2017年中國經(jīng)濟(jì)政策走勢深度分析

• 2017年11月24日 YaoEnHua來源：中金期貨 304 12
• 繁體

• 

  2017-2022年中國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告

  目前我國樓市供大于求的情況其實(shí)主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務(wù)員的“兩限房”和經(jīng)濟(jì)適用房也向農(nóng)民工群體開放，同時著力提高農(nóng)民的收入，則將非常有助于其購房需...

由鄭州商品交易所、中國鐵合金工業(yè)協(xié)會、國際錳協(xié)共同主辦，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會與中國五礦化工進(jìn)出口商會支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國鐵合金產(chǎn)業(yè)大會于10月26日在杭州舉行。

由鄭州商品交易所、中國鐵合金工業(yè)協(xié)會、國際錳協(xié)共同主辦，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會與中國五礦化工進(jìn)出口商會支持，上海鋼聯(lián)承辦的第八屆中國鐵合金產(chǎn)業(yè)大會于10月26日在杭州舉行。敦和投資宏觀策略總監(jiān)徐小慶，發(fā)表了“2017年中國經(jīng)濟(jì)政策走勢分析”的主題演講，以下為文字實(shí)錄：

首先非常感謝鄭商所的領(lǐng)導(dǎo)和朱總邀請我來做一個交流，我和鋼鐵也是老朋友，基本上大多數(shù)會議我都來參加，跟大家講講我對于宏觀一些理解，剛才主持人說讓我來講2017經(jīng)濟(jì)形勢分析，其實(shí)沒什么好分析，已經(jīng)過去10個月，再過兩個月大家該干嗎就干嗎，我想很快就結(jié)束了，這個時候主要還是聊一聊對于明年的一些看法。

應(yīng)該說去年商品是一個大年，今年算是一個小年，年初到現(xiàn)在商品的價格走是過山車的上下折騰，但總體來講今年絕大多數(shù)的工業(yè)品從年初到現(xiàn)在來講還是上漲的，但是情況在9月份發(fā)生了一些變化，大家都知道今年前八個月的時間其實(shí)大家主要圍繞著供給的判斷去把握行情的節(jié)奏，包括今年上半年年初漲，二季度跌，到三季度又漲，其實(shí)這里面在很大程度我們還是看到它主要的一個驅(qū)動力是在供給方面的一些變化，供給側(cè)改革現(xiàn)在應(yīng)該說每個人對這個東西的理解我想都非常深刻了。但是到9月份之后的話整個商品急轉(zhuǎn)而下，雖然國慶節(jié)之后出現(xiàn)了一定程度的反彈，但是目前總體是在9月份大跌之后相對在一個比較低，比之前要低的中樞水平上呈現(xiàn)振蕩的格局，9月份這波下跌非常突然的，而且是在咱們十九大召開之前，大家對于接下來四季度由于環(huán)保的現(xiàn)場因素，這個預(yù)期是非常強(qiáng)烈的情況下出現(xiàn)一個調(diào)整，我們回過來去看市場的變化，我們認(rèn)為是要關(guān)注一個很重要的一點(diǎn)，市場的邏輯有可能在發(fā)生變化，或者市場更多的關(guān)注點(diǎn)在發(fā)生變化，所以我個人會傾向于把9月份商品的下跌理解為至少是一個中期一個分水嶺。這個分水嶺是什么意思?

如果說從去年年初到今年9月份，整個商品的上漲最主要的驅(qū)動力來自于供給層面的收縮，在9月份商品的調(diào)整應(yīng)該說它的關(guān)注實(shí)際上已經(jīng)從供給轉(zhuǎn)向需求，雖然我們?nèi)匀徽J(rèn)為在未來可預(yù)見相當(dāng)長一段時間，工業(yè)品的供給不太可能出現(xiàn)大幅度的增加，但是在需求層面我們認(rèn)為從宏觀的角度來理解，是在發(fā)生一些變化，這種變化現(xiàn)在開始引起市場的關(guān)注，所以這就是我今天第一個，我想講的一個問題，我把它稱之為叫，過去三年房地產(chǎn)是一個超級繁榮周期，這個繁榮周期結(jié)束了。這個對于我們整個工業(yè)品的需求影響還是需要引起重視的。

為什么把它稱之為叫超級繁榮周期，商品房的銷售當(dāng)然有周期特征，它當(dāng)然是一段時間往上走，一段時間往下走，從這個圖上可以去數(shù)，過去我們說在橫軸以上房地產(chǎn)的銷售是正的，橫軸以下房地產(chǎn)的銷售是負(fù)的，大家直觀上一個感受就是在正的上面的時間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的長于在負(fù)的時間的，負(fù)的時間都比較短，正的時間是比較長，大家看左邊這個表，過去我們在正的這個區(qū)間它所持續(xù)的時間，你會看到，2009年到2010年，我們房地產(chǎn)銷售持續(xù)保持正的時間是16個月，2010年到2011年是13個月，2012年到2014年是19個月，這一次是從2015年5月份全國的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正，到今年9月份已經(jīng)有29個月的時間，所以稱之為叫超級繁榮周期，因?yàn)樗掷m(xù)的時間已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)長于了過去任何一個周期當(dāng)中所持續(xù)的時期。

我們假定任何東西都不可能和平均的水平偏離太遠(yuǎn)，如果你現(xiàn)在在這個正的上面持續(xù)的時間越長，就意味著你在負(fù)的時間接下來也有可能會持續(xù)比較長的時間。大家看一下比如說2012年到2014年那一次，房地產(chǎn)的銷售持續(xù)了19個月正的水平，當(dāng)它跌到負(fù)值以后，它在負(fù)的區(qū)間上基本上是保持了一年多的時間，這個時間要比2010到2011還有2012到2013年的這個負(fù)的時間是要長，這就是因?yàn)樗谡膮^(qū)間持續(xù)的時間比過去要長，如果我們這一次在整個的銷售為正的時間持續(xù)了將近兩年多時間的時候，如果現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)負(fù)的話，我們簡單的去拍腦袋考慮這個問題，我認(rèn)為它在負(fù)的區(qū)域所持續(xù)的時間不會低于一年，因?yàn)檫^去的上一輪在負(fù)的區(qū)間持續(xù)的時間它都有15個月時間，而這一次理論上不會比上一次短，因?yàn)檫@一次銷售在正的持續(xù)時間太長，假定我們的人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變化，我們對房地產(chǎn)的需求至少從總量的角度來講應(yīng)該是穩(wěn)定的增長，不可能出現(xiàn)大的跳躍式的增長，那么過去29個月其實(shí)它已經(jīng)消耗掉相當(dāng)大數(shù)量的需求，投機(jī)性的需求或者購買力，這個我們要注意一點(diǎn)，把它稱之為叫繁榮周期的一個結(jié)束。

從每年商品房的銷售面積來講其實(shí)它的中樞一直往下走，我們可以看到這條趨勢線往下走，這也很容易理解，中國的人口高增長已經(jīng)過去，中國的人口趨于老齡化，大家不可能一輩子在一直不停的買房，房地產(chǎn)的增速持續(xù)下降，像GDP增長一樣，從10%幾跌到8%，再到6.5%到7%，按照這條趨勢線過去兩年房地產(chǎn)的增速高于趨勢線，接下來如果它低于趨勢線，你可以看到明年它應(yīng)該也是一個負(fù)增長，現(xiàn)在的問題只是說它負(fù)多少的問題，上一輪房地產(chǎn)銷售負(fù)增長的時候是負(fù)6到7%，一年下滑6到7%，這一次會不會超過這個水平，比如說到10%到15%的下滑，這個對于商品的需求影響可能就比較大了，因?yàn)槟悻F(xiàn)在去判斷供給的時候當(dāng)然你也認(rèn)為明年供給產(chǎn)量相對今年可能是收縮，只能說可能，但是這個東西也很難講，你說現(xiàn)在只是一部分城市，就像最近討論黑色一樣的，你雖然限了2+26個區(qū)域，但是其他的不受限制的這些區(qū)域，包括東北包括西北它的富產(chǎn)其實(shí)是超出預(yù)期的，因?yàn)槟阒灰懈呃麧?，本能的?qū)動他一定會增加生產(chǎn)，如果環(huán)保的這些問題符合要求的話，肯定是會拼命的生產(chǎn)。所以我們可以看到，房地產(chǎn)的銷售到明年，我想負(fù)是一個大概率，只是付多少的問題。這一輪房地產(chǎn)它之所以能夠持續(xù)這么長的時間的話，是因?yàn)樗械某鞘卸冀?jīng)歷了一個銷售的高峰，大家看這個圖，黃顏色這個線是一線城市，一線城市銷售高峰在2015年，今年一線城市跌的最多，跌了25%，銷售面積，二線城市是最上面這條灰色的線，它的銷售高峰是在2016年，它到今年銷售面積已經(jīng)基本上跌到零這個水平，今年最主要的銷售是在三四線，三四線到今年大概還有20%的銷售增長，所以在過去三年當(dāng)中，連續(xù)三年房地產(chǎn)的銷售都是正的，其實(shí)分階段各個城市輪漲一個特征。

三四線是現(xiàn)在整個房地產(chǎn)銷售的主力，它背后的原因，當(dāng)然跟三四線老百姓生活水平提高，人均GDP已經(jīng)達(dá)到了5千美元以上，它買房子你也可以把它理解為消費(fèi)升級的提現(xiàn)，人的基本需求是衣食住行，衣食都滿足的情況下，自然他要提高他居住的品質(zhì)，所以他會買房，買房因?yàn)槲覀兊娜木€城市房價收入比現(xiàn)在并不高，中國絕大部分的城市來講，房價收入比大概都是在七到八年的水平，應(yīng)該說它不算很離譜，國外當(dāng)然更合理的水平是在5到6年，但是我們的大城市的房價收入比基本上都是在10%，像北上廣深的城市這種城市會達(dá)到20年以上，所以說三四線城市現(xiàn)在購買力這么旺盛本身跟他的房價不高有關(guān)系。但是經(jīng)過今年這么一年的上漲，其實(shí)絕大多數(shù)的城市，包括小縣城，城鎮(zhèn)的這些城市的房價也已經(jīng)都創(chuàng)出歷史新高，已經(jīng)不再是大城市創(chuàng)歷史新高，今年是所有的小城市的房價也已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。

我們可以看到，這是三四線城市它的房價的漲幅和當(dāng)?shù)乩习傩帐杖氲臐q幅做一個類比，收入是紅色的線，房價是黃色的線，在過去兩年收入的增長比房價高，今年你可以理解為是過去幾年的收入持續(xù)相對比較高的增長，而房價相對不漲的購買力的集中的釋放。但是到今年我們可以看到它的房價，實(shí)際上去年房價的漲幅已經(jīng)超過居民收入的漲幅，今年肯定不用講，今年房價的漲幅進(jìn)一步高于收入的漲幅。也就是說實(shí)際上對于三四線城市來講，它的房價收入比其實(shí)也在往上走的，比之前要差。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡