商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 2021行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景趨勢(shì)分析

• 2021年2月1日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 846 52
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商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。

商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺(tái)、樓面)組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購(gòu)物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營(yíng)收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場(chǎng)百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行等。那么，商業(yè)物業(yè)行業(yè)怎樣?

商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與其收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一方面要受國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi);另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定要遵從一些原則。

一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))?；A(chǔ)條件：小區(qū)封閉;有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;綠化率35%以上(包括水面);綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上;固定活動(dòng)館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個(gè)/3戶。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 2021行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和前景趨勢(shì)分析報(bào)告

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場(chǎng)等。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，從產(chǎn)生至今大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)90年代初的產(chǎn)生階段、20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初的興起階段、21世紀(jì)至今的發(fā)展階段。伴隨經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)居民消費(fèi)水平快速提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)刺激市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資總額從2005年的2,040億元增加至2015年14,607億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積從2005年4,081萬(wàn)平方米增加至2016年前三個(gè)季度的3352.49萬(wàn)平方米。2016年我國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)7元/㎡/月，2016年我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1617.1億元。

未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營(yíng)規(guī)?；约盎ヂ?lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。所謂輕資產(chǎn)化趨勢(shì)，即商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的運(yùn)營(yíng)模式將由當(dāng)前重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向重運(yùn)營(yíng)、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。所謂經(jīng)營(yíng)規(guī)模化，即具有品牌知名度、資源優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐步并購(gòu)或淘汰業(yè)內(nèi)規(guī)模小、專業(yè)水平低的企業(yè)，以提高專業(yè)化程度，降低經(jīng)營(yíng)成本。所謂互聯(lián)網(wǎng)化，是指物業(yè)經(jīng)營(yíng)者將O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網(wǎng)思維及技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。充分利用互聯(lián)網(wǎng)的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費(fèi)者獲得更好、更直接、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

一、中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程

商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)、娛樂(lè)休閑物業(yè)等。以下為商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

目前，商業(yè)物業(yè)有兩種說(shuō)法，即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)服務(wù)的物業(yè)形式，主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，它們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。所以說(shuō)，商業(yè)物業(yè)包括各類商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)及各種專業(yè)性的市場(chǎng)等，其中，集商業(yè)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、金融等各種服務(wù)功能于一體的大型商場(chǎng)物業(yè)也稱公共性的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)建設(shè)得是否合理化的要求也越來(lái)越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段。伴隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開(kāi)發(fā)投資看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年開(kāi)發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開(kāi)發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開(kāi)發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。

從供應(yīng)規(guī)?？?，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年施工面積從9985萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到29928萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%;2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開(kāi)工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開(kāi)工施工面積(累計(jì)值)為4943.41萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-9.1%。2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積(累計(jì)值)為4756.21萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)24.3%。

圖表：2017年全國(guó)辦公樓銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積統(tǒng)計(jì)分析圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2009-2014年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到94320萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工施工面積(累計(jì)值)為1820.75萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-15.8%。

圖表：2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工施工面積累計(jì)值

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

未來(lái)商業(yè)物業(yè)行業(yè)將如何發(fā)展?想要了解更多關(guān)于商業(yè)物業(yè)行業(yè)具體詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020年版商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書》。

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