土地出讓金2796億創(chuàng)歷史新高 今年北京土地仍是“供應(yīng)大年”

• 2018年1月5日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1068 68
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達到721公頃，供應(yīng)計劃完成率111%；其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達到207公頃，完成率104%，實現(xiàn)住宅用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”。

今年北京土地市場走勢如何？

在“房子是用來住的、不是用來炒的”整體政策定位下，去年北京從供應(yīng)端開閘放水，加大土地供應(yīng)，并實現(xiàn)超過100%的目標(biāo)完成率。據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市商品住宅用地供應(yīng)計劃完成率111%，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)完成率104%。2018年，這一趨勢或?qū)⒗^續(xù)。據(jù)北京市規(guī)土委信息顯示，今年北京土地供應(yīng)已經(jīng)拉開序幕，算上昨日(1月4日)成交的土地，未來一個多月，將有26宗土地密集出讓，合計規(guī)劃建筑面積達334.74萬平方米，起始價達641.4億元。有業(yè)內(nèi)人士表示，2018年仍將是一個土地供應(yīng)大年，且限價房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地仍是主流，將繼續(xù)有效平抑房價上漲。

土地出讓金2796億創(chuàng)歷史新高

2017年已經(jīng)結(jié)束，關(guān)于北京土地供應(yīng)計劃目標(biāo)完成如何？據(jù)北京市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達到721公頃，供應(yīng)計劃完成率111%；其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達到207公頃，完成率104%，實現(xiàn)住宅用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”。

2017年北京供應(yīng)的商品住宅用地(除共有產(chǎn)權(quán)住房用地外)全部采取“限房價、競地價”方式確定競得人，且當(dāng)達到預(yù)設(shè)地價上限時，企業(yè)需競報自持商品住房面積比例。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，刨除公建及其他面積后，去年北京共有產(chǎn)權(quán)住房用地成交面積達到303萬平方米，占比約41%，限價房用地成交面積達到356萬平方米，占比約48%，自持用地共成交約87萬平米，占比約11%。

值得關(guān)注的是，為了滿足職住平衡的發(fā)展方向，2/3的共有產(chǎn)權(quán)住房用地位于城區(qū)和近郊新城區(qū)內(nèi)，其中有53公頃用地位于朝陽、海淀、豐臺、石景山，104公頃用地位于大興、通州、順義、昌平、房山等近郊新城區(qū)。

住宅用地供應(yīng)加碼，直接的結(jié)果是北京土地成交額高位上漲。上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年全年北京共成交104宗土地，總成交額達到2796億元，位居全國榜首，較2016年全年860億漲225%，是北京第二次年度土地出讓金突破2000億大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。其中，住宅用地全年共成交71宗，合計建筑面積達969萬平方米，成交額達到2398億元，同創(chuàng)新高。

抱團取暖聯(lián)合拿地成主流

雖然土地供應(yīng)開閘，“限房價、競地價”方式抑制了高價地的誕生，但是銷售限價、配建自持面積等多樣化的土拍規(guī)則與競買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國住宅用地成交總價排行榜TOP10中，北京雖占四席，但多處后位。但在樓面價排行榜上，北京包攬榜單前五，上榜地塊樓面價均超50000元/平方米，其中豐臺區(qū)西局村地塊以60905元/平方米居首。

因此，北京土地市場的參與者多以實力國企、央企和民企為主，且聯(lián)合拿地成為主流方式。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2017年房企北京拿地排行榜上，排名第一的是首開集團，所得15宗地塊全部為聯(lián)合所得，排名第二的保利集團，10宗地塊聯(lián)合所得，2宗獨自競得，緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯(lián)合拿地。

理性拿地成為北京土地市場上房企的共識，最明顯的變化是土地溢價率整體下降，2017年北京住宅用地溢價率為26%，11月份以來，北京宅地溢價率跌至8%。

此外，宅地罕見出現(xiàn)兩年來的首次流拍，且連續(xù)兩個月流拍。11月4日，來自平谷區(qū)的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠(yuǎn)外，還有就是利潤空間太窄。12月28日，延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊因沒有任何報價最終流拍。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著需求的減弱，2018年土地市場按照今年的節(jié)奏供地，流拍和流標(biāo)的地塊將會更多。

近一個月26宗地密集出讓

事實上，在2017年尚未結(jié)束時，北京土地市場上已經(jīng)掛出了2018年初待售的地塊，供應(yīng)大幕開啟，全年供應(yīng)節(jié)奏初現(xiàn)端倪。

據(jù)北京規(guī)土委信息顯示，1月4日-2月6日，將有26宗土地密集出讓，合計規(guī)劃建筑面積達334.74萬平方米，起始價達641.4億元。疊加3宗招標(biāo)地塊，預(yù)計最后成交金額將超過700億元。而去年一二月份，北京僅成交4宗用地。

據(jù)記者發(fā)現(xiàn)，全部的23宗住宅用地中，共有產(chǎn)權(quán)住房地塊為10宗，“限房價、競地價”地塊為13宗。

昨日(1月4日)出讓的三宗住宅用地，開拍前雖然收到25次網(wǎng)上報價，但現(xiàn)場房企舉牌較為冷靜，平均溢價率為18%，低于去年26%的平均水平。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年仍將是一個土地供應(yīng)和成交大年，且限價房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地可能仍將是供應(yīng)主流，將繼續(xù)有效平抑房價上漲。但是，由于供需逐漸平衡，且競拍門檻較高，開發(fā)商拿地將更加謹(jǐn)慎理性。

對于今年的供地計劃，據(jù)了解，北京市規(guī)土委已提前開展編制2018年度商品住宅供地計劃，計劃將緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)確定的城市空間結(jié)構(gòu)，充分考慮區(qū)域職住平衡、新城綜合承接能力和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)等因素，突出把握首都發(fā)展、減量集約、改善民生的要求。

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