國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資〔2024〕1014號)中，明確提出要全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行。這一舉措旨在進一步促進投融資機制創(chuàng)新、深化資本市場改革，并服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展。

一、全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的背景與意義

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以來，制度規(guī)則持續(xù)完善，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步增長，資產(chǎn)類型不斷豐富，市場表現(xiàn)總體穩(wěn)健。

各方參與積極性顯著提升，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對促進投融資機制創(chuàng)新、深化資本市場改革、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)。因此，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行已具備良好條件。

二、常態(tài)化發(fā)行的核心要求

市場化、法治化原則：各參與方要嚴格貫徹落實市場化、法治化原則，各司其職、各負其責(zé)，依法依規(guī)推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs更好實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行。

項目準備與申報：

發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人要深入學(xué)習(xí)理解監(jiān)管要求，全方位梳理符合條件的項目，認真編制申報材料，全面客觀、真實準確呈現(xiàn)項目情況。

為項目提供服務(wù)的律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、稅務(wù)咨詢機構(gòu)以及擔(dān)任財務(wù)顧問的證券公司等中介機構(gòu)，要嚴格遵循執(zhí)業(yè)道德和執(zhí)業(yè)標準，全面真實反映項目客觀情況，充分披露項目潛在風(fēng)險。

投資人自主決策：REITs投資人要準確把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性，正確判斷投資價值，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險。在常態(tài)化發(fā)行階段，國家發(fā)展改革委不再對項目未來收益率提出要求，更多交由市場自行判斷、自主決策。

三、推薦重點與責(zé)任落實

推薦重點：國家發(fā)改委將堅持市場化、法治化精神，按照重點突出、標準明確、規(guī)范透明的原則，進一步聚焦宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、回收資金使用等推薦重點。

責(zé)任落實：

發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人是項目準備、申報等工作的第一責(zé)任人，要切實擔(dān)負起主體責(zé)任，并對申報材料的真實性、有效性、合規(guī)性、完備性負責(zé)。

相關(guān)中介機構(gòu)要客觀出具相關(guān)意見，真實反映項目情況，對隱瞞事實、弄虛作假的，國家發(fā)改委將商有關(guān)方面予以嚴懲。

咨詢評估機構(gòu)要切實提高評估質(zhì)量，嚴格遵守廉潔、保密等工作紀律，對評估質(zhì)量低劣或存在違反工作紀律情形的，國家發(fā)改委將予以嚴肅處理。

四、實施時間與調(diào)整機制

該通知自2024年8月1日起實施。國家發(fā)改委將根據(jù)黨中央、國務(wù)院有關(guān)決策部署以及固定資產(chǎn)投資管理和資本市場發(fā)展要求等，適時調(diào)整更新《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報要求》。

國家發(fā)展改革委發(fā)布的通知為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)行提供了明確的方向和要求，旨在通過市場化、法治化的手段推動REITs市場的健康發(fā)展，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)劃分析與研究咨詢報告》顯示：

2023年以來受益于基建投資力度不斷加強，融資環(huán)境逐步改善，我國工程中標數(shù)據(jù)、挖掘機指數(shù)、工程機械設(shè)備銷量等一系列高頻數(shù)據(jù)表明，基建項目開工提速。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)503036億元，比2022年增長3.0%;基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長5.9%，增速加快0.1個百分點。

《“十四五”全國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》提出，“十四五”時期，城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展堅持目標導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相結(jié)合，對標2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施的體系化、品質(zhì)化、綠色化、低碳化、智慧化發(fā)展，適度超前布局有利于引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和維護國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施到2025年，城市建設(shè)方式和生產(chǎn)生活方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，基礎(chǔ)設(shè)施體系化水平、運行效率和防風(fēng)險能力顯著提升， 超大特大城市“城市病”得到有效緩解，基礎(chǔ)設(shè)施運行更加高效，大中城市基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量明顯提升，中小城市基礎(chǔ)設(shè)施短板加快補齊。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢

基礎(chǔ)設(shè)施REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)信托基金行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢可以從以下幾個方面進行詳細闡述：

一、發(fā)展現(xiàn)狀

1. 市場規(guī)模與發(fā)行情況

市場規(guī)模：截至2024年7月26日，我國公募REITs上市數(shù)量已達40只，累計發(fā)行規(guī)模共計1285.04億元，其中首發(fā)規(guī)模為1234.4億元;擴募上市4只，擴募規(guī)模為50.64億元。預(yù)計今年底全市場發(fā)行規(guī)模有望達到1500億元。

發(fā)行速度：自2021年以來，公募REITs發(fā)行數(shù)量逐年增加，上新速度和審核速度均有所加快。

2. 資產(chǎn)類型與投資者結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)類型：資產(chǎn)行業(yè)范圍逐步拓展，已涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等多個領(lǐng)域。隨著《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》的發(fā)布，底層資產(chǎn)行業(yè)擴容至十二大類，新增了養(yǎng)老設(shè)施、市場化租賃住房、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型。

投資者結(jié)構(gòu)：市場參與主體向多元化拓展，包括保險資金、券商自營、理財和私募等機構(gòu)，以及部分股權(quán)資金和產(chǎn)業(yè)資本。公募REITs的投資者結(jié)構(gòu)日漸豐富，以能提供長期穩(wěn)定資金的戰(zhàn)略投資者為核心。

3. 市場表現(xiàn)

二級市場：公募REITs二級市場表現(xiàn)活躍，部分REITs產(chǎn)品受到市場追捧，如能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行階段認購倍數(shù)較高，上市首日漲幅顯著。

指數(shù)表現(xiàn)：中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅達8.48%，跑贏主要股指，顯示出公募REITs市場的整體回暖趨勢。

二、未來市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢

1. 常態(tài)化發(fā)行與規(guī)模增長

隨著《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》的實施，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行將進入常態(tài)化階段。預(yù)計未來幾年內(nèi)，公募REITs的數(shù)量和市場規(guī)模將持續(xù)增長。

2. 資產(chǎn)類型多元化

底層資產(chǎn)范圍將進一步拓寬，包括景區(qū)、數(shù)據(jù)中心、農(nóng)貿(mào)等更多資產(chǎn)類型有望納入REITs市場。同時，配套酒店、養(yǎng)老、煤電等資產(chǎn)也在探索發(fā)行REITs的可能性。

3. 投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化

隨著市場的發(fā)展和投資者對REITs認知的加深，投資者結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化。更多類型的資金將介入REITs市場，包括公募FOF、社?；鸬乳L期資金。

4. 法規(guī)政策完善

法規(guī)政策將不斷完善，為REITs市場的健康發(fā)展提供有力保障。包括簡化監(jiān)管流程、拓寬資產(chǎn)準入范圍、優(yōu)化項目運營收益要求等措施將進一步推動REITs市場的發(fā)展。

5. 國際化發(fā)展

中國REITs市場將進一步對外開放，吸引更多外資參與。隨著“一帶一路”等倡議的推進，REITs市場有望為構(gòu)建人類命運共同體提供金融服務(wù)，促進投資循環(huán)和資本流動。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，市場規(guī)模不斷擴大，資產(chǎn)類型日益豐富，投資者結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。未來，隨著常態(tài)化發(fā)行的推進和法規(guī)政策的完善，REITs市場將迎來更加廣闊的發(fā)展前景。

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