合生創(chuàng)展拋售京核心地段物業(yè) 資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元

• 2017年10月11日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 456 23
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“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值。” 上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財富管理的“味道”。值得關(guān)注的是，對于出售上述標(biāo)的，合生創(chuàng)展方面表示，考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產(chǎn)生預(yù)計未經(jīng)審核虧

合生創(chuàng)展將對合生國際大廈項目進(jìn)行出售，資產(chǎn)總值達(dá)18.39億元。

一筆轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于兩個月銷售額收入。近日，老牌房企合生創(chuàng)展將北京東城區(qū)東二環(huán)的合生國際大廈項目出售，資產(chǎn)總值18.39億元。

入股十余年，合生創(chuàng)展出售了北京核心地段的商辦物業(yè)，這是否是其整合旗下核心地段物業(yè)資產(chǎn)的開端，尚未可知。但相比于李嘉誠、潘石屹出售“京滬”兩地核心辦公物業(yè)的套現(xiàn)交易來看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合生創(chuàng)展出售價格并不高。

“拋售物業(yè)可能意在回籠資金和尋求資產(chǎn)保值?！?上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，更帶有家族企業(yè)進(jìn)行財富管理的“味道”。值得關(guān)注的是，對于出售上述標(biāo)的，合生創(chuàng)展方面表示，考慮新設(shè)雄安新區(qū)將導(dǎo)致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產(chǎn)生預(yù)計未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元，董事會認(rèn)為該項交易對價公平合理，時機(jī)適當(dāng)。

拋售京核心地段物業(yè)

根據(jù)9月27日公告顯示，合生創(chuàng)展及第三方企業(yè)BMI以36.65億元出售各自所持有的項目公司北京東方文華國際置業(yè)有限公司股權(quán)，涉及的標(biāo)的物業(yè)合生國際大廈項目，位于中國北京東城區(qū)朝陽北路9號，系東方文化藝術(shù)中心的一部分，后者還包括了南樓及音樂廳。

據(jù)了解，在此次出售項目前，合生創(chuàng)展旗下合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項目公司51%及46%股權(quán)；BMI通過柏順公司持有項目公司1.9%股權(quán)，北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營公司占1.1%。其中，合生出售凱大公司及康至公司總對價為18.38億元；BMI出售柏順公司的總對價為18.26億元。

據(jù)公告顯示，于2016年底康至公司的資產(chǎn)總值為4.6億港元，凱文公司的資產(chǎn)總值為5.1億港元，標(biāo)的物業(yè)于2017年6月30日的估值為45億元。

另據(jù)公開資料顯示，合生國際大廈是合生創(chuàng)展于2006年收購而來。從2006年至2017年，北京東方文化三名股東情況已出現(xiàn)變化，合生對項目公司進(jìn)行了增持，并選擇了出售南樓部分。

而收購該物業(yè)之時，正是合生創(chuàng)展發(fā)展迅勐之際。在此兩年前，即2004年，合生創(chuàng)展成為“華南地產(chǎn)五虎”中最早沖破百億元銷售額大關(guān)的房企，當(dāng)年，恒大地產(chǎn)銷售額僅為14.4億元。13年后，房地產(chǎn)行業(yè)格局巨變，恒大地產(chǎn)開始沖擊5000億元銷售目標(biāo)，而合生創(chuàng)展前8個月銷售額尚不足60億元。

13年時間，相對于當(dāng)年“小伙伴”銷售規(guī)模數(shù)百倍的增長，合生創(chuàng)展一直在百億元銷售規(guī)模徘徊，但其擁有的土地儲備和物業(yè)如今則幾乎都位于一、二線城市的核心地段。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，朱孟依近年來在地產(chǎn)領(lǐng)域似乎并不那么“上心”，并未追求規(guī)模增長，但其土地儲備升值空間都較高。而就其拋售辦公物業(yè)的角度看，調(diào)整上市房企旗下物業(yè)資產(chǎn)利于資產(chǎn)變現(xiàn)，可利于房企尋找新的投資機(jī)會。

套現(xiàn)時機(jī)適當(dāng)？

一筆轉(zhuǎn)讓，套現(xiàn)18億元，若對于一家大型房企來說，可能不是一筆非常重要的資金，但對于合生創(chuàng)展來說，則相當(dāng)于其2個多月的銷售收入。更重要的是，相對高位變現(xiàn)，是企業(yè)避險的策略。

合生創(chuàng)展表示，董事已考慮到現(xiàn)時北京的辦公室市場，即中國政府近期公布將北京的“非首都”功能轉(zhuǎn)移到位于河北省的雄安新區(qū)的政策，此將導(dǎo)致國有企業(yè)及其他公司將其辦公室遷出北京，因此減少對北京辦公空間的需求（特別是當(dāng)標(biāo)的物業(yè)的現(xiàn)時的租約在未來幾年內(nèi)到期后）。

包括董事會對北京辦公室市場前景的評估因素后，合生創(chuàng)展認(rèn)為總對價屬公平合理，即使產(chǎn)生預(yù)計未經(jīng)審核虧損約人民幣2.97億元，根據(jù)該協(xié)議出售合生出售資產(chǎn)的時機(jī)適當(dāng)。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)向?記者表示，雄安新區(qū)設(shè)立，勢必利好商辦物業(yè)等產(chǎn)品，同時也會引導(dǎo)各類資金進(jìn)入到新市場。這將引起企業(yè)和投資者投資心態(tài)的變化，驅(qū)動資產(chǎn)重新組合。

此外，除了企業(yè)外遷外，第一太平戴維斯董事、華北區(qū)研究及顧問咨詢部負(fù)責(zé)人熊志坤曾向記者表示，過去像E租寶這樣的新興互聯(lián)網(wǎng)公司對北京物業(yè)的租賃市場產(chǎn)生了很大影響，而這類公司近兩年的退租潮加劇了對北京物業(yè)的租金和入住率的下行壓力。

另據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報告，今年第二季度北京甲級寫字樓的租金已呈現(xiàn)下滑趨勢，整體空置率有所上升。受新增供應(yīng)影響，甲級辦公樓市場整體空置率環(huán)比上升0.5個百分點至6.5%，同比上升3.1個百分點；與此同時，租金出現(xiàn)了輕微的下跌。據(jù)該行預(yù)測，隨著北京年內(nèi)多個寫字樓項目的入市，未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。

值得關(guān)注的是，出售京滬核心辦公物業(yè)的企業(yè)，不止合生創(chuàng)展。SOHO中國同樣也在積極出售辦公物業(yè)，借此高位套現(xiàn)。用潘石屹的話來說，“低買高賣是做生意的原則?！?/p>

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