一線城市新房和二手房全面降溫 區(qū)域分化依然明顯

• 2018年10月22日 ZhouXun來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 1473 98
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍...

四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場(chǎng)將整體保持平穩(wěn)，多項(xiàng)指標(biāo)漲幅將繼續(xù)收窄。

20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，價(jià)跌量穩(wěn)，“金九銀十”失色已是市場(chǎng)共識(shí)。在多方面因素影響下，房?jī)r(jià)九月大面積上漲的趨勢(shì)得到明顯緩解。四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場(chǎng)將整體保持平穩(wěn)，多項(xiàng)指標(biāo)漲幅將繼續(xù)收窄。

房?jī)r(jià)大面積上漲趨勢(shì)得到緩解

數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)全面降溫。從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。

從二三線城市來看，房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，但漲幅明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在8月房?jī)r(jià)上漲刷新紀(jì)錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，市場(chǎng)出現(xiàn)了退燒跡象。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調(diào)控外，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。同時(shí)，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)掛牌二手房源量環(huán)比下降，一線城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢(shì)。

上海富大集團(tuán)公司首席經(jīng)濟(jì)師張平表示，目前一線城市在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，走得較為平穩(wěn)。二線城市隨著調(diào)控政策重新收緊，上半年出現(xiàn)的人才引進(jìn)、搖號(hào)購(gòu)房等退潮，房地產(chǎn)又重新回歸理性。

張平認(rèn)為，隨著投機(jī)炒房需求退出，前期集中釋放的當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力被預(yù)支，后續(xù)需求無法跟上，再加上房?jī)r(jià)處于高位，當(dāng)?shù)刭?gòu)買力難以支撐也是必然。

區(qū)域分化依然明顯

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62806億元，增長(zhǎng)14.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，這也是今年下半年以來，房地產(chǎn)投資增速首次回歸個(gè)位數(shù)。

張大偉表示，截至2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)40個(gè)月，繼續(xù)刷新了中國(guó)房地產(chǎn)上漲周期最長(zhǎng)歷史。樓市整體依然處于高位，但旺季未旺，反而多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢(shì)。以9月成交量來看，雖然1-9月總成交量同比有所上升，但從9月單月來看，全國(guó)商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下調(diào)了3.6%。這也是最近5個(gè)月首次出現(xiàn)同比成交量下調(diào)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，前9月，房企房屋施工面積767218萬平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，增速比1-8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)量減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積152583萬平方米，增長(zhǎng)16.4%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長(zhǎng)量減少1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

土地成交方面，房企土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1-8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款10002億元，增長(zhǎng)22.7%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)銷售方面，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。銷售額增長(zhǎng)13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉說，從全國(guó)市場(chǎng)看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的，主要是中西部市場(chǎng)的成交。

前三季度,全國(guó)商品房銷售面積同比增幅，在東部地區(qū)同比下降4.3%、東北地區(qū)同比下降3.5%的同時(shí)，中部、西部同比分別增長(zhǎng)10.2%、8.9%。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

這一分化同時(shí)也體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。在一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅紛紛回落的同時(shí)，中西部城市卻領(lǐng)銜9月房?jī)r(jià)漲幅。具體來看，漲幅超2%的城市均為中西部城市，西安新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.2%，呼和浩特環(huán)比上漲2.8%，瀘州環(huán)比上漲2.6%，西寧、貴陽(yáng)分別環(huán)比上漲2.1%。

四季度房?jī)r(jià)或松動(dòng)

杭州作為房地產(chǎn)主力城市，今年上半年還出現(xiàn)“凌晨排隊(duì)、萬人搖號(hào)”的瘋狂場(chǎng)面，但僅過去5個(gè)月就出現(xiàn)新盤成交、價(jià)格雙降。

北京二手房主也開始松口，價(jià)格可談。例如東三環(huán)的一套670萬的兩居室，房子掛牌價(jià)格連續(xù)3天從初期的670萬降到后來的630萬。

張大偉認(rèn)為，購(gòu)買力難以再?zèng)_高。雖然當(dāng)下全國(guó)房?jī)r(jià)上行城市依然占主流，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴(yán)格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

作為房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的一二線城市，購(gòu)房者預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向，觀望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)來看，購(gòu)房者信心指數(shù)為92.8，環(huán)比下降5.7%;經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.9，環(huán)比下降2.3%。

在上述背景下，張波認(rèn)為，受預(yù)期影響，以價(jià)換量將成為常態(tài)，而眾多房企也不例外，不得不在價(jià)格上做更多讓步以換取銷量。

究其原因，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài)。

“未來熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時(shí)代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場(chǎng)，庫(kù)存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率也快速下行?！睆埓髠フf。

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