2011年樓市成交量慘淡令房產中介機構出現(xiàn)“關店潮”。隨著限購政策向全國蔓延，主要城市的二手房成交量遭遇銳減，總體降幅達50%以上，房屋中介行業(yè)正面臨比2008年更為嚴峻的生存考驗。成交量嚴重不足加之買賣代理費費率降低使得許多房產中介機構生存壓力加大，最終被迫關店止虧。2011年以來，北京房產中介總共關店約1400家，而深圳房產中介的門店更是從8000多家銳減至5000多家。預計在調控高壓態(tài)勢下，短期內市場成交難有明顯改變，房產中介關店潮在2012年上半年仍將持續(xù)。

全國目前大約有6萬個二手經紀門店，根據成交量縮水程度以及正常的運營成本，保守估計當前全年店均虧損5萬元，預計整個行業(yè)共虧損30億元現(xiàn)金流。從當前的趨勢來看，2012年限購仍將繼續(xù)，成交量難再現(xiàn)2009年時期的反彈力度。因此2012年中介行業(yè)生存壓力更大。此外，2011年8月底，買賣代理收費費率從2.5%下調至2%。對于二手房經紀機構可謂是雪上加霜。在當前盈利明顯減少的狀態(tài)之下，相比于大品牌經紀機構，中小經紀機構的生存壓力更大而被迫關店止虧，市場再現(xiàn)2008年“關店潮”。

部分大經紀機構選擇關店可見當前艱難的生存狀態(tài)。而2012年調控繼續(xù)，低成交狀態(tài)將難有改變，經紀行業(yè)或將面臨進一步的調整。同時將出現(xiàn)類似開發(fā)商似的企業(yè)之間的收購、并購情況，行業(yè)洗牌真正到來。此外，部分經紀機構將重點業(yè)務轉向租賃市場，而將二手房交易市場放在次要位置。也有部分選擇繼續(xù)深度優(yōu)化二手房交易服務，改變戰(zhàn)略，拓展營銷等方式。如選擇逆市擴張等、提升服務質量等吸引客戶。

那么，在當前房地產中介市場瞬息萬變的形勢下，我國房地產中介企業(yè)該如何分析當前發(fā)展形勢、把握未來市場發(fā)展方向、及時調整經營策略，并根據行業(yè)趨勢制定發(fā)展戰(zhàn)略呢？

本報告主要依據了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國務院發(fā)展研究中心、國家經濟信息中心、中國房地產行業(yè)協(xié)會、北京房地產中介服務行業(yè)協(xié)會、上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會、全國商業(yè)信息中心、中國經濟景氣監(jiān)測中心、國內外相關報刊雜志的基礎信息，及相關研究單位等公布和提供的大量資料。立足于房地產中介服務行業(yè)整體發(fā)展環(huán)境，對中國房地產中介業(yè)的市場運行情況、發(fā)展狀況、政策狀況及各區(qū)域市場等進行了分析及預測，同時深入地分析了我國二手房市場、租賃市場發(fā)展狀況，并利用SWOT模型分析，對未來房產中介行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境及發(fā)展趨勢進行探討和研判，最后在前面大量分析、預測的基礎上，提出了未來房產中介企業(yè)如何面對金融危機及低迷的市場經濟，提高行業(yè)和相關產業(yè)競爭力及應采取的戰(zhàn)略措施，為房產中介企業(yè)以及計劃投資該行業(yè)的機構全面把握行業(yè)發(fā)展趨勢、準確了解市場運行情況提供科學的依據。

目 錄

CONTENTS

 
第一部分 行業(yè)發(fā)展分析
第一章 房地產中介服務行業(yè)概述 1
第一節(jié) 房地產中介相關概念 1
一、房地產中介的基本概念 1
二、房地產中介的定義與內涵 1
三、房地產中介活動的特點 2
第二節(jié) 房地產中介業(yè)與房地產市場的關系 3
一、有機組成部分 3
二、橋梁與紐帶 3
三、升級的重要力量 3

第二章 我國房地產中介發(fā)展分析 4
第一節(jié) 我國房地產中介行業(yè)發(fā)展概況 4
一、我國房地產中介發(fā)展歷程 4
二、房地產中介經營范圍 4
三、房地產中介公司運營模式及各模式優(yōu)劣分析 5
四、房地產中介收費標準 8
五、房地產中介行業(yè)的作用和價值 10
第二節(jié) 我國房地產中介存在的問題 11
一、房地產中介現(xiàn)狀之法律思考 11
二、人才問題 14
三、企業(yè)規(guī)模問題 14
四、信息問題 14
五、行業(yè)監(jiān)管問題 14
六、房地產中介誠信問題 15
七、風險防范措施問題 15
第三節(jié) 中國房地產中介市場分析 16
一、我國房地產中介發(fā)展現(xiàn)狀及特點 16
二、住房市場化變革對房地產中介發(fā)展的要求 17
三、2011年房地產中介市場發(fā)展形勢 19
四、2011年二手房中介行業(yè)經營情況分析 21
第四節(jié) 中國房產中介公司盈利狀況 22
一、房地產中介公司營業(yè)收入分析 22
二、2011年我國房地產中介利潤情況 22
三、2011年房地產中介陣營醞釀巨變 24
第五節(jié) 2011年中國各地房產中介發(fā)展分析 25
一、上海房產中介行業(yè)狀況 25
二、北京房產中介行業(yè)狀況 27
三、廣州房產中介行業(yè)狀況 28
四、深圳房產中介行業(yè)狀況 30
五、成都房地產中介狀況 32
六、?？诜慨a中介行業(yè)狀況 35
七、溫州房產中介行業(yè)狀況 35
八、南京房產中介市場狀況 37
九、東莞房產中介行業(yè)狀況 38
十、大連房產中介行業(yè)狀況 40
十一、天津房產中介行業(yè)狀況 41
第六節(jié) 我國房地產金融中介服務的發(fā)展方向 42
一、房地產金融中介服務的功能 42
二、我國房地產金融中介服務的發(fā)展取向 43
三、我國房地產金融中介服務業(yè)的發(fā)展路徑 44
四、我國房地產金融中介服務業(yè)發(fā)展的基本思路 45

第三章 中國房地產中介行業(yè)政策分析 47
第一節(jié) 全國政府對房地產中介政策分析 47
一、2011年我國首部規(guī)范房地產經紀行為法規(guī)開始實施 47
二、2011年住建部發(fā)布《關于加強房地產經紀管理進一步規(guī)范房地產交易秩序的通知》 53
三、我國房地產中介法律法規(guī)及政策 55
四、交易結算資金賬戶管理規(guī)范政策 56
五、政府對房地產經紀市場的監(jiān)管 59
第二節(jié) 2011年地方房地產中介行業(yè)政策分析 61
一、北京市 61
二、天津市 63
三、上海市 63
四、山西省 64
五、廣西區(qū) 65
六、深圳市 71
七、廣州市 71
八、福建省 72
九、鄭州市 72
十、河北省 75
十一、成都 75

第二部分 相關行業(yè)分析
第四章 2010-2011年房地產業(yè)發(fā)展分析 77
第一節(jié) 2011年房地產市場運行分析 77
一、國房景氣指數(shù)變動情況 77
二、房地產開發(fā)投資情況 78
三、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況 81
四、商品房建筑與銷售情況 82
五、全國房地產市場價格變動情況 86
六、2011年房地產行業(yè)大事記 89
七、2012年房地產市場發(fā)展趨勢預測 92
第二節(jié) 2010-2012年中國房地產市場發(fā)展分析 96
一、2010年我國房地產市場主要特點 96
二、2011年房地產市場總結 97
三、2012年房地產市場展望 101
第三節(jié) 2010-2012年房地產行業(yè)主要政策分析 104
一、2010年主要房地產政策綜述 104
二、2011年1季度房地產行業(yè)主要政策分析 107
三、2011年2季度房地產行業(yè)主要政策分析 116
四、2011年3季度房地產行業(yè)主要政策分析 122
第四節(jié) 從當前房地產市場形勢看未來調控政策取向 130
一、當前房地產市場形勢分析 130
二、未來房地產調控政策取向預測 133
三、相關政策建議 134
第四節(jié) 2012年房地產調控政策展望 135
第五節(jié) 房地產業(yè)的產業(yè)細分研究 137
一、房地產業(yè)細分的理論分析和現(xiàn)狀 137
二、房地產業(yè)細分變量 138
三、房地產業(yè)細分矩陣 139
四、房地產業(yè)細分與競爭優(yōu)勢 140

第二部分 相關行業(yè)分析
第五章 部分地區(qū)二房手價格指數(shù)分析 143
第一節(jié) 2010-2011年北京二手房價格指數(shù)分析 143
一、2010年北京二手房價格指數(shù) 143
二、2011年北京二手房價格指數(shù) 144
第二節(jié) 2010-2011年深圳二手房價格指數(shù)分析 145
一、2010年深圳二手房價格指數(shù) 145
二、2011年深圳二手房價格指數(shù) 145
第三節(jié) 2010-2011年上海二手房價格指數(shù)分析 146
一、2010年上海二手房價格指數(shù) 146
二、2011年上海二手房價格指數(shù) 147
第四節(jié) 2010-2011年成都二手房價格指數(shù)分析 148
一、2010年成都二手房價格指數(shù) 148
二、2011年成都二手房價格指數(shù) 148

第六章 中國二手房市場發(fā)展分析 154
第一節(jié) 2011年我國二手房市場發(fā)展分析 154
一、2011年我國二手房市場分析 154
二、2011年中國重點城市二手房市場分析 155
三、中國房地產經紀人對2012年二手房市場的預測 156
第二節(jié) 二手房消費分析 159
一、二手房也有剛需首套房是消費主力 159
二、2011年二手房購買需求開始向新房和租賃市場迅速分流 160
三、二手房房貸過分收緊誤傷剛性需求 161
第三節(jié) 中國部分地區(qū)二手房市場分析 162
一、2011年上海二手房市場分析與展望 162
二、2011年天津二手房市場分析與展望 165
三、2011年深圳二手房市場分析與展望 168
四、2011年北京二手房市場分析與展望 173
五、2011年成都二手房市場分析與展望 174
六、2011年廣州二手房市場分析與展望 175

第七章 房屋租賃市場發(fā)展分析 177
第一節(jié) 2011年房屋租賃市場分析 177
一、2011年我國房屋租賃市場供需分析 177
二、房屋租賃市場成熟狀況分析 178
三、房屋租賃應立法規(guī)范與政策保障“雙劍合璧” 179
第二節(jié) 房屋租賃政策 180
一、中國個人出租住房所得稅調整情況 180
二、深圳居住證制度 181
三、2011年我國廉租房、公租房建設目標 181
四、2011年京滬立法強化房屋租賃市場管理 183
五、2011年中央明確保障房貸款 公租房利率九折 184
第三節(jié) 2011年我國部分地區(qū)房屋租賃市場分析 185
一、北京房屋租賃市場分析 185
二、長沙房屋租賃市場分析 185
三、上海房屋租賃市場分析 186
四、天津房屋租賃市場分析 188
五、廣州房屋租賃市場分析 188
六、深圳房屋租賃市場分析 191

第三部分 主要企業(yè)分析
第八章 主要房地產中介公司分析 192
第一節(jié) 21世紀中國不動產 192
一、公司簡介 192
二、2010年公司經營情況 193
三、2011年公司市場動態(tài) 193
第二節(jié) 中國信義房屋 194
一、公司簡介 194
二、2011年公司新動態(tài) 195
第三節(jié) 偉業(yè)我愛我家集團 197
一、公司簡介 197
二、公司經營策略分析 198
三、公司發(fā)展戰(zhàn)略分析 202
第四節(jié) 滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司 204
一、公司簡介 204
二、公司發(fā)展戰(zhàn)略和目標 205
三、公司發(fā)展新動態(tài) 206
第五節(jié) 深圳市中聯(lián)房地產企業(yè)發(fā)展有限公司 208
一、公司簡介 208
二、公司增強競爭力舉措 210
三、2011年公司新動態(tài) 211
第六節(jié) 深圳中原地產代理有限公司 211
一、公司簡介 211
二、2011年公司新動態(tài) 212
第七節(jié) 上海漢宇房地產顧問有限公司 213
一、公司簡介 213
二、公司經營狀況數(shù)據分析 214
三、公司新動態(tài) 214
第八節(jié) 深圳市世華房地產投資顧問有限公司 215
一、公司簡介 215
二、2011年世華地產發(fā)展分析 215
三、2011年世華地產總部搬遷 216
第九節(jié) 合富輝煌集團 217
一、公司簡介 217
二、2010年公司經營情況分析 218
三、2011年公司發(fā)展目標分析 218
第十節(jié) 太平洋房屋公司 219
一、公司簡介 219
二、公司新動態(tài) 223

第四部分 行業(yè)發(fā)展趨勢及策略
第九章 房地產中介發(fā)展趨勢分析 224
第一節(jié) “十二五”中國房地產發(fā)展環(huán)境分析 224
第二節(jié) 房地產業(yè)發(fā)展趨勢與預測 225
一、2012年我國房地產行業(yè)發(fā)展預測 225
二、“十二五”我國房地產行業(yè)發(fā)展預測 228
第三節(jié) 房地產中介業(yè)發(fā)展趨勢分析 229
一、企業(yè)化市場化發(fā)展趨勢 229
二、專業(yè)化品牌化發(fā)展趨勢 229
三、集團化規(guī)?；l(fā)展趨勢 230
四、信息化網絡化發(fā)展趨勢 230
五、人員素質綜合化發(fā)展趨勢 230
第四節(jié) 房地產中介行業(yè)的SWOT分析 231
一、優(yōu)勢 231
二、劣勢 232
三、機會 233
四、威脅 234
第五節(jié) 房屋中介危機中轉型發(fā)展趨勢分析 234
一、地產中介面臨“關店潮” 234
二、中介經紀轉型求生 235
三、介入新房開發(fā)領域 236
四、地產中介尋求新路 237

第十章 房地產中介發(fā)展策略分析 241
第一節(jié) 當前房地產營銷策略分析 241
一、房地產營銷中的問題 241
二、房地產營銷策略 242
第二節(jié) 房地產中介應對市場困境策略分析 243
一、市場困境下房地產中介企業(yè)信心的來源 243
二、房地產中介應對市場困境策略 244
三、房地產中介企業(yè)發(fā)展的關鍵因素 246
第三節(jié) 房地產中介營銷模式研究 248
一、單一的門店式營銷模式 249
二、縱向的連鎖店營銷模式 249
三、橫向的聯(lián)動式營銷模式 250
四、便捷的網絡化營銷模式 251
第四節(jié) 房地產網絡營銷模式分析 252
一、房地產網絡營銷優(yōu)勢分析 253
二、房地產網絡營銷劣勢分析 254
三、房地產網絡營銷的主要手段 254
四、房地產整合互補策略分析 255
第五節(jié) 2011年房產中介戰(zhàn)略措施變化情況 256
一、全面創(chuàng)新 提升服務體驗 256
二、新規(guī)加速行業(yè)分化 257
三、量跌價穩(wěn) 靜候拐點 258
四、廣納賢士 勤修內功 強拓疆土 258
五、優(yōu)化企業(yè)規(guī)劃，加大商業(yè)地產運作 258
六、推行狼性擴張 搶灘市場份額 259
七、專注客戶體驗 搶占市場先機 260
八、順勢而謀 穩(wěn)步發(fā)展 260

圖表目錄
圖表：以房產為主的房地產價格評估收費標準計算表 10
圖表：房產中介的收入比例各占比 22
圖表：2008年12月-2011年11月房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 77
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國房地產開發(fā)投資及同比增長率變動趨勢 78
圖表：2010年10月-2011年11月累計不同用途房地產開發(fā)投資完成額構成情況 79
圖表：2009年5月-2011年11月累計不同用途房地產開發(fā)投資增長率變動趨勢 79
圖表：2010年10月-2011年11月累計不同地區(qū)房地產投資額完成情況 80
圖表：2008年4月-2011年11月累計東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率變動趨勢 80
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成情況 81
圖表：2008年12月-2011年11月累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成增長率變動趨勢 82
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國房地產土地購置與待開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 83
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 84
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 84
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 85
圖表：2010年10月-2011年11月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 86
圖表：2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù) 86
圖表：2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)（續(xù)） 88
圖表：2010年主要房產相關政策匯總 104
圖表：2011年“新國八條”政策要點和主要內容 107
圖表：2011年1季度加快推進保障性住房建設相關舉措 110
圖表：2011年35個大中城市房價控制目標 112
圖表：2011年上半年加快推進保障性住房建設相關舉措 117
圖表：2011年上半年大型機構存款準備金率調整情況 121
圖表：2011年以來央行上調一年期商業(yè)存貸款基準利率變動情況 121
圖表：2011年3季度加快推進保障性住房建設相關舉措 124
圖表：截至2011年9月14日部分已出臺限購令城市相關情況 128
圖表：2010-2011年全國商品房竣工面積增速回升，市場供應量增加 131
圖表：2011年以來全國商品房銷量增速回落 132
圖表：2011年以來全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)變動情況 133
圖表：2011年以來全國70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲、下跌城市個數(shù) 133
圖表：北京市公寓細分市場 139
圖表：房地產業(yè)簡單產業(yè)細分矩陣 140
圖表：房地產行業(yè)五力分析（忽略替代品的威脅） 141
圖表：2008年2010年12月北京二手房價格指數(shù)及成交量走勢圖 143
圖表：2007-2011年各年度北京市二手房成交量、價變化情況 144
圖表：2008年2010年12月深圳二手房價格指數(shù)及成交量走勢圖 145
圖表：2008年2010年12月上海二手房價格指數(shù)及成交量走勢圖 146
圖表：2008年2010年12月成都二手房價格指數(shù)及成交量走勢圖 148
圖表：中國房地產經紀人綜合信心指數(shù)得分 156
圖表：中國房地產經紀人2012年全國經濟形勢預測 157
圖表：中國經紀人2012年二手房市場發(fā)展預測 157
圖表：各級城市經紀人2012年房地產市場發(fā)展預測 158
圖表：各級城市經紀人2012年二手房市場發(fā)展預測 158
圖表：2010年-2012年1月1日深圳全市二手住房掛牌價格走勢 168
圖表：2010年-2012年1月1日深圳市全市二手商品房成交量走勢 169
圖表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市全市價格走勢 169
圖表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市各區(qū)域價格 170
圖表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市一、二手商品房成交量走勢 171
圖表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市各區(qū)域一、二手住宅成交量比較 171
圖表：2011年12月26日～2012年1月1日深圳市新增預售信息 172
圖表：2011年11月廣州市房屋租賃登記備案面積 188
圖表：2011年11月廣州市住宅登記備案面積占房屋租賃登記登記總面積 189
圖表：2011年11月廣州市各區(qū)房屋租賃登記備案面積情況 189
圖表：2011年11月廣州市各區(qū)住宅租賃登記備案面積情況 190
圖表：2011年11月廣州市國有土地各用途房屋月租金均價 190
圖表：2011年10月廣州市各區(qū)國有土地住宅月租金均價對比 191
圖表：2004-2008年漢宇業(yè)績變化表 214
圖表：2004-2008年漢宇門店變化表 214
圖表：太平洋中國發(fā)展遠景 221
圖表：太平洋中國發(fā)展短期目標 222
圖表：太平洋中國發(fā)展中期目標 222
圖表：太平洋中國發(fā)展長期目標 223

略……

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