2017年全國賣地收入再創(chuàng)新高 土地出讓溢價(jià)率走低

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1190 77
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

在樓市去庫存的大背景下，房企拿地需求增加，帶動(dòng)2017年土地出讓總收入超過5.2萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

2017年土地市場整體情況如何？

財(cái)政部25日發(fā)布的“2017年財(cái)政收支情況”顯示，2017年1~12月累計(jì)，全國政府性基金預(yù)算收入61462億元，同比增長34.8%。其中國有土地使用權(quán)出讓收入52059億元，同比增長40.7%。此前，當(dāng)2017年前11個(gè)月土地出讓收入數(shù)據(jù)公布后，有關(guān)全年土地出讓收入將創(chuàng)歷史新高的預(yù)測(cè)就多了起來。

一位土地專家對(duì)?記者表示：“這是意料之中的結(jié)果，一方面地方政府供地增加，另一方面樓市銷售情況尚好，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地需求也比較旺盛。”

土地市場形勢(shì)大好

過去20余年，隨著土地出讓制度的逐漸完善，我國土地出讓收入保持了較為平穩(wěn)的增長態(tài)勢(shì)。1995年，全國土地出讓收入僅420億元，到2010年就已達(dá)到2.91萬億元，首度邁過2萬億元大關(guān)。此后至今，這一數(shù)據(jù)未曾低于2萬億元。

自2011年至2016年，全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

在此次財(cái)政部發(fā)布數(shù)據(jù)之前，其他渠道的信息也預(yù)示2017年土地市場形勢(shì)大好。

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%;土地成交價(jià)款13643億元，增長49.4%。

除官方數(shù)據(jù)外，非官方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示2017年全國土地出讓收入有較大幅度的增長。業(yè)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國300個(gè)城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為33264億元，同比增加45%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元對(duì)比，漲幅達(dá)到75%。

“雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在2016年后資金情況空前寬裕，在歷經(jīng)去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

土地出讓總收入創(chuàng)歷史新高的背后，除了房企購地意愿強(qiáng)烈，地方政府也增加了房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量。

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，一些房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)2017~2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京住宅土地供應(yīng)74宗，合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積是最近4年最高，達(dá)到了1014萬平方米，同比2016年全年上漲了304%.

“商品房住宅供應(yīng)土地量是2016年的7倍。土地供應(yīng)大幅度增加，將明顯影響2018年北京房地產(chǎn)市場價(jià)格。”張大偉稱。

土地出讓溢價(jià)率走低

此外，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，地方政府顯然不愿意土地價(jià)格過快上漲、影響房價(jià)預(yù)期，于是也紛紛出臺(tái)政策抑制土地市場的高溢價(jià)率。

業(yè)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年土地出讓平均溢價(jià)率同比下滑14個(gè)百分點(diǎn)，“因城施策”調(diào)控效果明顯，一二線市場趨于理性。

業(yè)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率29%，較2016年下降14個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率34%，較2016年下降21個(gè)百分點(diǎn)。

上述土地專家對(duì)記者表示，土地出讓溢價(jià)率走低是必然的結(jié)果，在樓市調(diào)控的大背景下，政府在土地出讓環(huán)節(jié)一般會(huì)對(duì)溢價(jià)率設(shè)定有形和無形的限制措施，有形的限制包括“限房價(jià)、競地價(jià)”等措施，企業(yè)考慮后期利潤因素，不會(huì)再肆意抬高地價(jià)，溢價(jià)率自然下降。

“而除了這種擺在臺(tái)面上的措施，政府還可以在土地出讓環(huán)節(jié)將出讓底價(jià)適當(dāng)提高，以此提高企業(yè)參與競買的門檻，土地出讓成交后的價(jià)格會(huì)更為理性，溢價(jià)率也會(huì)有所降低。”上述專家稱。

一二線城市因?yàn)檎{(diào)控趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)商去年開始逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，后者的地價(jià)及出讓收入同比均有上漲。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年，三四線城市共推出土地18046宗，推出土地面積67998萬平方米，同比增加10%;成交方面，共成交土地15368宗，成交土地面積57502萬平方米，同比增加13%;土地出讓金13492億元，同比增加78%;土地成交樓面均價(jià)為1371元/平方米，同比上漲56%。

國土部近日發(fā)布的“2017年第四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告”顯示，在熱點(diǎn)城市市場調(diào)控從嚴(yán)的背景下，企業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)向明顯，三四線城市土地市場異常交易出現(xiàn)持續(xù)增長，2017年四季度，三線城市綜合、商服、住宅地價(jià)同比增速上升。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)市場在政策基調(diào)不變、金融監(jiān)管從嚴(yán)、調(diào)控力度不減的情況下，將繼續(xù)調(diào)整，城市分化格局或?qū)⒀永m(xù)，部分處于調(diào)控“空窗期”、庫存去化快的三線城市，住宅地價(jià)漲幅或?qū)⒂兴鶖U(kuò)大。

“下一步需密切關(guān)注三四線城市庫存水平變化，根據(jù)住房銷售情況、地價(jià)變化情況和資金、人員流動(dòng)情況等，精準(zhǔn)判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場所處的調(diào)控分類序列，適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，促進(jìn)健康市場機(jī)制的形成與完善?！痹搱?bào)告稱。

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