保利47億奪下從化巨無(wú)霸宅地 樓面價(jià)8479元/平

• 2017年12月5日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 643 37
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢(xún)報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

昨日，廣州連拍三地，累計(jì)總價(jià)達(dá)80.4億。其中廣東保利連奪2地，分別為金融城的商地和從化江浦的巨無(wú)霸地塊，而白云的宅地，則被平安以19.4億拿下。

廣州土拍新動(dòng)態(tài)！4日，廣州連拍三地，累計(jì)總價(jià)達(dá)80.4億。

繼12月1日，131億賣(mài)出增城地鐵上蓋靚地后，12月4日，廣州再推出從化江浦果場(chǎng)地塊、白云蔬菜研究所地塊以及天河國(guó)際金融城961地塊3宗地塊，總起拍價(jià)79.3億。昨日，廣州連拍三地，累計(jì)總價(jià)達(dá)80.4億。其中廣東保利連奪2地，分別為金融城的商地和從化江浦的巨無(wú)霸地塊，而白云的宅地，則被平安以19.4億拿下。

保利47億奪下從化巨無(wú)霸宅地 平安以2.3萬(wàn)樓面價(jià)落子白云

早上十點(diǎn)，廣東保利！134611萬(wàn)底價(jià)拿下天河國(guó)際金融城AT090961商地，折合樓面價(jià)16200元/平。而下午兩宗地塊的拍售，亦是沒(méi)有太大的風(fēng)起云涌，開(kāi)拍不久，兩宗地塊就名花有主。保利以47億的總價(jià)奪下從化江浦果場(chǎng)地塊，折合樓面價(jià)8479元/平。而白云蔬菜研究所地塊，則被平安不動(dòng)產(chǎn)以19.4億拿下，折合樓面價(jià)2.3萬(wàn)/平。

廣東保利底價(jià)拿下金融城961商地 樓面價(jià)16200元/平

這是金融城在2017年出讓的首宗地塊，土地用途為商業(yè)商務(wù)綜合用地。根據(jù)出讓條件，競(jìng)買(mǎi)人或其控股公司需為從事財(cái)經(jīng)信息的采集、發(fā)布及信息咨詢(xún)，新媒體產(chǎn)品的生產(chǎn)制作及傳播，視頻音頻生產(chǎn)制作的財(cái)經(jīng)類(lèi)全媒體企業(yè)。其中，財(cái)經(jīng)類(lèi)全媒體企業(yè)自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積的50%，建成后自持物業(yè)需整體確權(quán)（只辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），且十年內(nèi)不得出售轉(zhuǎn)讓。

然而，作為主營(yíng)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)的廣東保利為何有資格拿下該宗商地？

實(shí)際上，早在11月8日，南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)分別與廣州市天河區(qū)政府、廣東保利、廣州產(chǎn)業(yè)投資基金等地簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)悉，這些合作協(xié)議將為南方財(cái)經(jīng)總部大樓落戶(hù)廣州國(guó)際金融城、共建南方智庫(kù)及旗下南財(cái)控股融資，推動(dòng)集團(tuán)的數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)和新型智庫(kù)建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)步伐，為進(jìn)軍資本市場(chǎng)鋪平道路。

南方財(cái)經(jīng)全媒體集團(tuán)是廣東省貫徹落實(shí)中央決策部署，推進(jìn)媒體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工程，廣東省委、省政府大力推動(dòng)南方財(cái)經(jīng)建成全省深化文化體制改革和媒體融合發(fā)展標(biāo)桿項(xiàng)目。

從這個(gè)關(guān)系來(lái)看，保利或許有資格拿下該宗地塊。

資料顯示，天河區(qū)廣州國(guó)際金融城起步區(qū)AT090961宗地面積8825.85平方米，容積率≤9.1，計(jì)容面積：83093平方米，起拍總價(jià)134611萬(wàn)，起拍樓面價(jià)16200元/平。值得注意的是，由于地塊競(jìng)得人除地價(jià)外，還需額外支付基坑支護(hù)及土石方開(kāi)挖費(fèi)用人民幣2100萬(wàn)元（暫定，最終以市財(cái)政局審定的結(jié)算額為準(zhǔn)），因此若最終競(jìng)得，地塊的實(shí)際成本底價(jià)為16453元/㎡。

軌道交通方面，起步區(qū)目前臨近的只有一條地鐵5號(hào)線(xiàn)，其中最近的兩個(gè)站點(diǎn)科韻路站、車(chē)陂南站，分別位于起步區(qū)的西、東兩側(cè)，距離黃埔大道沿線(xiàn)項(xiàng)目較近，但對(duì)“方城”內(nèi)的項(xiàng)目而言，便利度仍不高。

但是，未來(lái)廣佛環(huán)線(xiàn)開(kāi)通，從金融城到白云機(jī)場(chǎng)僅5個(gè)站，約20分鐘可直達(dá)；到廣州南站僅4個(gè)站，約15分鐘可直達(dá)，能極大提升金融城對(duì)外連接便利度，推動(dòng)金融城快步“走出去”。

AT090961地塊及其所處金融城起步區(qū)，除東側(cè)布局零星住宅外，整個(gè)區(qū)塊均以商業(yè)辦公為主。其中，匯金中心寫(xiě)字樓售價(jià)4.1-4.6萬(wàn)/平，一樓商鋪均價(jià)15萬(wàn)/平，保利金融大都匯寫(xiě)字樓售價(jià)4.3-4.5萬(wàn)/平。住宅方面有佳兆業(yè)壹號(hào)和江源半島，售價(jià)7-8萬(wàn)/平。

白云區(qū)蔬菜研究所地塊

白云區(qū)蔬菜研究所地塊占地5.69萬(wàn)㎡，其中城市道路、綠地用地分別占1.49萬(wàn)㎡、1.34萬(wàn)㎡，凈用地面積2.86萬(wàn)㎡，容積率為3.0，計(jì)容建筑面積為8.57萬(wàn)㎡。地塊起拍價(jià)為19.38億元，折合樓面地價(jià)22610元/㎡。

地塊建筑限高100米，除社區(qū)居委會(huì)、文化室、衛(wèi)生服務(wù)站等基本社區(qū)配套外，地塊內(nèi)還需配建3000平方米、室內(nèi)凈空高度不低于9米的白云區(qū)全民健身活動(dòng)中心，并在地塊西邊的綠地用地配建室外健身活動(dòng)場(chǎng)地。規(guī)劃建設(shè)的城市道路、綠地、室外健身活動(dòng)場(chǎng)地等，建成后需無(wú)償移交白云區(qū)政府相關(guān)部門(mén)。值得注意的是，在出讓文件中，地塊還需預(yù)留4555㎡的公建配套，由白云區(qū)政府統(tǒng)籌考慮。

該地塊采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的出讓方式，最高限制地價(jià)為280996萬(wàn)元，自持部分作為租賃住房。

交通方面，地塊位于夏茅客運(yùn)站的東向，地塊西側(cè)設(shè)有夏茅客運(yùn)站-公交站，共27條公交線(xiàn)路，區(qū)域內(nèi)部交通便利度高。若要前往天河、海珠區(qū)則只能通過(guò)公交接駁嘉禾望崗或黃邊地鐵站，公共交通長(zhǎng)途出行有一定的局限性。西側(cè)即為機(jī)場(chǎng)高速和廣花一路，北側(cè)臨近華南快速，自駕出行頗為便捷，不過(guò)車(chē)流密度大。

軌道交通方面，由于地塊周邊地質(zhì)問(wèn)題無(wú)地鐵途經(jīng)，現(xiàn)時(shí)最近的地鐵站為2號(hào)線(xiàn)的嘉禾望崗站和黃邊站，約2.5公里，與地鐵14號(hào)線(xiàn)二期江夏站（鶴南站）的距離僅1.1公里。

商業(yè)配套方面，現(xiàn)時(shí)地塊周邊以夏茅村的商業(yè)配套為主，雖檔次偏低，但各類(lèi)配套齊全。另外，地塊附近有便民車(chē)接駁800米外的嘉禾立交，其匯集了嘉禾廣場(chǎng)、永福購(gòu)物廣場(chǎng)、星匯廣場(chǎng)三家大型商超，可滿(mǎn)足周邊村民或工業(yè)園區(qū)員工的各種生活消費(fèi)。

此外，地塊與廣東外貿(mào)外語(yǔ)大學(xué)分校和白云湖公園相近，其中白云湖公園是周邊居民日常的休閑去處。未來(lái)地塊項(xiàng)目高層單位可遠(yuǎn)眺白云山和白云湖景觀(guān)。

白云區(qū)蔬菜研究所地塊屬于嘉禾板塊，板塊內(nèi)住宅小區(qū)主要集中在地鐵2號(hào)線(xiàn)、地鐵3號(hào)線(xiàn)北延段沿線(xiàn)，該地塊旁無(wú)一手樓盤(pán)銷(xiāo)售，二手樓盤(pán)也不多。

目前，板塊內(nèi)二手房?jī)r(jià)格普遍處于2.7-5萬(wàn)元/㎡之間,個(gè)別舊小區(qū)價(jià)格為2.2-2.7萬(wàn)元/㎡，如黃石花園。而一手樓盤(pán)較多，且價(jià)格高企，大多售價(jià)處于5萬(wàn)元/㎡以上，主打大面積戶(hù)型。

其中，豪宅類(lèi)項(xiàng)目珠江嶺南公館目前主推388平的大平層，帶裝修售價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/㎡。去年地價(jià)破4萬(wàn)的宅地項(xiàng)目龍湖首開(kāi)?天奕也將下個(gè)月開(kāi)放銷(xiāo)售中心，主推177平以上的大平層，直接帶裝修銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將帶領(lǐng)白云區(qū)的樓市邁入新階梯。

現(xiàn)時(shí)，龍湖首開(kāi)?天奕、新世界云逸、華遠(yuǎn)?云和墅處于待售狀態(tài)，萬(wàn)科、金地項(xiàng)目處于規(guī)劃待建狀態(tài)，未來(lái)白云區(qū)蔬菜研究所地塊項(xiàng)目入市將與這些項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)。另外，保利云禧、華發(fā)四季兩個(gè)一手樓盤(pán)處于尾貨銷(xiāo)售階段，未來(lái)也將轉(zhuǎn)化為次新房剛需類(lèi)項(xiàng)目，分流該地塊客戶(hù)，因此地塊項(xiàng)目未來(lái)入市的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。

從化江埔果場(chǎng)地塊

從化江浦果場(chǎng)地塊總占地面積達(dá)21.1萬(wàn)㎡，為從化撤市并區(qū)以來(lái)出讓面積最大的地塊。該地塊總占地面積為210923.3㎡，其中可用于建設(shè)住宅的地塊一、四累計(jì)占地面積207640.7㎡，總計(jì)容建面559873.72㎡，總起拍價(jià)464696萬(wàn)元，折合樓面價(jià)8300元/㎡，即使以底價(jià)成交，亦刷新從化宅地單價(jià)紀(jì)錄。

根據(jù)出讓條件，該地塊需配建公交總站及45班九年一貫制學(xué)校，因此實(shí)際投入成本將更高。

地塊采取“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式出讓?zhuān)罡呦迌r(jià)為557636萬(wàn)元，到達(dá)最高限價(jià)時(shí)樓面價(jià)為9960元/㎡，其后采取競(jìng)自持方式競(jìng)拍。

地塊南側(cè)為S355省道，連接從化街口至惠州南昆山；地塊東側(cè)為碧桂園御湖城項(xiàng)目，地塊西、北側(cè)目前為果林，未來(lái)將規(guī)劃建設(shè)交通道路。

目前地塊周邊1公里無(wú)任何教育、公交、生活配套，但勝在周邊旅游資源豐富，這也意味著地塊本身具有開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。

該地塊周邊洋房項(xiàng)目主要以二手為主，價(jià)格在1.2-1.4萬(wàn)元/㎡左右，而一手在售為碧桂園御湖城，別墅價(jià)格為1.6萬(wàn)元/㎡，洋房1.2-1.4萬(wàn)元/㎡。由于位置偏離主干道105國(guó)道，加上周邊配套比較匱乏，因此一手樓價(jià)與105國(guó)道上的幾個(gè)二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格相若。

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