養(yǎng)老地產(chǎn)"成長(zhǎng)"困局 痛點(diǎn)是獲取項(xiàng)目及服務(wù)

• 2018年1月26日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1460 97
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

國(guó)泰君安證券一份研究報(bào)告顯示，目前養(yǎng)老市場(chǎng)上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一類是以險(xiǎn)資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

3 “不賣房很難盈利”

養(yǎng)老住區(qū)的項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在日本，養(yǎng)老由政府扶植；在美國(guó)，則有醫(yī)保、養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋，而在中國(guó)都不具備。在中國(guó)，如何制約房企將養(yǎng)老項(xiàng)目全部“地產(chǎn)化”是政府所面臨的問(wèn)題，而如何解決服務(wù)與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾對(duì)外公開(kāi)表示，由于缺乏有效的投融資政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍存在貸款難、投資期長(zhǎng)、收益率低、企業(yè)生存困難；而在需求端激活老年人的存量資產(chǎn)，反向貸款（押金眾籌以利息養(yǎng)老）、以房養(yǎng)老等方面也缺少政策性引導(dǎo)。

“不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的初衷。”如今養(yǎng)老地產(chǎn)就不尷不尬地卡在這樣的窘境。在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分為兩大類，第一種是針對(duì)活力型老人的健康地產(chǎn)；第二種是針對(duì)有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩種產(chǎn)品都是以銷售為主。而持有型的產(chǎn)品，因?yàn)樾枰湫偷闹刭Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，一般企業(yè)負(fù)擔(dān)不起。所以才會(huì)出現(xiàn)只有資金實(shí)力雄厚的險(xiǎn)資和品牌房企涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并且沒(méi)有規(guī)?；l(fā)展。

一個(gè)典型的持有型養(yǎng)老項(xiàng)目是泰康燕園，背靠著險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)泰康人壽，配建醫(yī)院。運(yùn)營(yíng)模式是和保險(xiǎn)產(chǎn)品捆綁，客戶躉交200萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)產(chǎn)品，獲得入住燕園的資格。入住后再交房租和護(hù)理費(fèi)。而這種模式也被泰康在全國(guó)擴(kuò)張。

“不過(guò)200萬(wàn)的養(yǎng)老入門(mén)門(mén)檻，對(duì)于一般老人來(lái)說(shuō)不是一筆小數(shù)目?！北本┮火B(yǎng)老項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，如今比較受市場(chǎng)歡迎的仍然是以月為單位，繳納一定費(fèi)用的養(yǎng)老模式。目前來(lái)看，房租+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要收益來(lái)源。而房企的養(yǎng)老項(xiàng)目，即便不考慮回報(bào)率的問(wèn)題，一般對(duì)于現(xiàn)金流也有一定的要求。

這兩年地產(chǎn)企業(yè)投資的高端地產(chǎn)養(yǎng)老價(jià)格都不低。比如位于東三環(huán)的恭和苑，平均每月養(yǎng)老費(fèi)用都在1萬(wàn)-3萬(wàn)元。遠(yuǎn)洋·椿萱茂老年公寓單人間自理老人月費(fèi)平均是9600元（不含護(hù)理費(fèi)）。這些項(xiàng)目在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。高凈值人群希望送家里的老人養(yǎng)老。但也有大量有養(yǎng)老需求的老人無(wú)法負(fù)擔(dān)高額的養(yǎng)老費(fèi)用。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，針對(duì)不同需求提供相關(guān)產(chǎn)品，是降低養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)成本的一個(gè)重要途徑。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，積極針對(duì)養(yǎng)老群體提供24小時(shí)的社區(qū)型服務(wù)，是擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)背后盈利點(diǎn)的一個(gè)重要的機(jī)會(huì)。此外，當(dāng)前渴望擺脫以往銷售模式的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)依然面臨行業(yè)缺乏標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)缺乏經(jīng)驗(yàn)、人員流動(dòng)過(guò)快等問(wèn)題困擾，也未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。

4 痛點(diǎn)是獲取項(xiàng)目及服務(wù)

無(wú)論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展、還是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化、抑或是開(kāi)發(fā)商所希望的，將地產(chǎn)和養(yǎng)老相結(jié)合，孕育出養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的新生事物，目前都遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上發(fā)展完善。不少?gòu)臉I(yè)者都認(rèn)為，項(xiàng)目獲取是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)痛點(diǎn)。

北京萬(wàn)科首席拓展業(yè)務(wù)合伙人王峣指出，做養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院是特別專業(yè)的事情，不是說(shuō)將閑置資產(chǎn)改造一下就能做的。目前萬(wàn)科和北控合作的光熙門(mén)養(yǎng)老醫(yī)院算得上是一個(gè)改造成功的案例，只可惜這樣的項(xiàng)目還太少。不過(guò)，在政策的支持之下，這種情況也正有所改觀。未來(lái)，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、租賃等產(chǎn)業(yè)是地產(chǎn)投資扶持的重點(diǎn)。

如今，政策對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持在土地市場(chǎng)上已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)效力。記者根據(jù)北京市規(guī)土委公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年在昌平北七家、豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)以及平谷夏各莊地區(qū)均有養(yǎng)老用地出讓，而從今年起，這些地塊也將相繼進(jìn)入市場(chǎng)。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，做養(yǎng)老難，不僅難在資金與盈利。這個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)，一是受養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng)觀念的影響，社會(huì)缺少養(yǎng)老服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)；二是居家養(yǎng)老占據(jù)主流，政府保障性機(jī)構(gòu)提供的又是基礎(chǔ)服務(wù)，因此，對(duì)于中高端的養(yǎng)老需求，沒(méi)有與之匹配的市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)。所以對(duì)于涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企來(lái)講，如何做好服務(wù)，吸引更多的人進(jìn)入自己的養(yǎng)老項(xiàng)目就成為其獲取穩(wěn)定、持續(xù)現(xiàn)金流的必由之路。

“養(yǎng)老地產(chǎn)核心仍然在于服務(wù)運(yùn)營(yíng)，而中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人群消費(fèi)層次和服務(wù)需求不盡相同?！崩瞵撜f(shuō)：“因此選擇適配產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)模式，將決定項(xiàng)目成敗?！倍鴦⑿ひ脖硎?，萬(wàn)科養(yǎng)老將繼續(xù)在服務(wù)鏈條上進(jìn)行完善。“如果說(shuō)在護(hù)理能力提升是第一階段的話，培育專業(yè)醫(yī)護(hù)能力的第二階段已經(jīng)到來(lái)了?！?/p>

5 未來(lái)潛力可期

對(duì)于以往習(xí)慣高利潤(rùn)和高周轉(zhuǎn)的房企而言，堅(jiān)持做下來(lái)，看中的是其未來(lái)發(fā)展的前景。有業(yè)內(nèi)人士表示：“房企逐利，無(wú)可厚非，地產(chǎn)公司的很多賬不能單從一個(gè)項(xiàng)目的盈虧上來(lái)計(jì)算，還包括拿地成本、品牌效益、社會(huì)責(zé)任等?！?/span>

“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，適當(dāng)參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也能夠更好地把握此類市場(chǎng)的拿地規(guī)律?！眹?yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：更重要的是，能從此類拿地過(guò)程中培育開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)模式。

李瑩也表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可挖掘的潛力極大?！艾F(xiàn)如今，傳統(tǒng)資金端口已開(kāi)始將向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)以及由實(shí)體經(jīng)濟(jì)依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傾斜，以養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等作為投資重點(diǎn)，持有型物業(yè)成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的必然目標(biāo)與階段?！彼赋?，由于養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期由于運(yùn)行成本遠(yuǎn)低于取費(fèi)，盈利能力強(qiáng)，因此在具備成熟穩(wěn)定現(xiàn)金流后，可通過(guò)股權(quán)市場(chǎng)和債權(quán)市場(chǎng)兩個(gè)通道變現(xiàn)，股權(quán)市場(chǎng)即養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)公司或基金上市，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)或二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)原投資人的退出，也可直接向原投資人認(rèn)購(gòu)擬上市公司股份等方式，債權(quán)市場(chǎng)退出模式則為現(xiàn)行通用的REITS、ABS、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等模式。

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