2018房地產(chǎn)稅立法后房價(jià)會影響房價(jià)嗎？會跌嗎？還值得購買嗎？

• 2018年4月28日 GuoMeng來源：云掌財(cái)經(jīng) 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 506 27
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  2018-2023年版綠色環(huán)保建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

2018房地產(chǎn)稅立法后房價(jià)會影響房價(jià)嗎？會跌嗎？當(dāng)征收房地產(chǎn)稅之后，我們普通大眾還值得購買房子嗎?這是每一個(gè)人都關(guān)心的話題。

2018房地產(chǎn)稅立法后房價(jià)會影響房價(jià)嗎？會跌嗎？還值得購買嗎？

2018房地產(chǎn)稅立法后房價(jià)會影響房價(jià)嗎？會跌嗎？當(dāng)征收房地產(chǎn)稅之后，我們普通大眾還值得購買房子嗎?這是每一個(gè)人都關(guān)心的話題。決定房價(jià)漲跌的直接因素是供求關(guān)系，供不應(yīng)求，房價(jià)該漲還得漲，供大于求，房價(jià)該跌還得跌。因此，判斷房產(chǎn)稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關(guān)系。

當(dāng)前有一部分人擔(dān)心房地產(chǎn)稅立法落定，對住房全面開征房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房價(jià)下跌。我們從上海(樓盤)和重慶(樓盤)來看，這兩個(gè)城市都對住房試點(diǎn)開征了房產(chǎn)稅，房價(jià)不僅沒降，反而出現(xiàn)了上漲，這是有目共睹且不爭的事實(shí)。所以，從國內(nèi)試點(diǎn)情況來看，開征房產(chǎn)稅并不一定意味著房價(jià)就會下跌。

上海試點(diǎn)調(diào)控面廣、稅率較低，且上海僅對增量住房征稅，尚不涉及對存量住房征稅。由于上海房價(jià)是全國風(fēng)向標(biāo)，因而當(dāng)?shù)爻雠_的政策更加謹(jǐn)慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅則調(diào)控面窄、稅率較高，重慶側(cè)重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅。這是兩種不同的房產(chǎn)稅征收模式，總體來說，稅負(fù)都在可承受的范圍內(nèi)，沒有對樓市造成嚴(yán)重影響。

當(dāng)然，說開征房產(chǎn)稅對樓市沒有影響是不符合事實(shí)的，還以上海、重慶為例。試點(diǎn)房產(chǎn)稅前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類城市降幅高10%—20%，但成交均價(jià)未明顯下跌，第二年兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度增長，如今回過頭看，改革試點(diǎn)的效應(yīng)低于社會部分人群的預(yù)期。有關(guān)部門已不再提“試點(diǎn)擴(kuò)圍”，轉(zhuǎn)而推房地產(chǎn)稅立法。此前有權(quán)威專家分析認(rèn)為，將滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案進(jìn)行全面推廣，肯定無法通過。

從中國香港的情況來看，房產(chǎn)稅也沒有阻止房價(jià)上漲。最近，香港政府正在預(yù)算的一項(xiàng)減稅行動，意外爆出了10位香港超級業(yè)主。香港財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局給香港立法會提供的一份文件里附上了香港10名被寬減房產(chǎn)稅最多的業(yè)主。文件顯示，這10位業(yè)主合共擁有40136套房，而合計(jì)的房產(chǎn)稅寬減額則達(dá)至2.565億港元(約合人民幣2.06億元)。其中，減免稅最多的那位業(yè)主，坐擁15645套房產(chǎn)，其獲得減免的稅額高達(dá)1.026億港元(約合人民幣8200萬元)。另外9位超級業(yè)主也不簡單。即使是名單中排名最后一位的業(yè)主，也擁有1258套房產(chǎn)。網(wǎng)友感嘆：香港超級業(yè)主坐擁1.5萬多套房產(chǎn)，假設(shè)每套800萬港幣總值1200億港幣，假設(shè)月均租金2萬港幣每月可坐收租金3.1億港幣。

據(jù)媒體消息，最近香港灣仔一處位置很好的29平方米房子，賣價(jià)叫到890萬港元。當(dāng)然這可能是一個(gè)極端的例子。數(shù)據(jù)顯示，最近這16個(gè)月里，香港樓市每月都在創(chuàng)新高，每月都有不一樣的價(jià)格。樓價(jià)按年累計(jì)升幅達(dá)16%。香港雖然開征了房產(chǎn)稅，但房價(jià)全球排名第二高，超級業(yè)主都成為了樓市贏家。

從很多國家看，房產(chǎn)稅也都并不一定能阻止房價(jià)上漲。這樣的例子太多，不勝枚舉，以德國為例，很多人對德國房價(jià)的印象是穩(wěn)定且保持低位。但是，近年來，德國大城市的房價(jià)卻以迅雷不及掩耳之勢一路猛漲。令人意想不到的是，在全球房地產(chǎn)市場逐漸放緩的趨勢下，柏林房價(jià)的增長速度居然直接沖到了第一，不僅是德國第一，也不僅是歐洲第一，而是全球第一。

萊坊國際Knight Fr ank最新發(fā)布的“全球城市住宅指數(shù)”(Gl obal Residential Cities Index)顯示，2017年，柏林的房價(jià)比上一年增長了20.5%。除柏林外，其他3座德國城市漢堡、慕尼黑和法蘭克福也排進(jìn)了全球前10。中國香港則名列第6。而就在2016年，全球總計(jì)還有12個(gè)城市的房價(jià)增長速度超過這個(gè)百分比，其中大部分是中國的城市。被調(diào)查的15個(gè)中國城市中，2016年房價(jià)與上年相比的平均增幅為23%，2017年則猛減至1.6%。

德媒將柏林房價(jià)上漲如此迅猛的原因歸咎為較低的貸款利率和急速增長的人口。預(yù)測到2035年，柏林常住人口將突破400萬?？磥淼聡蟪鞘幸裁媾R人多房少的窘境。那么，到底是哪些人在柏林買房呢?德媒認(rèn)為，柏林目前充斥著投機(jī)房買賣，使得原本較低的租金受到威脅。除此之外，柏林房價(jià)的快速增長還和外國投資者有關(guān)。比如，美國億萬富翁沃倫·巴菲特在今年3月初進(jìn)軍柏林房地產(chǎn)市場，與Rubina Real Estate公司聯(lián)盟，負(fù)責(zé)促成高價(jià)位住房的交易。根據(jù)Knight Fr ank的分析，2016年柏林精品房的買主中，歐盟國家買主一如既往地占很大一部分，而來自中國的買主也占了14%，加上美國和中東的買主，這3個(gè)地區(qū)一共占了42%。

的確，在德國嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下，炒房盈利空間不大。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%—1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，其綜合稅率更高達(dá)50%。如果5年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。盡管現(xiàn)在新建公寓中投資比例占很大部分，但想通過投資房地產(chǎn)賺取差價(jià)的人很少，大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風(fēng)港。盡管如此，德國房價(jià)還是出現(xiàn)了暴漲。

從以上這些事實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，房價(jià)的漲跌跟房產(chǎn)稅乃至整個(gè)稅收沒有直接的聯(lián)系。事實(shí)上，決定房價(jià)漲跌的直接因素是供求關(guān)系，供不應(yīng)求，房價(jià)該漲還得漲，供大于求，房價(jià)該跌還得跌。因此，判斷房產(chǎn)稅的政策效果不能僅憑想象，必須深入研究樓市供求關(guān)系。

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