葉檀：房地產(chǎn)白銀時(shí)代正式開啟

• 2017年9月1日 FanTianQing來(lái)源：今日頭條 682 40
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上半年，房地產(chǎn)自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競(jìng)拍貸款、企業(yè)債、信托等“創(chuàng)新”融資渠道要進(jìn)行合規(guī)審查，企業(yè)自籌資金出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，倒逼開發(fā)企業(yè)加速賣樓，通過(guò)其他資金中的預(yù)收款、定金等回籠資金。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然銷售瘋狂，這是價(jià)格被壓制的結(jié)果，就像摁住的彈簧。你想啊，周邊樓盤二手房每平方米5萬(wàn)，這里賣4萬(wàn)5，那買到就是賺到啊。誰(shuí)不買誰(shuí)傻瓜！

　　這邊排隊(duì)買房，可有點(diǎn)心慌慌，誰(shuí)知道接下來(lái)還會(huì)出臺(tái)什么政策？萬(wàn)一買到手就出臺(tái)房產(chǎn)稅，不就砸手里了嗎？

　　購(gòu)房者害怕，殊不知開發(fā)商更害怕呢。你買套房幾百萬(wàn)，人家一個(gè)項(xiàng)目幾十億、上百億，貸款越來(lái)越難、銷售房越來(lái)越困難，博弈的難度前所未有。

　　人害怕，就會(huì)抓狂，行為變形。

　　開發(fā)商求快賣，增加回款速度，回款一到，管你市場(chǎng)怎么樣，我自巋然不動(dòng)。手里有糧，心里不慌。這里的糧既指地，也指現(xiàn)金。

　　回款兩年？不行。一年？不行。半年，哎，這還差不多。這個(gè)速度已經(jīng)是驚慌速度了。

　　錢緊，人不傻，日子難過(guò)，有開發(fā)商手里有幾個(gè)項(xiàng)目，但不一定有上百萬(wàn)的現(xiàn)金。中房研究院第二季報(bào)告顯示貸款困難，6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.36萬(wàn)億元，同比下降17.9%?？梢?jiàn)金融機(jī)構(gòu)正在收緊通往土地市場(chǎng)的貸款閘門，降低土地競(jìng)拍價(jià)格。

　　雪上加霜，上半年，房地產(chǎn)自籌資金下降了2.3%。由于IPO、土地競(jìng)拍貸款、企業(yè)債、信托等“創(chuàng)新”融資渠道要進(jìn)行合規(guī)審查，企業(yè)自籌資金出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，倒逼開發(fā)企業(yè)加速賣樓，通過(guò)其他資金中的預(yù)收款、定金等回籠資金。

　　中小開發(fā)商哪有這樣的銷售能力和管理能力，大開發(fā)商集中度提高。

　　據(jù)媒體披露，截止到8月28日，已公布的品牌房企中期業(yè)績(jī)顯示，上半年歸屬股東凈利潤(rùn)排名前十的上市房企，已經(jīng)排成了階梯。

　　第一梯隊(duì)恒大和中海，以超過(guò)180億人民幣領(lǐng)跑行業(yè)。第二梯隊(duì)是上半年歸屬股東凈利在70億左右的碧桂園和萬(wàn)科兩大房企，漲幅同比均接近四成。第三梯隊(duì)集中在40億至55億之間，保利、華夏幸福、綠地、龍湖、華潤(rùn)這五家房企。最后則是以34.66億元排名第十的招商蛇口。

　　大魚吃小魚，小魚吃蝦米。

　　任澤平的數(shù)據(jù)是，從2009年到2016年，排名前五的房企市占率由4.5%持續(xù)提升至12.9%，從第六到第十名，市占率由3.3%提升至5.7%，從十一到二十名企市占率由2.1%提升至5.7%。從2010年到2016年，二十一名到五十名市占率由3.4%提升至7.7%，從2013年到2016年，排名五十一名到一百名的房企市占率由2.5%提升至3.6%。

　　未來(lái)市場(chǎng)集中度至少有1倍的提升空間。2016年底，美國(guó)前五名和前十名，市占率分別為20%和29%，中國(guó)分別為13%和19%，以后提升空間還大著哪。亞布力房地產(chǎn)論壇上，發(fā)展商在這方面達(dá)成了共識(shí)，大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

　　中小開發(fā)企業(yè)路越走越窄，一共兩塊地，回款速度還慢，兩年都收不回錢。現(xiàn)在地方政府厲害得很，停批銷售許可證半年，現(xiàn)金流緊張的企業(yè)立馬玩完。這種事情現(xiàn)在挺多，甚至有一年不批的。好不容易批了，銷售價(jià)格比市場(chǎng)二手價(jià)還低10％，這游戲，沒(méi)法玩了。

　　中小開發(fā)商賣兒賣女賣資產(chǎn)，現(xiàn)在的這一關(guān)，他們是躲不過(guò)去的。下定決心建立長(zhǎng)期規(guī)劃，以買地、賣房為主的公司，估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)留下50家左右就可以了，我認(rèn)為鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)，十家左右也就夠了，足夠滿足市場(chǎng)的需求。

　　另一類房地產(chǎn)企業(yè)以服務(wù)為主，自持比例越來(lái)越高，以租金、服務(wù)收入為主，未來(lái)可以通過(guò)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，做不同的金融產(chǎn)品，這樣的公司從開發(fā)商向服務(wù)一體化。

　　看看萬(wàn)科在干什么？

　　萬(wàn)科現(xiàn)金流非常充裕，為什么寶能當(dāng)初要搶萬(wàn)科的股權(quán)？截止6月底，萬(wàn)科持有貨幣資金約1076億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和501億元，表明公司資金充裕；凈負(fù)債率19.61%，這也太低了。

　　萬(wàn)科從開發(fā)商向服務(wù)轉(zhuǎn)型。物業(yè)上半年合并報(bào)表收入30億，增長(zhǎng)69.9%，已經(jīng)獲得華為、京東等商業(yè)客戶的認(rèn)可。以印力集團(tuán)作為商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，共管理商業(yè)物業(yè)面積超過(guò)850萬(wàn)平方米。今年7月，萬(wàn)科還聯(lián)合多方共同參與普洛斯的私有化，布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　銷售、回款也不錯(cuò)，截至6月底，萬(wàn)科已售未結(jié)資源金額達(dá)3800多億元，較年初增近四成，確認(rèn)收入，未來(lái)業(yè)績(jī)大增。

　　金融街同樣如此，物業(yè)銷售在開發(fā)商內(nèi)不算大，但一二線城市核心區(qū)域自持量高，自持業(yè)務(wù)營(yíng)收9.6億元，同比增長(zhǎng)14%，房地產(chǎn)后續(xù)全服務(wù)鏈條，今后做金融產(chǎn)品順理成章。

　　開發(fā)商瞄準(zhǔn)后五年，開始大變革，那買房的人怎么辦呢？房?jī)r(jià)被控制，中間價(jià)差是政府贈(zèng)送的大紅包。

　　也不能亂買，記住三個(gè)好，好城市，好地段，好開發(fā)商。

　　我們寫過(guò)十大看好的城市，果然，現(xiàn)在人口流入，花團(tuán)錦簇。我們說(shuō)過(guò)，購(gòu)房，是地段，地段，還是地段，有歷史價(jià)值的中心城區(qū)和政府砸重資的新城區(qū)，才是好地段。好開發(fā)商，準(zhǔn)備做百年企業(yè)，建筑質(zhì)量好，后續(xù)服務(wù)到位，不要到物業(yè)也不肯付的小區(qū)去。這樣的開發(fā)商，失信成本太高，跟著這樣開發(fā)商建設(shè)的樓盤，晚上睡得著覺(jué)。

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