“一城一策”漸成主流 10大城市二手房半年成交降兩成

• 2018年7月10日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、鳳凰資訊 1404 93
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠近結(jié)合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應(yīng)對...

隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。

隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，“一城一策”漸成主流，二手房市場降溫趨勢仍難逆轉(zhuǎn)。

7月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年上半年10城二手房市場報告》。報告顯示，2018年上半年，受監(jiān)測的10大城市二手房累計成交約34.3萬套，同比下降20%，降幅較1至5月收窄2個百分點。

報告監(jiān)測的十大城市分別是：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫、金華，涵蓋了一二線熱點城市。易居研究院研究員王夢雯表示，2018年上半年，成交量雖然較2017年下半年略有回升，但仍處于近六年平均水平附近，明顯低于本輪周期最高位2016年的水平，可見市場下行趨勢沒有逆轉(zhuǎn)。

近日，來自我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場從2016年及2017年春節(jié)后的高溫中急速冷卻，并在2017年下半年跌至低谷，房價也隨之下挫。進入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，交易量回升，價格止跌，但半年的整體房價依舊保持下跌。

我愛我家市場研究院院長胡景暉分析表示，整體來看，2018年上半年北京二手房市場在交易規(guī)模上是回溫的，但這種回溫緣于從低谷向正常的回歸，市場整體仍然保持健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。

“市場接下來的上升空間已經(jīng)不大，未來將逐漸趨于平穩(wěn)?！焙皶熣J為，房價在交易量穩(wěn)定的情況下沒有上行動力，加上住建部等七部門決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象的專項行動，下半年北京二手房市場基本會進入平穩(wěn)期，整個市場會在此期間慢慢調(diào)整，形成市場與政策的平衡。

易居方面也認為，不僅是北京二手房市場難以出現(xiàn)明顯上行趨勢。后續(xù)來看，蘇州、廈門成交量將逐漸回歸至合理水平，但恐難出現(xiàn)大幅反彈。成都、金華等城市，目前市場交易仍較為活躍，隨著調(diào)控效果的釋放和持續(xù)發(fā)酵，預(yù)計下半年量能將逐漸走弱。

多城市一二手房價格嚴重“倒掛”

2018年上半年，地方城市紛紛推行嚴厲的調(diào)控政策。新房市場普遍受到限購、限價、限貸等抑制性政策，在此基礎(chǔ)上，部分城市一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象嚴重。

據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新房成交均價43198元/平方米，比去年下半年均價45879元減少5.84%。與此同時，上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，比2017年下半年增長57.6%，在半年走勢上結(jié)束了2017年的兩連降，價格方面一直維持在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米之間。

整體來看，上半年北京一二手房價格持續(xù)“倒掛”。一位業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是因為北京已經(jīng)步入二手房時代，新房基本位于五環(huán)以外的遠郊區(qū)縣，所以價格較市中心的二手房更低。

從南京、杭州、上海、蘇州這幾個城市的一二手房市場來看，同一城市同一區(qū)域、同一地段也普遍出現(xiàn)價格倒掛。根據(jù)諸葛找房對杭州拱墅區(qū)、濟南歷下區(qū)、廣州黃埔區(qū)、上海靜安區(qū)、成都成華區(qū)、北京密云區(qū)等20個城區(qū)數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，新房二手房價格倒掛較為普通。價格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述業(yè)內(nèi)人士認為，這種現(xiàn)象主要是政策調(diào)控所致，因為政府對新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對更小。

該人士進一步分析，該現(xiàn)象需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。在他看來，從長期來看，一二手房價格的“倒掛”并非不可接受的問題。因為新房市場在調(diào)控下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不干涉。

“至于二手房市場，由于業(yè)主多為個人，交易價格更多的還是會由市場決定，政策調(diào)控需要更多地從稅收方面展開，包括一些限售政策”。上述人士表示，“新房和二手房之間的價格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價差對個人的投資決策可能會產(chǎn)生影響，但在限售政策以及正在健全的一些長效機制作用下，兩個市場是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，客觀看待本輪一手房價格抑制和反彈現(xiàn)象很關(guān)鍵，未來建議對一手房進行產(chǎn)品的細分，這樣有助于剔除上漲的因素，讓中高端和剛需產(chǎn)品的定價更加符合實際情況。

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