重慶二手房存量超20萬套 十四五時期人口紅利模式逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場必將探索新的發(fā)展模式

• 2021年3月15日 WuYaNan來源：和訊網(wǎng) 409 20
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貝殼重慶站市場負責人告訴記者，他們平臺重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過了20萬套，平均房源成交周期已經(jīng)超過了三個月，在這樣一個供需關(guān)系里，做出向賣家收取中介費的變革。

重慶試點向賣家收取中介費

一直以來，在二手房買賣中，中介費用一般由買房者支付。但最近在重慶二手房交易市場上，多家房產(chǎn)中介對中介費的收費方式做了調(diào)整，這將開啟向賣家收取中介費的變革。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期在重慶渝北區(qū)的一家中介門店內(nèi)，記者看到，最新的服務(wù)收費標準在店內(nèi)顯眼處進行了公示：收取客戶2%的傭金不變，賣方從免費變成需要向中介支付成交額1%的服務(wù)費。

那么，重慶房屋中介做出這樣的調(diào)整究竟出于怎樣的考慮?目前重慶的二手房市場情況又如何呢?記者在走訪中了解到，這個調(diào)整主要是基于重慶二手房源存量的持續(xù)上升的市場現(xiàn)狀作出的。貝殼重慶站市場負責人告訴記者，他們平臺重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過了20萬套，平均房源成交周期已經(jīng)超過了三個月，在這樣一個供需關(guān)系里，做出向賣家收取中介費的變革。

對此次房屋中介開始向賣方收取中介費的服務(wù)標準調(diào)整，不少網(wǎng)友認為是中介平臺在變相調(diào)高中介費，表面上看是向賣方收費，到最后這筆中介費還是算到房價上，由買家承擔。

目前，中國二手房市場表現(xiàn)如何?

此前受疫情影響，二手房市場基本處于“停擺”狀態(tài)，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月，北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬套，同比下降27.4%，2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。此外，受新疫情影響，二手中介機構(gòu)暫停對外營業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個市場幾乎陷入成交冰凍期。

分城市來看，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，2020年12月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

二三線城市房價漲幅均保持穩(wěn)定。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.1%，漲幅均與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%，漲幅均與上月相同。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月70城房價環(huán)比漲幅較上月有所擴大。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。另外，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。

而在全國二手房成交中，東莞成交量居高，2021年1月，東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售7768套，其中地面建筑層數(shù)超過4層新建商品住宅共簽約7478套，均價為29242元/㎡，地面建筑層數(shù)超過4層以下新建商品住宅簽約290套，均價32886元/㎡。

二手住宅網(wǎng)簽3523套，簽約面積39.5萬平方米，均價18022元/㎡。

根據(jù)央行統(tǒng)計，截至2020年上半年，中國住戶部門總債務(wù)余額人民幣58.9萬億元，居民負債率(即債務(wù)占GDP比率，亦稱杠桿率)近59%。據(jù)央行發(fā)布的2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查報告顯示，截止2019年年底，我國住戶部門債務(wù)余額超過55萬億元，這和2008年相比，增長了8.7倍。按照14億人口去計算，也就是我國人均負債近4萬。

據(jù)中國人口與發(fā)展研究中心的文章預(yù)測，十四五時期將是中國出生人口規(guī)模減少最為快速的時期，預(yù)測出生人口將從2020年的1400萬左右降至2025年的1230萬左右，平均每年減少近50萬。人口負增長意味著什么?中國長期以來經(jīng)濟成長所依賴的人口紅利模式將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，經(jīng)濟戰(zhàn)略必將做大幅調(diào)整，對于房地產(chǎn)來說，必須重新審視發(fā)展模式了。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。目前中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營資金過分依賴銀行貸款;房地產(chǎn)開發(fā)商因為較高的資本回報率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。迄今，我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來源、政府信用擔保、減輕貸款返還負擔和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。再加上上述我國的房地產(chǎn)金融政策還沒有從經(jīng)濟政策中相對獨立出來的原故，因而每次房地產(chǎn)市場調(diào)控實質(zhì)上都只是宏觀經(jīng)濟"大調(diào)控"背景下的產(chǎn)業(yè)性配合，而非真正獨立意義的樓市調(diào)控。

近年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，同時也促進了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是，由于當前中國正處于社會主義初級階段，與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟體制仍需完善，所以，若想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強金融創(chuàng)新。

中研普華研究院撰寫的二手房行業(yè)研究報告依據(jù)全國及海外多種相關(guān)報紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對市場進行了分析研究。報告在總結(jié)中國二手房行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預(yù)測論證。未來二手房行業(yè)將如何發(fā)展?請點擊查看中研普華研究院報告《2021-2025年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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