2020商業(yè)地產新政 中國商業(yè)地產發(fā)展情況分析 2020年我國商業(yè)地產發(fā)展前景預測

• 2020年2月19日 WuYaNan來源：房產 1290 84
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疫情的發(fā)展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發(fā)項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻;結合房企1月銷售數據，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自

從需求端來看，商業(yè)地產銷售面積同比 增長兩成，幅與 2016 基本持平。在房地產市場限購、限貸、限售政策全線升級的背景下，投資者投資住宅市場受限，且隨著城鎮(zhèn)居民消費水平的提高、國家大力推進創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等舉措，全年商業(yè)地產銷售面積依然可觀。2017 年，全國 商業(yè)地產銷售面積 17594 萬平方米， 同比 增長 20.2%， 增幅與 2016 年基本持平 。商業(yè)地產銷售面積占品房的比重有所提升，由 2016 年的 9.3%提升 1.1 個百分點至 10.4%。

(2)商辦用地供需降幅均收窄，二線城市成交規(guī)模增加

圖表：2013-2017年全國300城商辦用地推出及成交面積

數據來源：國家統(tǒng)計局，中研普華研究院

商辦用地供需同比降幅均收窄，樓面均價繼續(xù)上漲。2017年，全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.7億平方米，同比下降6.5%;較2016年收窄8.6個百分點;共成交2.2億平方米，同比連續(xù)第4年下降，降幅為2.8%;降幅較2016年收窄9.2個百分點;2017年，全國300城商用辦公用地樓面均價為2391元/平方米，同比上漲18.7%，平均溢價率為12.8%，較2016年同期下降1.4個百分點。

圖表：2013-2017 一線、二線、三四線城市商辦用地成交樓面價變化情況

數據來源：國家統(tǒng)計局，中研普華研究院

二線城市商辦用地成交量價齊升，價格漲幅較大。2017 年，各線城市商辦用地成交表現各異，一線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降10.4%，在各類城市中降幅最大;二線城市商辦用地成交面積結束了連續(xù)3 年的同比下降趨勢，轉為同比增長10.7%;三四線城市商辦用地成交面積同比連續(xù)第4 年下降，降幅為9.5%，較2016 年略有收窄。成交樓面價方面，各線城市商辦用地成交樓面均價同比均上漲，漲幅均在15%以上，其中二線城市上漲21.7%，漲幅最為明顯.

從全國商辦用地成交總價前50 地塊來看，46 宗來自熱點一二線城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各1 宗。一線城市受商辦政策調控影響，商辦用地成交面積下降明顯;部分產業(yè)環(huán)境好、經濟活力強、居民消費水平高的二線城市成為企業(yè)商業(yè)地產的重要布局點，二線城市土地成交量價齊升，格漲幅明顯;而隨著交量價齊升，格漲幅明顯;而隨著 城鎮(zhèn)化進 程的持續(xù)推城鎮(zhèn)化進 程的持續(xù)推以及城市群的加快發(fā)展， 以及城市群的加快發(fā)展， 部分 三四線城市 三四線城市 也擁有較好的商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿σ矒碛休^好的商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿?也擁有較好的商業(yè)地產發(fā)展?jié)摿?。

2020我國商業(yè)地產發(fā)展前景如何

未來商業(yè)地產整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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