碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓即將亮相 碧桂園：前期不虧即賺

• 2017年10月16日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 436 22
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經(jīng)過數(shù)月的推進(jìn)，目前碧桂園上海區(qū)域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目陸續(xù)落地?！坝械脑谧銮捌诘难b修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個(gè)。我們是在地產(chǎn)平臺(tái)逐步孵化這個(gè)業(yè)務(wù)，所有人都在為它服務(wù)。”碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌對(duì)記者說。

　　碧桂園第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目即將亮相，而碧桂園對(duì)于該項(xiàng)目目前的目標(biāo)又是什么？

　　如無意外，碧桂園的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目將于今年底在上海亮相。

　　操盤團(tuán)隊(duì)是碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域公司。目前碧桂園旗下有多個(gè)區(qū)域公司在推進(jìn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，但上海區(qū)域的成績(jī)走在了前面。此前，上海區(qū)域宣布成立長(zhǎng)租公寓管理部，著手搭建組織架構(gòu)，上海區(qū)域客戶關(guān)系總監(jiān)蔡紅梅擔(dān)任長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。

　　經(jīng)過數(shù)月的推進(jìn)，目前碧桂園上海區(qū)域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目陸續(xù)落地?！坝械脑谧銮捌诘难b修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個(gè)。我們是在地產(chǎn)平臺(tái)逐步孵化這個(gè)業(yè)務(wù)，所有人都在為它服務(wù)?！北坦饒@集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌對(duì)記者說。

　　以上海區(qū)域?yàn)槭椎膮^(qū)域公司在一線城市試水長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的背后，是碧桂園集團(tuán)進(jìn)軍該類業(yè)務(wù)的新嘗試。在今年8月底舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌就透露，碧桂園目前已圍繞一線城市區(qū)域，在不同的組織架構(gòu)里設(shè)立了長(zhǎng)租事業(yè)部。他還強(qiáng)調(diào)，碧桂園會(huì)積極介入租賃市場(chǎng)，同時(shí)也希望在政策的支持下，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)可成為公司業(yè)績(jī)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)：“因?yàn)椴皇敲恳粋€(gè)城市的租賃市場(chǎng)都是一樣的，我們根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)總結(jié)出適合當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)計(jì)劃?！?/p>

　　但是高斌坦承，集團(tuán)對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)目前還是保持一種探索的態(tài)度：“對(duì)于運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式、系統(tǒng)性的平臺(tái)規(guī)劃都在構(gòu)思之中?！?/p>

　　碧桂園的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓，是上海西虹橋項(xiàng)目。在該項(xiàng)目之前，高斌帶隊(duì)看過諸多一線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目：“尤其是到深圳看了一個(gè)項(xiàng)目，我說如果我住在這會(huì)生病，太擁擠了，一個(gè)屋子僅限于一張床，然后一張桌子還在床下面。一個(gè)房間應(yīng)該就是你的家，應(yīng)該有休息區(qū)、工作區(qū)等?！?/p>

　　基于保證品質(zhì)和舒適度的考慮，西虹橋項(xiàng)目的套內(nèi)面積約為30平方米，加上公攤面積共計(jì)40平方米，設(shè)置了4個(gè)公共區(qū)域，包括休息區(qū)、工作區(qū)、廚房衛(wèi)浴和晾曬區(qū)等。該項(xiàng)目約有400間房源，一二樓均配置了公共服務(wù)空間，還專門設(shè)計(jì)了一個(gè)400米的環(huán)形跑道。由于項(xiàng)目距離虹橋樞紐站僅1500米距離，定位面向上海虹橋區(qū)域的上班族白領(lǐng)，高斌團(tuán)隊(duì)還考慮將來接入社會(huì)資源從而解決短距離的交通接駁問題。

　　高斌表示，目前碧桂園在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域還處于前期業(yè)務(wù)培育的階段，他給團(tuán)隊(duì)的考核指標(biāo)是：不虧錢就是賺的。至于出租率，他要求是開業(yè)至少出租8成房源，理想狀態(tài)則是維持在9成到9.5成，盡量減少一些房源的浪費(fèi)，從而壓縮成本。

　　除了碧桂園，萬科、龍湖等大型房企此前都紛紛涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。從大環(huán)境看，現(xiàn)階段房企做長(zhǎng)租公寓均處于純粹投入階段，距離盈利還有一段遙遠(yuǎn)的距離。

　　高斌算了一筆賬：如果房企是租賃其他物業(yè)進(jìn)行改造后再對(duì)外出租，一般租賃期限是15年，一套公寓的面積是40平方米，考慮租過來的成本，如果是3塊錢一天，這套公寓一個(gè)月租賃成本是3600元，然后加上裝修、折舊、人工、平臺(tái)管理等成本，一套單位裝出來大概花費(fèi)6萬多元，在前五年或者前十年，平均一年開銷1萬元，一個(gè)月又差不多要增加1000元的成本，所以一個(gè)40平方米的單位，每個(gè)月正常的開支大概為5400元左右。而這個(gè)數(shù)字，差不多和市面上很多長(zhǎng)租公寓的最低租金水平持平?！暗侥壳盀橹够旧洗蠹业捻?xiàng)目都是處于平價(jià)狀態(tài)，相對(duì)來說沒有太高的盈利，因?yàn)檫@塊業(yè)務(wù)是新的，我們也在慢慢摸索?！备弑笳f。

　　如果企業(yè)選擇出租自持物業(yè)，成本將會(huì)更高?！氨热缜嗥值牡貎r(jià)3萬多，建造起來后開發(fā)成本4萬多。如果是租出去的話，每個(gè)月也就能出租兩三千塊錢。如果是做60平方米公寓，開發(fā)成本將近300萬元，一年的財(cái)務(wù)成本對(duì)應(yīng)要24萬元，一個(gè)月的成本是2萬塊，實(shí)際上你只能租2000塊，成本和回報(bào)差了10倍，這個(gè)是商業(yè)模式上的一個(gè)悖論。”高斌表示，盡管如此，碧桂園獲取長(zhǎng)租公寓的方式是多元化的，除了租賃外面的物業(yè)，對(duì)其進(jìn)行改造后再對(duì)外出租，還會(huì)考慮自持物業(yè)租賃、合作等模式。

　　盡管短期內(nèi)盈利的可能性較小，高斌仍然認(rèn)為，房企做長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)巨大：“和一些品牌運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)最大的不同是，地產(chǎn)公司的資金實(shí)力雄厚，畢竟是租的不是買的，一個(gè)月花個(gè)五六百萬的租金，這個(gè)一般的開發(fā)商還是能夠承受得了的，但是對(duì)于像我們市場(chǎng)上經(jīng)常能見到的品牌類公司，他可能就支撐不了，可能就會(huì)賣一部分股權(quán)。此外，房企在產(chǎn)品營(yíng)造方面的專業(yè)度、對(duì)于成本的控制和集采優(yōu)勢(shì)都十分明顯?！?/p>

　　對(duì)于房企來說，另外一個(gè)痛點(diǎn)是尋找房源?！耙?yàn)槌鞘锌臻g是相對(duì)有限的，這塊的房源開拓還是很緊張的，畢竟你需要那么大的規(guī)模和合適的位置，而且一租就要好多年。”高斌說。

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