中國(guó)樓市有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

• 2017年11月26日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng) 1045 66
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

多地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？

租購(gòu)并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

“‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’首次寫(xiě)入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問(wèn)題確立了坐標(biāo)?！?/p>

接受記者采訪中，中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說(shuō)，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇?！?/p>

7月21日，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市，首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。

采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革特征歸納為“全面市場(chǎng)化，土地招拍掛，推進(jìn)金融化，房產(chǎn)投資化”，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒，租購(gòu)并舉，多主體供給，多渠道保障”。

在其看來(lái)，今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)部分大城市住房可能會(huì)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過(guò)商品住宅解決、50%通過(guò)租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過(guò)政府保障性租賃房解決、40%通過(guò)企業(yè)市場(chǎng)租賃房解決、20%通過(guò)社會(huì)租賃房解決。在企業(yè)市場(chǎng)租賃房中，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。

“‘房住不炒’實(shí)際開(kāi)啟了一輪新房改”。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化。1998年開(kāi)始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來(lái)可能要進(jìn)入到租賃與銷(xiāo)售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用，購(gòu)房領(lǐng)域的金融資源雖不是說(shuō)完全剝奪，但也要?jiǎng)儕Z相當(dāng)大的一部分。

“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措?！?65網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析，我國(guó)的購(gòu)房需求存在提前釋放的特點(diǎn)，許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢(qián)買(mǎi)房，大城市的平均購(gòu)房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國(guó)家，這是造成供需失衡的一個(gè)因素。

據(jù)其分析，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一。建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，既可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，更可以形成社會(huì)風(fēng)氣，減少非理性購(gòu)房需求，延緩提前透支的購(gòu)房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。

“租購(gòu)并舉也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2016年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%。更重要的是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來(lái)不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過(guò)多集中到購(gòu)房投資領(lǐng)域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制，并且防范房?jī)r(jià)波動(dòng)可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)效機(jī)制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

目前，從中央到地方，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開(kāi)，“住有所居”正在不斷從夢(mèng)想走向現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀(jì)以來(lái)，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已經(jīng)開(kāi)始有序推進(jìn)。在金融方面，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查各類(lèi)消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國(guó)家住房銀行的探討；在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場(chǎng)等；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等。其中，土地各項(xiàng)改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的主要架構(gòu)。

十九大召開(kāi)期間，就房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，住建部部長(zhǎng)王蒙徽接受公開(kāi)采訪表示，住建部將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整，“多主體供給、多渠道保障”將會(huì)逐漸變成現(xiàn)實(shí)，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn)。

“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅?！必?cái)政部部長(zhǎng)肖捷日前表示。對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)高培勇表示，地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒(méi)有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革，從而削弱地方以地生財(cái)?shù)臎_動(dòng)。

采訪中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉強(qiáng)調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對(duì)房?jī)r(jià)，以短期政策為主，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要長(zhǎng)期制度安排，本輪長(zhǎng)效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期?！弊赓U房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅的研究制定，這些措施對(duì)抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長(zhǎng)效制度安排。

在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本輪調(diào)控更重視各項(xiàng)調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫(kù)存已經(jīng)取得很大成效，一二三四線城市都不會(huì)在短期內(nèi)有大量庫(kù)存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了時(shí)間。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房+保障房”供應(yīng)體系的日益完善，以及地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入，我國(guó)房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購(gòu)并舉、理性開(kāi)發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道。

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