孫宏斌：房地產(chǎn)絕對不存在大幅上漲或下跌的可能性

• 2018年3月2日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 502 27
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資前景預測報告

  地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投資...

在演講中，孫宏斌表示，房地產(chǎn)市場絕對不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性。

以下為孫宏斌演講全文：

為什么叫房地產(chǎn)下半場？我覺得換成哪個行業(yè)都可以，比如AI的下半場，AI的下半場就是找對象，也是美好生活的一部分；比如互聯(lián)網(wǎng)的下半場，也是投資美好生活。

這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？為什么大家都在投科技創(chuàng)新，投AI？目標就是消費升級。前幾年說的是消費升級，自從十九大以后，消費升級就改成美好生活了。

不過，我還是喜歡房地產(chǎn)的下半場，為什么呢？第一，因為我們是一個房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其它了；第二個，確實，這也是一個非常有意思的行業(yè)，這是一個大家都懂的行業(yè)，所以我今天第一點想說的是房地產(chǎn)是個什么東西，第二點想說說什么是美好生活，為什么說現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始就投資；第三點，想說說投資美好生活有多難，投資美好生活也不是那么容易。

房地產(chǎn)絕對不存在大幅上漲或下跌的可能性

第一點，我想說一下房地產(chǎn)。上半場是什么概念呢？房地產(chǎn)行業(yè)，我覺得有三個特點：第一個特點，就是它的規(guī)模其實特別大，去年房地產(chǎn)的規(guī)模已經(jīng)超過全球的汽車產(chǎn)業(yè)了，去年全球的汽車產(chǎn)業(yè)是兩萬億美元，去年房地產(chǎn)的銷售已經(jīng)超過全球的汽車行業(yè)，因為中國的汽車行業(yè)占全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是兩萬億美元的汽車，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是超過了，這是一個巨大的市場，這是一個誰都不能放的市場。

所以按我的估計，房地產(chǎn)應該是一個規(guī)模可達15萬億的行業(yè)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業(yè)的第一個特點。

第二個特點是什么呢？這個行業(yè)在快速的整合，因為很多人都覺得房地產(chǎn)行業(yè)沒有護城河，就是買地賣房子，很容易。我想說的是，這個行業(yè)的護城河其實非常深。

為什么深？我一直說這個行業(yè)分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯了蓋什么房子都虧錢，投對了，你地買對了蓋什么房子都掙錢，這是這個行業(yè)最難的。

今天在座的很多人都是做投資的，投資本來就很難，房地產(chǎn)行業(yè)更難，為什么？因為你投下去以后，要過好幾年才知道會怎么樣。

在座的很多人都裝修過房子，我知道你們買的房子都挺大的，但是你想找個好的設計師基本上很難，因為全世界好的設計師就那么多，基本上都被我們這樣的大公司給“占”了，基本上小公司是沒有機會請到這些好設計師的。所以，好的設計師其實也是一個護城河。很多朋友找我給他裝修房子，他真的想找好的設計師，但是找不到，因為你跟他可能連談的機會都沒有。

第二個特點就是行業(yè)整合更快，小公司沒法做了。我們看到這幾年大的公司增長都很快，行業(yè)在快速整合，進入前幾名是很難的，其實地產(chǎn)行業(yè)是非常難整合的行業(yè)。汽車行業(yè)也挺難整合的，不同的國家，美國、日本和德國的那么多品牌，整合到現(xiàn)在這么高的市場占有率很難，其他的行業(yè)更不容易。

第三個特點，這個行業(yè)政策特別多。我一直說，我們做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀。“微觀”是我們自己干的活，宏觀就是這個行業(yè)要往哪去。

其實很多時候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀，綜觀的事我感覺可能不是最重要的。最重要是宏觀，是對這個行業(yè)未來的判斷，不對了，你就調(diào)，再往前做兩年，碰到墻就調(diào)，你把這個事情看明白，其他的事就不太重要了。

我們也承認這個行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，它跟宏觀有關系，政策每年都在變，但是這個行業(yè)，不光是我們，前幾名的公司每年都是大幅度的增長，為什么？就是因為這些政策其實對我們來說，你甭管是干哪個行業(yè)，做什么，不管什么政策，任何一個政策都能夠變成你的一個優(yōu)勢，你都能把壞事變成好事。這其實是特別難的事。

所以說這個行業(yè)三個特點，一個是規(guī)模非常大，你要把這個行業(yè)做好的話，行業(yè)前十名都在世界五百強里面，或者是前二十名都能排進世界五百強；第二個特點就是這個行業(yè)快速整合，第三個是行業(yè)的政策一直在變，但不管什么政策，都會有好處，你要把政策的變化變成你的優(yōu)勢，這是行業(yè)的三個特點，也是指導我們做事的特點。

大家都在買房子，都在買股票，但是我想說，雖然誰也無法判斷將來，但是房地產(chǎn)這個行業(yè)我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年都是波動的，甚至是十年里，都是在波動里面，在波動向上。當然，每個城市都會不太一樣。

因為這個行業(yè)這幾年確實發(fā)展比較好，所以我們自己的現(xiàn)金流也比較好，這個行業(yè)今后幾年還會快速地發(fā)展，尤其對大公司來說，還是快速整合市場資源，還會快速的增長，這是我們對這個行業(yè)的第一點判斷。

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