農(nóng)村房屋宅基地轉讓手續(xù)怎么辦理？需要哪些資料？宅基地轉讓合同的效力如何

• 2018年11月9日 WuYaNan來源：土流網(wǎng) 1001 63
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當買賣農(nóng)村房屋或繼承農(nóng)村宅基地上的房屋時，往往會涉及到農(nóng)村房屋宅基地證變更的問題。

(二) 受理;

(三) 公告;

(四) 審核;

(五) 收費;

(六) 記載于登記簿;

(七) 發(fā)證。

宅基地轉讓合同的效力如何

農(nóng)村宅基地使用權是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質。

從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓農(nóng)村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。

然而，在現(xiàn)實當中轉讓農(nóng)村宅基地使用權的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓，根據(jù)《物權法》第六十四條　私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個人所有，這一點不存在爭議。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟組織的成員，則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。

如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟組織成員，根據(jù)《物權法》第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。據(jù)此，似乎可以認定，轉讓房屋的協(xié)議是有效的，其實不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條　當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

《物權法》第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

根據(jù)《物權法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規(guī)定。因此，該房屋轉讓協(xié)議應當認定無效。

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