廣州：商用市場頻現(xiàn)大宗交易 商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

• 2017年12月17日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 639 37
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點(diǎn)等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

進(jìn)入年底，廣州多個商用物業(yè)明顯發(fā)力：萬科云城米酷、廣州國際空港中心最近一個季度的網(wǎng)簽數(shù)均超過了300套。

商用市場為何頻現(xiàn)大宗交易？商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

“以前拿下辦公用地后，通通設(shè)計(jì)成公寓，銷售方式和住宅差不多，頂多再聯(lián)系幾家酒店管理公司，提供一下返租服務(wù)就可以了；如今，銷售、招商、運(yùn)營，每一件事情都要親力親為，哪一件都不省心?！痹谀持科笕温毜年愊壬硎?，一年前的商用市場和現(xiàn)在大相徑庭。

樓市調(diào)控讓不少商用項(xiàng)目無法再一賣了之，倒逼房企加入苦心經(jīng)營的行列。

商用市場頻現(xiàn)大宗交易

“3·30”新政以前，用地為辦公性質(zhì)的物業(yè)可以對個人銷售，出于穩(wěn)妥以及便于銷售的考慮，不少寫字樓項(xiàng)目會將產(chǎn)品分割成較小面積的公寓，可辦公可居住，吸引了不少個人投資客。

新政后，商服類一手物業(yè)不能賣給個人，新規(guī)劃設(shè)計(jì)的辦公物業(yè)的單位面積也不能少于300平方米/套，投資門檻大大升高。

進(jìn)入年底，廣州多個商用物業(yè)明顯發(fā)力：萬科云城米酷、廣州國際空港中心最近一個季度的網(wǎng)簽數(shù)均超過了300套。

市場上還不時可見大宗交易：11月3日，南沙水岸廣場與南沙航運(yùn)產(chǎn)業(yè)基金簽署了整體購置2棟寫字樓的備忘錄；11月29日，中國鐵建環(huán)球中心宣布單筆成交462套商辦物業(yè)，簽約金額3.4億元。

商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

硬件要有新賣點(diǎn)

豪華明亮的大堂、快速高檔的電梯、除霾新風(fēng)系統(tǒng)等硬件設(shè)施，以往是高檔寫字樓吸引企業(yè)進(jìn)駐的高端配置；如今，擁有這些硬件只能算是“基本達(dá)標(biāo)”，不少企業(yè)主動“加料”。

南沙水岸廣場包括甲級寫字樓、水岸總部型獨(dú)棟、企業(yè)會館和濱水文化創(chuàng)意商業(yè)街等多種配置，獨(dú)棟辦公樓有獨(dú)立冠名權(quán)，沿蕉門河?xùn)|西兩側(cè)分布，幾乎每棟都有一線江景。

萬科近日推出的創(chuàng)想公社·天河，項(xiàng)目內(nèi)提供眾多生活配套，包括地鐵接駁巴士、人才公寓——泊寓、水吧臺、便利店、員工食堂、健身房、籃球場等，還有企業(yè)會館、云山秀場、靜態(tài)展區(qū)、眾創(chuàng)空間等產(chǎn)業(yè)配套。

時代E-PARK則配套了雙會所，內(nèi)有員工食堂、恒溫泳池、健身房、商業(yè)街等，還有為VIP客戶提供的專屬私享會所，提供咖啡廳、品茶室、紅酒房等增值服務(wù)。

軟件要有新服務(wù)

有了好的硬件還不夠，服務(wù)等軟件也要跟上。

創(chuàng)想公社·天河提供時尚產(chǎn)業(yè)鏈所涉及的市場、銷售、設(shè)計(jì)、教育等多種服務(wù)，屋頂秀場有永不落幕的時尚發(fā)布平臺；結(jié)盟國際時尚企業(yè)，將本土設(shè)計(jì)師介紹到國際舞臺；通過設(shè)計(jì)師群體的聚合效應(yīng)，為設(shè)計(jì)師提供成長空間；通過“萬創(chuàng)大課堂”，培育產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)相關(guān)市場化人才。

時代商業(yè)的企業(yè)邦則為時代E-PARK的進(jìn)駐企業(yè)提供“全生命周期服務(wù)”，除了安保消防、綠化保潔、物業(yè)保修等基礎(chǔ)服務(wù)，還提供商務(wù)、政務(wù)、孵化培育、創(chuàng)業(yè)金融、人力資源等成長類服務(wù)。

爭取優(yōu)惠“大殺器”

與政府合作，爭取投資優(yōu)惠政策，更是贏得企業(yè)歡心的“大殺器”。

廣州國際空港中心由綠地 集團(tuán)和機(jī)場集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)，項(xiàng)目本身擁有大批優(yōu)秀航空企業(yè)資源，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)還有“7+1”系列招商優(yōu)惠政策，切實(shí)減輕企業(yè)運(yùn)營成本。

今年，花都獲批國家級綠色金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，作為全國5個試點(diǎn)的綠色金融產(chǎn)業(yè)示范區(qū)之一，花都區(qū)政策優(yōu)惠力度大。保利綠色金融商業(yè)項(xiàng)目就位于這一創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策優(yōu)勢對企業(yè)進(jìn)駐很有吸引力。

關(guān)注人工智能新需求

高力國際的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商用項(xiàng)目還要關(guān)注人工智能發(fā)展所帶來的辦公空間需求的新變化。根據(jù)該公司的統(tǒng)計(jì)，未來40%的知識勞動人口為移動辦公人群，已成主要勞動力的Y世代將更青睞靈活辦公空間，目前30%-40%的辦公空間甚少被使用，而物業(yè)成本不斷上升、已成為第二大成本支出，這些因素都推動了辦公空間向靈活辦公空間或基于活動功能的辦公空間轉(zhuǎn)變。研究發(fā)現(xiàn)，共享空間能夠提升員工的工作體驗(yàn)，降低人才流失。

高力國際預(yù)測，人工智能的影響在未來十年內(nèi)將持續(xù)擴(kuò)大，對靈活辦公空間的需求將會增多。企業(yè)需要大力投入以提高員工高附加值技能，大型租戶對寫字樓智能化硬件設(shè)施的需求將會更高。開發(fā)商應(yīng)充分意識到該趨勢的發(fā)展，并預(yù)先設(shè)計(jì)相關(guān)配套設(shè)施，同時針對不同類型客戶的需求，在不同區(qū)域打造不同定位的項(xiàng)目，包括租金較為低廉的次級商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域，而不僅局限于主要商務(wù)區(qū)。雖然說新政后不能再建設(shè)小于300平方米的辦公物業(yè)，但在這樣一套辦公單元內(nèi)，如何規(guī)劃合適的公共空間、吸引更多新企業(yè)進(jìn)駐，將是一個值得長期關(guān)注的問題。

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