恒大物業(yè)向港交所提交上市申請 2020物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場規(guī)模分析

• 2020年9月30日 WuYaNan來源：新浪 1122 72
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日前，中國恒大集團發(fā)布公告稱，恒大物業(yè)由公司間接持有71.94%權益，待上市完成后，恒大物業(yè)將仍然為中國恒大集團的附屬公司。據悉，恒大物業(yè)總在管面積約為2.54億平方米，物業(yè)的上市將進一步降低恒大的負債水平。

恒大物業(yè)將上市!日前，中國恒大集團發(fā)布公告稱，恒大物業(yè)由公司間接持有71.94%權益，待上市完成后，恒大物業(yè)將仍然為中國恒大集團的附屬公司。據悉，恒大物業(yè)總在管面積約為2.54億平方米，物業(yè)的上市將進一步降低恒大的負債水平。7月30日的市場消息稱，恒大物業(yè)擬募資20億美元，9月25日的消息稱，恒大物業(yè)估值或達110億美元。29日，中國恒大與持有恒大地產總額1300億的戰(zhàn)略投資者進行商談，已于9月29日和持有恒大地產總額863億元的戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議，同意不要求進行回購并繼續(xù)持有恒大地產權益。

隨著中國經濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

2020物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場規(guī)模分析

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產產業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。

從管理規(guī)模看，管理面積均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續(xù)分化。TOP10企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。在借助兄弟開發(fā)企業(yè)資源優(yōu)勢方面，百強企業(yè)通過承接兄弟公司獨立開發(fā)的項目、積極爭取兄弟公司合作開發(fā)的項目物業(yè)管理權、追隨兄弟公司擴張步伐等措施，拓寬物業(yè)服務半徑，持續(xù)加大規(guī)模效應。在市場化拓展方面，百強企業(yè)積極參與市場競標、選擇百強企業(yè)作為并購標的開展高質量并購、抓住非住宅物業(yè)領域新機遇、借助大數(shù)據、智能化等手段，增強企業(yè)市場拓展能力。在城市深耕方面，百強企業(yè)緊跟城市群政策導向，充分利用區(qū)域經濟發(fā)展和人口流入優(yōu)勢，重點挖掘核心區(qū)域蘊含的巨大物業(yè)服務需求，進行規(guī)?；季郑購娖髽I(yè)2019年單個城市項目數(shù)量均值為6.84個，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

從經營績效看，2019年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達10.40億元，同比增長17.38%，高于在管面積增速(15.08%)2.3個百分點，經營業(yè)績保持穩(wěn)健增長。在營業(yè)收入構成方面，基礎物業(yè)服務收入均值達8.17億元，依然是百強企業(yè)的主要收入來源;多種經營收入均值為2.23億元，多種經營收入占總營業(yè)收入比重為21.45%，多種經營對業(yè)績拉動能力不斷增強。在營業(yè)成本方面，受制于人工成本不斷上漲，項目外包降本作用的局限性，以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響，百強企業(yè)陷入成本管理瓶頸，2019年，百強企業(yè)營業(yè)成本率為75.98%，僅下降0.46個百分點。在毛利潤與凈利潤方面，2019年百強企業(yè)毛利潤率為24.02%，增長0.46個百分點;百強企業(yè)凈利潤均值為9112.37萬元，基礎物業(yè)服務凈利潤均值為4904.45萬元，多種經營凈利潤均值為4207.92萬元。

中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模分析

據數(shù)據顯示，截止2019年，中國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模約為8206億元，較2018年同比增速8.89%，行業(yè)增速相對較快。

圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模情況

數(shù)據來源：中研普華產業(yè)研究院整理

第三節(jié) 中國物業(yè)管理行業(yè)財務指標總體分析

一、行業(yè)盈利能力分析

據數(shù)據顯示，截止2019年，中國物業(yè)管理行業(yè)凈利率約為10.12%，較2018年利率上漲，受大環(huán)境影響，行業(yè)需求量增加，致使行業(yè)有小幅的增長。

圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)凈利率情況

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