制。隨著房價的上漲，盤纏在高位，銀行的房貸風險也在上升，銀行需要提高房貸成本，來相應對沖風險。

　　調(diào)控之二：深圳頒布樓市“三合一”政策

　　3月28日，深圳頒布了一條樓市新政，表示將執(zhí)行“三價合一”政策。深圳這是繼北京、上海（樓盤）、廣州之后最末一個落地“三合一”價格的一線城市。

　　如此一來，投資客的扛桿率將縮小，深圳房價之前又現(xiàn)上漲勢頭，必將得到根本遏制。

　　深圳的樓市“三合一”政策，就在要求在二手房實際交易中，對貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房屋評估價，這三個價格進行統(tǒng)一，選取其中最低的一個價格作為房貸依據(jù)。此目的主要是對房地產(chǎn)市場“降杠桿、防風險”。

　　過去深圳炒房客利用三價不統(tǒng)一，進行高評房貸，騙取銀行更多房貸；利用少報網(wǎng)簽備案合同價，來少繳稅費；最終出售二手房產(chǎn)還有一個真正的成交時的價格。

　　如此一來，深圳房產(chǎn)的杠桿被提高了，房價也很容易失控，而且房價失真也很容易誤導政府在房地產(chǎn)的決策。

　　調(diào)控之三：杭州購房搖號將成為熱點城市標配

　　3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，表示將對新房銷售采取公開搖號全程公證的方式，以打擊炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。

　　3月30日，西安頒布政策，表示要跟進公開搖號政策；

　　我們歸納了一下，多地實施搖號買房，主要有這幾大好處：一是，在政府監(jiān)督下，杜絕了不良開發(fā)商亂收“號子費”“綁車位”等現(xiàn)象；二是建立買賣房產(chǎn)市場的公平、透明化的的環(huán)境，所有購房者不必靠關(guān)系買房，都可以獲得平等機會。三是，被搖號抽中的人可用公積金貸款買房。

　　正是因為接二連三的出了各種政策，于是引發(fā)了各路評論的熱議，有的學者認為，3月份各種政策紛紛出臺，中國的房價馬上要杠不住了。

　　也有人嗤之以鼻地認為，房地產(chǎn)調(diào)控是一個系統(tǒng)性工程，往鍋爐里逐步添油的方式，只會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)更猛烈的反彈。

　　那么，樓市調(diào)控第三波已經(jīng)密集降臨，這背后究竟說明了些什么？

　　首先，在經(jīng)歷了一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后。房地產(chǎn)調(diào)控雖然卓有成效，但房地產(chǎn)的價格和成交量都還在反復。也就是說只要現(xiàn)在稍有放松，房地產(chǎn)市場火爆的勢頭就會有反復。預計后續(xù)“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策還將持續(xù)下去，而且更多的城市會效仿加入，樓市調(diào)控政策起碼中短期內(nèi)不會改變。

　　再者，降低房地產(chǎn)杠桿率，嚴控金融風險早已引起高層警覺。無論是全國新一輪房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都上浮，還是深圳房價“三合一”，更是杭州的搖號新政，都在說明一個問題，我國決策層對于降低金融杠桿，防控金融風險，已經(jīng)當作一件非常重要的大事情來抓。

　　在整個中國地方政府去杠桿、居民部門去杠桿、企業(yè)單位去杠桿的大背景之下，中國房地產(chǎn)市場去投機化意圖非常明顯。未來中國的商品房無論是什么價位，但是起碼要回歸居住的屬性。

　　最后，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，就是要通過“時間換空間”的方式，落實房地產(chǎn)長效機制，讓中國的房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。一方面，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房等通過多渠道，多途徑的方式解決居民的住房難問題。另一方面，要等待房地產(chǎn)稅的出臺，就是既要減輕房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)的稅負，又要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。

　　對此，我們認為，此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機化，回歸居住屬性。同時，我國房地產(chǎn)長效機制尚未建全，在原來的成績上需進一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長效機制加緊完善。

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