2020年中國物業(yè)管理收入達1.18萬億元 中國物業(yè)管理市場規(guī)模與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略

• 2021年2月7日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1397 92
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我國物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量為23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。近幾年，物業(yè)服務企業(yè)迎來上市潮，目前已有上市物業(yè)服務企業(yè)40余家，表明資本十分看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達11800.3億元。

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？當前，我國物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量為23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。近幾年，物業(yè)服務企業(yè)迎來上市潮，目前已有上市物業(yè)服務企業(yè)40余家，表明資本十分看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年我國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達11800.3億元。

“物業(yè)服務+生活服務”的模式，能夠讓居民享受到更加優(yōu)質的物業(yè)服務，也給物業(yè)管理行業(yè)帶來更大的發(fā)展機遇?！锻ㄖ访鞔_，將推動發(fā)展生活服務業(yè)。鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

中國物業(yè)管理政策及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略

成立業(yè)委會或者物業(yè)管理委員會，已經(jīng)成為加強物業(yè)管理的重要抓手。北京2020年出臺的《關于加強北京市物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務水平三年行動計劃(2020—2022年)》明確，2020年底前新成立業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)2000個以上;業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)組建率達到30%以上，2021年達到70%以上，2022年達到90%以上。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設部等10部門印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步厘清了哪些事項由政府有關部門負責，哪些由街道負責，哪些由物業(yè)服務企業(yè)負責。

《通知》明確，推動城市管理服務下沉。推動城市管理服務向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務平臺，建立群眾反映問題的受理處置機制。明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業(yè)服務區(qū)域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、電動自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位服務到最終用戶，落實專業(yè)運營單位對物業(yè)服務區(qū)域內相關設施設備的維修、養(yǎng)護和更新責任。

由此可見，居住社區(qū)管理和服務不光是物業(yè)服務企業(yè)的責任。無論是違章搭建等違法違規(guī)行為，還是水電氣熱等運營維護方面的問題，其管理的主體在于城市政府的主管部門，或者專業(yè)運營單位。有了這份《通知》，廣大居民遇到的待解難題該去找誰主張，變得更加明確了。

與此同時，廣大居民對物業(yè)服務質量有很高期待，物業(yè)管理該如何提升?《通知》就此提出多項措施。全面落實物業(yè)服務企業(yè)服務質量主體責任。物業(yè)服務企業(yè)要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制，加強人員車輛管理，定期巡檢和養(yǎng)護共用部位、共用設施設備，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全，做好綠化養(yǎng)護，協(xié)助規(guī)范垃圾投放并及時清掃清運，改善居住環(huán)境，提升居住品質，打造優(yōu)秀物業(yè)服務項目，提升物業(yè)服務行業(yè)人員素質。此外，還應完善物業(yè)服務價格形成機制，物業(yè)服務價格主要通過市場競爭形成。

物業(yè)管理行業(yè)概況

物業(yè)管理被普遍稱為房地產的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升，物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。隨著中國經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產產業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理行業(yè)在 2008年、2013年及2018年的營業(yè)收入規(guī)模分別為 2077億元、4092億元、9066億元，行業(yè)2008-2018年的年復合增長率高達15.88%。物業(yè)管理行業(yè)的收入在2019末已超萬億規(guī)模。報告顯示，近年來，以500強為代表的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，2019年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積約310億平方米，相較2018年同比增長11%。營收方面，2019年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入突破萬億，達10512.1億元，較2018年同比增長15.95%;從業(yè)人員數(shù)量方面，2019年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約686.6萬人，較2018年同比增長7.80%。2019年500強企業(yè)營業(yè)收入3407.48億元，均值6.81億元，較去年同比增長20.33%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。同時，500強企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例由31.23%增長1.18個百分點至32.41%，頭部企業(yè)創(chuàng)收能力強勁，500強企業(yè)營業(yè)收入市場份額進一步鞏固和擴大。2019年百強物業(yè)管理企業(yè)管理面積均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續(xù)分化。TOP10企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業(yè)均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。百強企業(yè)2019年單個城市項目數(shù)量均值為6.84個，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

2020年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業(yè)均值的3.27倍。從2020年營收的構成來看，基礎物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結構占比逐漸擴大，企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

(1)中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產業(yè)快速集中的路上。例如，產業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業(yè)服務集團有限公司以物業(yè)服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設”雙主航道的發(fā)展策略。

(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務領域。從物業(yè)服務企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務領域的應用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉變。

(4)“機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發(fā)的上游技術型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術已實現(xiàn)了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應用積累，機器人產品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產的智慧升級。

(5)基于智慧物業(yè)平臺服務的相繼出現(xiàn)，實現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務所無法實現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

目前，整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

一、2017-2019年我國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為6981億元，2018年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為7536億元，2019年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模為8203億元，同比增速為8.85%。

圖表：2017-2019年物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院整理

二、2017-2019年我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展分析

目前，業(yè)內對物業(yè)管理市場空間和行業(yè)競爭環(huán)境的基本特征上認知差別不大，普遍認為行業(yè)空間大，但市場分散，競爭不夠。2019年國內物業(yè)管理市場空間為8203億元，其中住宅、寫字樓及商業(yè)樓宇分別為4867/1317/195億元。目前，行業(yè)集中度較低，但正在逐步提升，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，行業(yè)前100名物業(yè)管理企業(yè)的市場份額在2018年僅為27.0%，但比2013年提高了9.6個百分點。

在房地產行業(yè)進入結構性改革期間，存量房銷量的萎靡對房地產企業(yè)現(xiàn)金流提出巨大的挑戰(zhàn)，而物業(yè)管理作為其后端服務業(yè)，利用其弱周期屬性和輕資產運作的模式，將成為房地產企業(yè)的增長盈利點。

自我國十九大強調房地產“只住不炒”的核心方針后，從現(xiàn)有的存量房分析，我國商品房作為主要的住宅房，其現(xiàn)房銷售面積已經(jīng)連續(xù)下降超過3年，而住宅房的竣工套數(shù)和銷售套數(shù)也在2018年開始呈現(xiàn)下降的趨勢?？傮w來看，2020年開始，房地產的銷售仍將處于嚴控，而房地產企業(yè)的現(xiàn)金流則面臨巨大的挑戰(zhàn)。

物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的后端服務，從房地產生命周期來看，物業(yè)管理所提供的維護、養(yǎng)護、管理等一系列服務占據(jù)了整個房地產生命周期的90%以上。近年來房地產行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，分拆物業(yè)上市可為房企提供再一個融資平臺。再者而言，房地產行業(yè)的增長紅利已過去，物業(yè)管理行業(yè)作為房地產行業(yè)的重要增值服務行業(yè)，營收穩(wěn)定且處于行業(yè)發(fā)展初期，想象空間巨大。物業(yè)公司通過上市融資，可進一步壯大規(guī)模，獲取更多的市場份額。

2017-2019年中國物業(yè)管理產品市場供求分析

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，國內物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量約有13.4萬家，行業(yè)發(fā)展較穩(wěn)定，比2018年增加0.7萬家，增長率5.5%。

圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院整理

圖表：2017-2019年中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院整理

物業(yè)管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定對物業(yè)和相關附屬設施進行維修養(yǎng)護，對它周圍的環(huán)境和公共秩序進行管理，并且對業(yè)主提供一系列相關服務。物業(yè)管理不僅解決了在房地產使用中所必需的維護工作，而且將地產和物業(yè)實現(xiàn)了有效的分級。隨著我國房地產事業(yè)的發(fā)展和個人物權體系的建立，物業(yè)管理越來越受到重視和關注。而物業(yè)管理公司就其本質而言，是一個服務性企業(yè)，因此，設計物業(yè)服務產品是其服務體系中的一個必要環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理發(fā)展不可或缺的一個過程。

欲了解更詳實的中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2026年版中國物業(yè)管理政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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