農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓嗎？轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)應(yīng)具備哪些條件？

• 2018年11月9日 WuYaNan來(lái)源：法律快車(chē)網(wǎng) 242 8
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宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

1、是否辦理過(guò)戶(hù)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力。

有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地、房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律關(guān)于此類(lèi)合同在訂立前后應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。

應(yīng)當(dāng)指出，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過(guò)戶(hù)登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理過(guò)戶(hù)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?/p>

首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認(rèn)定合同須依法登記后生效的依 據(jù)。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，其不應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地使用權(quán);再次，《土地管理法實(shí) 施條例》雖可適用，但相關(guān)條文規(guī)定的是土地使用權(quán)自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買(mǎi)賣(mài)合同。最后，從登記設(shè)立的目的考 察，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，就宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)行為而言，登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身。從登記的性質(zhì)而 言，登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行內(nèi)容之一，如果認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同自登記之日起生效，則混淆了物權(quán)行為和債權(quán)行為的生效要件。進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記是生效房屋買(mǎi)賣(mài) 合同當(dāng)事人的義務(wù)之一，而不是合同有效的要件。

2、主體條件和“一戶(hù)一宅”標(biāo)準(zhǔn)不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力

合 同的效力的判斷應(yīng)以法律規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)?？赡軐?dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，此外即使合同的訂立 違背了其他部門(mén)頒布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。雖然《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅 基地的，不予批準(zhǔn)?！辈⑽唇罐r(nóng)村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！? 其立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì)，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。故農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài) 合同并不存在法定的無(wú)效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶(hù)一宅”的標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)合同仍應(yīng)認(rèn)定有效，如果取得了有關(guān)組織或部門(mén)批準(zhǔn)并辦理了過(guò)戶(hù) 登記手續(xù)的，應(yīng)繼續(xù)履行;經(jīng)過(guò)有關(guān)組織或部門(mén)批準(zhǔn)但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，可責(zé)令補(bǔ)辦;未經(jīng)批準(zhǔn)而無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，屬于合同無(wú)法履行，如出賣(mài)方要 求解除合同返還房屋的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，判決返還房屋。由此造成買(mǎi)受方損失的，買(mǎi)受方可要求出賣(mài)方賠償損失。

三、出租農(nóng)村房屋、宅基地行為的效力認(rèn)定

農(nóng)民將經(jīng)依法批準(zhǔn)修建的房屋出租的，如其宅基地使用權(quán)與建設(shè)報(bào)批時(shí)的手續(xù)齊全，可認(rèn)定合同有效。農(nóng)村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權(quán)主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶(hù)一宅”原則的限定。

轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件：

依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：(一)轉(zhuǎn)讓人擁 有二處以上的宅基地;(二)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;(三)受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(四)轉(zhuǎn)讓行為征 得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，以上條件應(yīng)同時(shí)具備。

轉(zhuǎn)讓宅基地的立法背景：

由于涉及全國(guó)9億農(nóng)民“安身立命”及攸關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定，國(guó)家政策和立法一直從嚴(yán)控制宅基地轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》中有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定有四條，其它規(guī)定散見(jiàn)于《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律中。應(yīng)注意，《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)特指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

宅基地使用權(quán)的概念：

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對(duì)集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。特點(diǎn)有：(一)宅基地的所有權(quán)歸村集體或者村集體經(jīng)濟(jì)組織。(二)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請(qǐng)并取得宅基地。(三)宅基地使用權(quán)具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣(mài)。(四)宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)?，或只交納了極少的費(fèi)用。

城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)宅基地的立法依據(jù)：

我國(guó)人多地少，一直實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，且為防止出現(xiàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后流離失所，進(jìn)而影響社會(huì)穩(wěn)定這一大局，我國(guó)立法禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)宅基地。國(guó)務(wù)院于《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”《土地管理法》中有關(guān)“農(nóng)村村民出 賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也體現(xiàn)了不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的意思。

綜上，農(nóng)村宅基地只能在村集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苻D(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶(hù)口的居民。

華律小編為您整理這篇文章。從上面我們可以知道：轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件、城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)宅基地、轉(zhuǎn)讓宅基地的立法背景等有關(guān)內(nèi)容。希望對(duì)您了解宅基地的有關(guān)規(guī)定有幫助。

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