深圳住宅市場預計將盤整到第三季度完結？

• 2017年8月14日 FanTianQing來源：騰訊新聞 410 20
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自去年10月份公布房地產調控“深八條”以來，深圳房價得到有效抑制，一手住宅成交均價連續(xù)十個月環(huán)比下跌。一手住宅成交均價為54,446元/㎡，環(huán)比微跌0.08%，為一年以來的最低位，延續(xù)此前趨勢月度環(huán)比“十連跌”。

　　一手住宅市場：價格十連跌，嚴重失真

　　自去年10月份公布房地產調控“深八條”以來，深圳房價得到有效抑制，一手住宅成交均價連續(xù)十個月環(huán)比下跌。一手住宅成交均價為54,446元/㎡，環(huán)比微跌0.08%，為一年以來的最低位，延續(xù)此前趨勢月度環(huán)比“十連跌”。今年均價波瀾不驚，仿佛用尺劃出來的一般，首先，我們得承認政策的威力。

　　受“深八條”與《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》（深規(guī)土〔2017〕6號）政策的影響，商品住房和商務公寓申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，新增供應明顯減少。一手住宅成交均價在調控政策作用下將進退兩難，嚴重失真。

　　7月份一手住宅成交20.3萬平方米，環(huán)比下跌30.4%。90平方米以下小戶型是成交主力，占上月一手住宅總成交量68%。本月熱銷樓盤包括安托山花園、壹成中心花園、寶亭錦園、奧園.翡翠東灣花園等。深圳住宅庫存去化周期為18.3個月，繼續(xù)向好，預計下個月一手住宅庫存去化周期將進入12～18個月的調控目標范圍內。一手商品住宅可售面積約為330萬平方米，處于一年來的低位。

　　存量住宅市場：價量齊跌，弱勢盤整

　　與新房成交均價相比，更具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅成交均價為50,218元/㎡，環(huán)比下降0.5%，仍然在盤整中。

　　存量市場成交活躍，存量住宅成交48.9萬平方米，環(huán)比下跌9.5%。存量住宅成交量是新建住宅的2.4倍，為市場絕對主力，主要成交戶型為60～90平方米，剛需入市的積極性較年初有所提高。

　　估價師研判

　　不斷收緊的限購政策是中央政府控制樓市釋放的重要信號，同時也對貸款也有收緊。隨著流動性收縮以及金融去杠杠調控的推進，目前一線城市年內多次收緊房貸政策。 在金融去杠桿大環(huán)境下，樓市利率上調已是大勢所趨，房企融資環(huán)境在逐步惡化，今年房地產市場不容樂觀。

　　深圳新增、存量住宅均價量齊跌，市場總體仍然在弱勢盤整中。去年10月份公布房地產調控“深八條”以來，深圳房價得到有效抑制。從表面看，深圳商品住房去庫存進行得非常完美。為了抑制市場的上漲，樓市調控從過去的“減法”開始疊加長效機制。深圳等城市紛紛出臺新的土地供應計劃，加大居住用地未來的供地力度。此外，加強住房租賃市場的培育，也是建立房地產市場長效機制的關鍵一環(huán)，廣州市“租購同權”新政并非個案。

　　下半年房地產政策仍是“嚴控”格局，預計深圳住宅市場將盤整到第三季度完結。在英國智庫Zyen集團發(fā)布“全球金融中心指數”排名中，深圳國內排名僅次于香港和上海，離“全球性金融中心”已越來越近。7月1日，大灣區(qū)頂層設計《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》在香港簽署，粵港澳大灣區(qū)上升成為國家戰(zhàn)略。粵港澳三地將完善創(chuàng)新合作機制，促進互利共贏合作關系，共同將粵港澳大灣區(qū)建設成為更具活力的經濟區(qū)、宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質生活圈和內地與港澳深度合作的示范區(qū)，打造可媲美紐約、東京的世界級大都市圈的國際一流灣區(qū)和世界級城市群。

　　中長期而言，深圳作為世界級大都市圈的核心城市，國際金融中心及科技創(chuàng)新中心輪廓逐漸顯現，住房需求旺盛，其核心地段的物業(yè)始終是最堅挺的優(yōu)質資產。

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