高端住宅行業(yè)深度調(diào)研報(bào)告 高端住宅行業(yè)未來(lái)發(fā)展如何?

• 方蔓桃 2023年2月22日 來(lái)源：百度 1212 78
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在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場(chǎng)上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在。

高端住宅行業(yè)未來(lái)如何?目前有不少月租金超10萬(wàn)元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等小區(qū)的房源。

為何這些處于“塔尖”的高端住宅會(huì)出現(xiàn)在租賃市場(chǎng)?事實(shí)上，近年來(lái)在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃“靠齊”，高端住宅長(zhǎng)租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)上半年雖然受疫情影響波動(dòng)較大，但目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

高檔公寓是指其單位建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N(xiāo)售價(jià)格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。高端住宅也就是一般說(shuō)的非普通住宅，一般來(lái)說(shuō)包括別墅和公寓，具體來(lái)說(shuō)面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。

別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨(dú)自的私家車(chē)庫(kù)、花園、草坪、院落等。高端不等于高價(jià)格，高端住宅不等于大面積豪宅。在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》分析：

高端住宅行業(yè)市場(chǎng)深度分析

在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場(chǎng)上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在。

近十年，是我國(guó)高端住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場(chǎng)新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級(jí)，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價(jià)值的理念已經(jīng)深入人心，被越來(lái)越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類(lèi)對(duì)高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無(wú)止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬(wàn)科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤(rùn)、旭輝、金力、天潤(rùn)等房企在高端開(kāi)發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個(gè)領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

近期的租賃行業(yè)頗為熱鬧，繼首批三只保租房REITs上市一個(gè)月后，9月22日，上交所網(wǎng)站披露，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金向上交所提交申報(bào)并獲受理?？梢哉f(shuō)，在保租房建設(shè)提速的同時(shí)，公募REITs佳訊頻傳，拉開(kāi)了行業(yè)金融化的大幕。而在市場(chǎng)化租賃方面，也有一大趨勢(shì)越發(fā)明顯——“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷(xiāo)售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場(chǎng)占比高居九成以上，北京高端住宅均價(jià)最高;上海成交最多;深圳量?jī)r(jià)漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場(chǎng)，尤其是具有資源優(yōu)勢(shì)的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。蘇州、成都、廈門(mén)、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

近年來(lái)在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃“靠齊”，高端住宅長(zhǎng)租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)上半年雖然受疫情影響波動(dòng)較大，但目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷(xiāo)售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

其他項(xiàng)目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺(tái)顯示，目前上海月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等;深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺(tái)上，目前上海、北京、深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

上海作為全國(guó)活躍的租賃市場(chǎng)，有著龐大的租賃人群且追求高質(zhì)量的生活及居住品質(zhì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海市場(chǎng)上中高端租賃住宅的存量套數(shù)占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。數(shù)據(jù)顯示即使在疫情持續(xù)影響下，高端公寓市場(chǎng)需求仍然韌性十足。市場(chǎng)需求的加速上升促進(jìn)了公寓市場(chǎng)及高端市場(chǎng)的內(nèi)容增長(zhǎng)。隨著房屋租賃市場(chǎng)的政策推動(dòng)以及中國(guó)租賃住宅行業(yè)的洗牌沉淀，租賃住宅發(fā)展的腳步走得更加扎實(shí)。

雖然高端租賃住房產(chǎn)品在整體租賃住房市場(chǎng)的份額不足7%，但確實(shí)存在市場(chǎng)需求。相比普通租賃住房產(chǎn)品而言，從運(yùn)營(yíng)層面來(lái)看，雖然租金水平處于高位，但運(yùn)營(yíng)成本也相對(duì)較高，因此，毛利潤(rùn)率在65%左右，低于普通租賃住房產(chǎn)品。

貝殼找房平臺(tái)顯示，目前上海月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等;深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺(tái)上，目前上海、北京、深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，高端住宅市場(chǎng)冷暖不像剛需市場(chǎng)那么敏感，漲價(jià)、降價(jià)都“不會(huì)坐電梯，只是走樓梯”，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對(duì)較高，對(duì)一些業(yè)主或投資客來(lái)說(shuō)，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產(chǎn)保值?！?/p>

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，高端住宅市場(chǎng)冷暖不像剛需市場(chǎng)那么敏感，漲價(jià)、降價(jià)都“不會(huì)坐電梯，只是走樓梯”，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對(duì)較高，對(duì)一些業(yè)主或投資客來(lái)說(shuō)，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產(chǎn)保值?！?/p>

高端住宅行業(yè)未來(lái)發(fā)展

高端租賃住房產(chǎn)品可分為分散式的高端住宅和集中式的服務(wù)式公寓，兩者的客源結(jié)構(gòu)頗為類(lèi)似，基本以在國(guó)內(nèi)工作的外籍高管、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主以及年輕新富人群為主，疫情影響下，國(guó)內(nèi)客源占比正在不斷提高。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，從租客特征來(lái)看，今年高端服務(wù)式公寓租客群體呈現(xiàn)出外籍租客占比減少、90后租客占比增加的趨勢(shì)。

而從租金方面來(lái)看，根據(jù)ICCRA對(duì)一線城市的服務(wù)式公寓的租金監(jiān)測(cè)，今年上半年高端租賃住房產(chǎn)品的平均租金，較2021年同期上漲約8.6%，平均出租率變化不大。

針對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，高端住宅租賃是個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，朝陽(yáng)行業(yè)不代表是暴利行業(yè)，而是一個(gè)比較辛苦、瑣碎、對(duì)綜合能力要求較高的服務(wù)性行業(yè)，需要通過(guò)時(shí)間沉淀才能打磨出品牌價(jià)值、服務(wù)溢價(jià)。對(duì)行業(yè)從業(yè)者而言，短期內(nèi)有挑戰(zhàn)，但長(zhǎng)期而言發(fā)展機(jī)會(huì)較大。

不同于藍(lán)領(lǐng)或白領(lǐng)的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務(wù)于金領(lǐng)、短期商務(wù)出差人群等細(xì)分群體，該群體注重居住體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì)，隨著未來(lái)消費(fèi)升級(jí)與品質(zhì)需求的提升，高端住宅租賃的市場(chǎng)空間也將更大。對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要提升服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力與品質(zhì)管控能力，從滿足租客居住體驗(yàn)角度出發(fā)來(lái)延展租后服務(wù)范圍，以提升客戶的信任程度。

想要了解更多高端住宅行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年高端住宅行業(yè)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)高端住宅的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為高端住宅行業(yè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

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  高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策；其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5...

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