現(xiàn)在的樓市，連老司機(jī)都看不懂了。

　　有分析指出，現(xiàn)在買什么都是錯(cuò)的，尤其是買房;也有分析指出，房?jī)r(jià)還能漲。眾說(shuō)紛紜，不分伯仲。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，樓市的發(fā)展進(jìn)入新的迷局。那么，房?jī)r(jià)究竟會(huì)怎么走?通過(guò)梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一方面樓市調(diào)控持續(xù)加碼，持續(xù)火熱的一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落;而另一方面，作為房地產(chǎn)建筑成本的水泥、鋼鐵等建材價(jià)格漲勢(shì)明顯。

　　無(wú)需多說(shuō)，直接看數(shù)據(jù)。

　　樓市分化，一線城市同比漲幅連續(xù)4個(gè)月回落

　　在過(guò)去的18個(gè)月里面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)下滑，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，不過(guò)隨著樓市調(diào)控的持續(xù)加碼，去年持續(xù)火爆一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月回落。

　　住房?jī)r(jià)格是由開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)兩部分組成的，也是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格。對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)商成本而言，影響最大的因素主要是土地價(jià)格，其次是水泥、鋼材等建材價(jià)格。城市中，居民住宅建筑成本會(huì)隨著建筑材料價(jià)格、人工費(fèi)、能源價(jià)格等的上漲而上漲。

　　100大中城市樓面均價(jià)環(huán)比翻番

　　上周(3月6日~3月12日)，100大中城市成交土地(住宅用地)樓面均價(jià)為9339元/平方米，較前一周的4121元/平方米，上漲127%。

　　除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手。

　　全國(guó)水泥同比上漲30%

　　進(jìn)入3月份，水泥行業(yè)即開(kāi)啟上半年的漲價(jià)模式，上漲全國(guó)范圍內(nèi)價(jià)格波動(dòng)逐漸增多，華東地區(qū)漲勢(shì)明顯，價(jià)格上漲范圍由上海、蘇南地區(qū)向周邊擴(kuò)散，河北供給趨勢(shì)有明顯價(jià)格上浮波動(dòng)。綜合來(lái)看，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)環(huán)比前一周抬升0.33%個(gè)百分點(diǎn)至0.82%，而相比去年同期，全國(guó)水泥價(jià)格指數(shù)從78.28點(diǎn)一路抬升至101.75點(diǎn)，漲幅近30%。

　　國(guó)內(nèi)鋼鐵同比上漲近5成

　　鋼鐵方面，上周國(guó)內(nèi)鋼價(jià)綜合指數(shù)為138.04，較2016年同期的92.05，同比上漲近50%。

　　3月10日，螺紋鋼主力合約(1705)收盤價(jià)為3404元/噸，周環(huán)比下跌2.72%，相比去年同期的2147元/噸，每噸價(jià)格上漲1257元、漲幅高達(dá)58.55%。

　　全國(guó)玻璃期貨價(jià)格上漲逾兩成

　　近期全國(guó)玻璃平均價(jià)格小幅下降，但相比去年漲幅明顯。截至3月10日，玻璃期貨主力合約結(jié)算價(jià)為1233元/噸，去年同期未975元/噸，漲幅達(dá)26.46%。

　　近期有分析稱，建材成本上升，住房成本增加，開(kāi)發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，此外，建材成本上升，房?jī)r(jià)肯定上升。

　　不過(guò)亦有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于城鄉(xiāng)住宅價(jià)格的構(gòu)成不同，建筑成本對(duì)農(nóng)村居民住宅價(jià)格影響較大，而對(duì)于城市，特別是大中城市的房?jī)r(jià)有一定的影響，但是不起主導(dǎo)作用。因?yàn)槌鞘械姆績(jī)r(jià)已經(jīng)很高，其中包含了教育、醫(yī)療等諸多資源溢價(jià)的因素，不僅僅受到建筑成本的影響，而是受土地價(jià)格、供求關(guān)系、炒作等因素綜合的影響。

　　傳統(tǒng)房企凈利潤(rùn)增速面臨下滑趨勢(shì)

　　平安證券研報(bào)分析稱，從已公布的85家上市房企年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告看，主流房企受益 2015-2016年銷售回升，業(yè)績(jī)普遍靚麗。招商、金地、華夏預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e達(dá) 97%、95%和 35%(預(yù)告區(qū)間中值)，廣宇、新湖、皇庭國(guó)際等部分轉(zhuǎn)型房企受低基數(shù)或新業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)提升影響，預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá) 100%以上。

　　從目前的2016年業(yè)績(jī)快報(bào)看，多家房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速小于營(yíng)收增速。這意味著這些公司項(xiàng)目的毛利率不夠理想，房企增收不增利的局面或?qū)⒊掷m(xù)。

　　值得一提的是，雖然受行業(yè)毛利率下滑影響，傳統(tǒng)房企凈利潤(rùn)增速均面臨下滑趨勢(shì)，但近年來(lái)隨著行業(yè)轉(zhuǎn)暖及部分轉(zhuǎn)型房企新業(yè)務(wù)逐步貢獻(xiàn)利潤(rùn)，2016年行業(yè)凈利潤(rùn)增速明顯回升，前三季度上市房企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 28.6%。

　　保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，公司全年?duì)I收和凈利潤(rùn)同比增速分別為24.45%和0.54%。保利地產(chǎn)表示，公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增幅低于營(yíng)業(yè)收入增幅。

　　此外，南國(guó)置業(yè)和合肥城建均表示，報(bào)告期內(nèi)，部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較低，加之部分項(xiàng)目銷售和管理費(fèi)用上漲，導(dǎo)致凈利增速不及營(yíng)收增速。

　　國(guó)內(nèi)房企或再面臨“大洗牌”

　　平安證券統(tǒng)計(jì)稱，2016年全國(guó)樓市延續(xù)靚麗表現(xiàn)，全國(guó)商品房銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)35%和23%，再創(chuàng)歷史新高。公司層面， Top10銷售額市占率由2015年末的17.1%提升至 18.4%，Top50 銷售額市占率由 2015 年末的 32.1%提升至 34.6%，萬(wàn)科、保利、金地、招商全年銷售額同比增速分別為 39.5%、36.3%、63%、29%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的一年，但三季度在市場(chǎng)依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤(rùn)率下調(diào)，除了7-8月淡季影響外，最主要原因是地價(jià)高企侵蝕利潤(rùn)，房企的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)告別“黃金時(shí)代”，中小房企的生存空間將會(huì)越來(lái)越小，行業(yè)的兼并重組則會(huì)越來(lái)越頻繁地發(fā)生，充足資金的龍頭房企在行業(yè)格局的重構(gòu)中將掌握主動(dòng)權(quán)，2017年房地產(chǎn)行業(yè)將伴隨著政府嚴(yán)厲的調(diào)控，房企將面臨重組和洗牌。