2024房地產(chǎn)經(jīng)紀市場調(diào)研及行業(yè)報告淺析

• 劉明月 2023年10月17日 來源：中研研究院 594 33
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房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)前景及現(xiàn)狀如何?未來房地產(chǎn)經(jīng)紀市場投資趨勢怎么樣?房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期以來競爭激烈，很多企業(yè)生存堪憂，也造成市場秩序的混亂，提倡構(gòu)建大中小企業(yè)共生的行業(yè)生態(tài)，構(gòu)建這種行業(yè)生態(tài)就要建立良好的市場秩序和規(guī)則。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)前景及現(xiàn)狀如何?未來房地產(chǎn)經(jīng)紀市場投資趨勢怎么樣?房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)長期以來競爭激烈，很多企業(yè)生存堪憂，也造成市場秩序的混亂，提倡構(gòu)建大中小企業(yè)共生的行業(yè)生態(tài)，構(gòu)建這種行業(yè)生態(tài)就要建立良好的市場秩序和規(guī)則。為此，探索實現(xiàn)房源單方代理，現(xiàn)在是房源多方委托，經(jīng)紀人的合理利益得不到保證，造成行業(yè)不誠信、發(fā)布虛假信息，造成市場秩序的混亂，所以要從根本上轉(zhuǎn)變行業(yè)潛規(guī)則，推動房源共享、聯(lián)合銷售、傭金分享制度，使經(jīng)紀人的利益得到保證，要借鑒發(fā)達國家的成功經(jīng)驗，探索建立全行業(yè)開放的房源聯(lián)賣系統(tǒng)，建立起中國的MLS。

2024房地產(chǎn)經(jīng)紀市場調(diào)研及行業(yè)報告淺析

房地產(chǎn)經(jīng)紀也處在轉(zhuǎn)型升級的重要階段，轉(zhuǎn)型升級中，要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、發(fā)展方式，將擴店增人的外延式、粗放式發(fā)展向提高內(nèi)部管理和服務(wù)水平轉(zhuǎn)變，把行業(yè)服務(wù)為本的本質(zhì)通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)體現(xiàn)出來。優(yōu)化市場機制，從無序過度競爭向建立新型競合關(guān)系、實現(xiàn)合作共贏轉(zhuǎn)變。提高科技含量，將傳統(tǒng)線下服務(wù)向線上線下結(jié)合轉(zhuǎn)變。通過這些轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)主要分為三個時代：第一個時代是信息時代，強調(diào)信息整合的能力，信息壟斷和信息孤島是這一階段的主要特征。第二個時代是渠道時代，包括一、二手房的聯(lián)動銷售等，依靠的是門店規(guī)模和銷售推廣的能力。第三個所要進入的是服務(wù)時代，強調(diào)提供服務(wù)的能力，用市場配置資源、用服務(wù)說話。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場問題剖析：

1、依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不多。從近期對常德市城區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的調(diào)查情況來看：已經(jīng)工商注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)94家，其中依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有26家;未備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)達68家，占工商注冊機構(gòu)總數(shù)的72.3%，絕大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)都未履行主動申請備案的法定義務(wù)。

2、具備房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的專業(yè)人員太少。目前很多已依法備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只有1-2名從業(yè)人員具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格，其它未備案房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)幾乎均無房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格專業(yè)人員;有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員有上百人，經(jīng)營門店幾十家，但有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格的專業(yè)人員往往也只有1-2名。在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場可提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的專業(yè)人員太少，嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量和房地產(chǎn)經(jīng)紀市場秩序。

3、協(xié)助房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人簽訂陰陽合同已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的潛規(guī)則。為了促成房產(chǎn)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)從業(yè)人員常常會按照房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的要求，或主動進行指導(dǎo)，協(xié)助當(dāng)事人簽訂房產(chǎn)交易陰陽合同，以規(guī)避稅費的依法足額繳納或騙取銀行貸款額度，嚴重影響了房地產(chǎn)交易市場秩序和金融市場秩序。

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)市場轉(zhuǎn)型升級策略：

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的變革主要體現(xiàn)在以下4個方面：

第一，房地產(chǎn)市場從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡。越來越明顯的感到房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場過渡，經(jīng)紀行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級的重要階段。

第二，為了適應(yīng)這種市場的轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)則正在重新構(gòu)建，從過去的競爭為主向競合為主轉(zhuǎn)變，經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人員之間的合作機制正在建立。

第三，房源客源渠道發(fā)生變化，獲房、獲客過去是以店下門店為主，正在逐步向線上、線下結(jié)合轉(zhuǎn)變，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為我們這個行業(yè)不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施。

第四，商業(yè)模式在悄然轉(zhuǎn)變。大家為了獲得品牌效應(yīng)和整體效應(yīng)，從過去的以直營模式為主，向直接+加盟轉(zhuǎn)變，網(wǎng)絡(luò)平臺也從信息平臺向多樣化智能化平臺轉(zhuǎn)變。

中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示

房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)性與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是一種服務(wù)性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。所謂服務(wù)是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務(wù)對象獲得某種利益。依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀、價格評估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。

一、中國香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定

中國香港地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀稱為地產(chǎn)代理,其專門立法是《地產(chǎn)代理條例》。以《地產(chǎn)代理條例》為主體法例,還配套有《地產(chǎn)代理(發(fā)牌)規(guī)則》、《地產(chǎn)代理(豁免領(lǐng)牌)令》、《地產(chǎn)代理常規(guī)(一般責(zé)任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(裁定傭金爭議)規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(登記裁定及上訴)規(guī)例》等5個相關(guān)規(guī)例?！兜禺a(chǎn)代理條例))是香港地區(qū)對地產(chǎn)代理實施主體和行為管理的主要依據(jù)。

在中國香港地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù),必須持有地產(chǎn)代理(個人)牌照或營業(yè)員牌照。新入行人士必須通過地產(chǎn)代理或營業(yè)員資格考試,及符合其他發(fā)牌條件(年滿18歲;完成中學(xué)五年級或同等程度的教育;在緊接申請牌照的日期前的12個月內(nèi),在有關(guān)的資格考試中考獲合格成績;及符合適當(dāng)人選的標準),才可申請有關(guān)牌照。

二、中國臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定

中國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)法律法規(guī)主要有《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例》,以及《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理條例施行細則》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)營業(yè)保證金繳存或提供擔(dān)保辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)營業(yè)保證金管理委員會組織及基金管理辦法》等配套細則或辦法,此外,還制定了《不動產(chǎn)經(jīng)紀營業(yè)員測定辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)訓(xùn)練機構(gòu)團體及課程認可辦法》、《不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載及不得記載事項》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)或經(jīng)紀人員獎勵辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀人員獎懲委員會組織規(guī)程》等10余項法規(guī),均由主管機關(guān)“內(nèi)政部”發(fā)布施行。

在中國臺灣地區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的營業(yè)處所至少要持有一位經(jīng)紀人證照方能開業(yè)。中國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)行政管理部門,在中央為內(nèi)政部地政司,在直轄市為市政府地政處,在縣(城市)為縣(城市)政府。中央管理部門地政司主要負責(zé)對經(jīng)紀業(yè)管理條例的制訂、修訂與執(zhí)行監(jiān)督,并負責(zé)對業(yè)者的評估與獎懲;地方政府負責(zé)稽核、舉報非法營業(yè)處所,監(jiān)督稽核與獎懲合法業(yè)者,協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)糾紛。

房地產(chǎn)經(jīng)紀市場發(fā)展情況分析

中國房地產(chǎn)存量市場已經(jīng)進入5萬億元的規(guī)模，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)擁有數(shù)百萬從業(yè)者、數(shù)萬家門店、數(shù)千家中介公司，發(fā)展規(guī)模成績顯著。同時，競爭壓力下也暴露出很多問題。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，約有7成房地產(chǎn)經(jīng)紀公司預(yù)計2020年經(jīng)營收入將出現(xiàn)下滑，其中近2成認為下滑比例超過30%。

數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%，比上年末增速低1個百分點;上半年增加1549億元，占同期各項貸款增量的1%。

截至今年3月末，在96個符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個城市取消了首套房貸利率下限。

銀保監(jiān)會：今年一季度，銀保機構(gòu)支持改善民生力度不斷加大，個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。房地產(chǎn)信貸同比增長93.5%。

以58安居客、字節(jié)跳動幸福里為代表的互聯(lián)網(wǎng)系;以萬科、碧桂園、保利發(fā)展為代表的開發(fā)商系;以及以珠海大橫琴控股的世聯(lián)行、建行旗下建融家園為代表的國資系，三股新興勢力正在崛起，老牌房產(chǎn)中介遭到威脅，房產(chǎn)中介市場迎來新的攪局者。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)再次面臨新一輪洗牌和迭代更新期。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，通過公司資深研究團隊對市場各類資訊進行整理分析，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)研究報告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價值，同時提出行業(yè)投資策略和營銷策略等方面的建議。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、房地產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展策略與投資建議等進行了分析。

據(jù)了解，該行業(yè)發(fā)展空間極大，未來房地產(chǎn)經(jīng)紀市場現(xiàn)狀如何呢?請查看，中研研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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