探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式 城中村住房規(guī)?；赓U 城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

• 李波 2023年5月11日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 831 51
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房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的大勢(shì)是基本清晰的，發(fā)展新模式也須順應(yīng)大勢(shì)。過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式積弊已久，已行不通。我國(guó)已經(jīng)從過(guò)去的大拆大建走向開(kāi)發(fā)與改造并重的城市更新階段;租購(gòu)并舉之下，住房租賃在解決居住問(wèn)題方面將發(fā)揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更

房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的大勢(shì)是基本清晰的，發(fā)展新模式也須順應(yīng)大勢(shì)。過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式積弊已久，已行不通。

我國(guó)已經(jīng)從過(guò)去的大拆大建走向開(kāi)發(fā)與改造并重的城市更新階段;租購(gòu)并舉之下，住房租賃在解決居住問(wèn)題方面將發(fā)揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更優(yōu)質(zhì)的房子，還需要更好的配套和服務(wù)等。

新發(fā)展模式的探索應(yīng)在未來(lái)發(fā)展的大趨勢(shì)中尋找突破口。

在城中村改造過(guò)程中發(fā)展住房租賃，有利于租購(gòu)并舉解決好城鎮(zhèn)居民的居住問(wèn)題，值得推廣借鑒。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是城市更新的重要體現(xiàn)。

城中村改造能夠更好安置城中村居民，改善城中村居住環(huán)境。

在一些城市的實(shí)踐中，把城中村改造與發(fā)展住房租賃結(jié)合起來(lái)，包括在城中村改造的同時(shí)配置中小戶型租賃住房，建立城中村住房規(guī)模化租賃改造機(jī)制，以及城中村存量住房在滿足要求時(shí)可轉(zhuǎn)為保障性租賃住房等，能夠提升租賃住房的有效供給，為新市民、青年人解決居住問(wèn)題提供更大空間。

在超大特大城市推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于更好統(tǒng)籌發(fā)展與安全。各地將按照要求將“平急兩用”理念融入城市整體規(guī)劃，建設(shè)改造一批“平急兩用”的民宿和酒店、升級(jí)一批應(yīng)急醫(yī)療服務(wù)點(diǎn)等，能夠有效推動(dòng)大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，補(bǔ)齊公共衛(wèi)生防控救治能力建設(shè)短板，加快周邊鄉(xiāng)村振興發(fā)展。

各地應(yīng)以保障性租賃住房為重點(diǎn)，持續(xù)推進(jìn)保障性住房的規(guī)劃建設(shè)。我國(guó)已經(jīng)完成保障性住房的頂層設(shè)計(jì)，將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

在保障性住房的三個(gè)主要種類中，公租房主要針對(duì)低收入住房困難群體，予以實(shí)物配租或者貨幣補(bǔ)貼。保障性租賃住房主要針對(duì)新市民、青年人。

而當(dāng)新市民、青年人經(jīng)濟(jì)狀況改善，但財(cái)力等各方面條件仍不足以購(gòu)買普通商品住房時(shí)，可以選擇購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房這類保障性住房，與政府共同持有房屋產(chǎn)權(quán)，減輕購(gòu)房壓力。

近幾年，中國(guó)大城市開(kāi)發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對(duì)城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來(lái)發(fā)展的新主題。

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。今天，中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入了由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。

越來(lái)越多的城市通過(guò)立法，積極推進(jìn)城市更新，不斷滿足人民群眾對(duì)城市宜居生活的新期待。黨的十九屆五中全會(huì)作出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”的重要決策部署，將其列為“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的重大工程項(xiàng)目。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析：

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。

城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問(wèn)題，這些城市問(wèn)題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主，分為基礎(chǔ)類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。

老舊小區(qū)改造是十四五時(shí)期的惠民生工程的工作重點(diǎn)，2020年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè)，2021年全年實(shí)際新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達(dá)5.56萬(wàn)個(gè)。

2022年初以來(lái)，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開(kāi)工改造小區(qū)2.74萬(wàn)個(gè)，接近2021年新開(kāi)工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計(jì)劃，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)規(guī)模約2086億元，市場(chǎng)空間巨大

2021年3月，中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》，明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標(biāo)，提出十四五時(shí)期21.9萬(wàn)套小區(qū)改造計(jì)劃;2021年政府工作報(bào)告再次重點(diǎn)提及城市更新：強(qiáng)調(diào)“十四五”期間加快實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新逐步上升至國(guó)家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進(jìn)，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作報(bào)告中提出再開(kāi)工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;2022年7月，發(fā)改委指出對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，可以通過(guò)精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式，吸引社會(huì)資本參與，進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn);2022年8月，國(guó)常會(huì)指出：將老舊小區(qū)改造納入政策性開(kāi)發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露，2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國(guó)首位，2022年1-8月老舊小區(qū)開(kāi)工數(shù)量也位居全國(guó)第一，山東省是我國(guó)老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場(chǎng)將達(dá)2086億元，市場(chǎng)空間巨大。

面對(duì)新一輪城市更新，如果僅停留在簡(jiǎn)單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問(wèn)題。中國(guó)城市更新論壇會(huì)持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。

從線下到線上、從開(kāi)發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)需求升級(jí)，將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯。

現(xiàn)今"消費(fèi)升級(jí)"的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)"兵家必爭(zhēng)之地"。有研究認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

報(bào)告對(duì)我國(guó)城市更新行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了城市更新行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)前瞻分析與未來(lái)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息...

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