中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

• 陳觀(guān)秋 2023年3月21日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 795 48
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隨著中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類(lèi)新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場(chǎng)的更多領(lǐng)域不斷開(kāi)花結(jié)果。

隨著中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類(lèi)新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場(chǎng)的更多領(lǐng)域不斷開(kāi)花結(jié)果。

經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的高速增長(zhǎng)，部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在需求乏力、供大于求的現(xiàn)象。同時(shí)，伴隨居民收入、消費(fèi)水平的提高和近三年疫情的影響，人們的消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、辦公方式都逐漸產(chǎn)生變化，對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所和辦公空間的要求不斷提高，多重因素影響下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況分化加劇，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的創(chuàng)新能力、運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)水平也提出了更高的要求。

一、寫(xiě)字樓定義

寫(xiě)字樓就是專(zhuān)業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱(chēng)，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓。

寫(xiě)字樓，對(duì)接的是商務(wù)需求，反應(yīng)的是高端服務(wù)業(yè)。通常來(lái)講：一個(gè)城市的寫(xiě)字樓存量越高，空置率越低，說(shuō)明這個(gè)城市的高端服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，反之則說(shuō)明城市缺乏高端服務(wù)業(yè)。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫(xiě)字樓，二是5A寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱(chēng)為甲級(jí)寫(xiě)字樓。

相比之下，5A寫(xiě)字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類(lèi)似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。但對(duì)于寫(xiě)字樓，幾乎無(wú)反例，其無(wú)疑是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的第一要素。

5A智能化寫(xiě)字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)高效辦公的一種追求。但很多的5A寫(xiě)字樓在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過(guò)于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫(xiě)字樓，顯然很難滿(mǎn)足人們更高的辦公環(huán)境要求。

二、寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

在國(guó)內(nèi)城市中，看甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率的話(huà)，臺(tái)北核心商圈空置率較低，約為2.1%;在二線(xiàn)城市中，成都的核心商圈空置率最低，約為12.8%;而深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率18.8%，在一線(xiàn)城市中最高，但仍低于大部分二線(xiàn)城市。

2022年上半年，國(guó)際形勢(shì)的復(fù)雜演變和新冠肺炎疫情在全國(guó)許多地方的蔓延，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大影響;與此同時(shí)，由于去年以來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，國(guó)家對(duì)超高層建筑的控制更加嚴(yán)格，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓大規(guī)模發(fā)展積極性下降，投資趨于謹(jǐn)慎理性。

2022年1-6月，全國(guó)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資2616億元，同比下降100億元.1%，與2020年最初爆發(fā)的疫情相比也有4%的下降，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映了企業(yè)發(fā)展投資意愿的低迷。

2022年一季度，北京辦公樓市場(chǎng)最大的變化來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平方米。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年7月浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房投資金額為1096.86億元，其中包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等其他用房310.12億元(注：辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房未分開(kāi)統(tǒng)計(jì));2022年1-7月浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計(jì)金額為2228.86億元。

2022年7月上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商品房投資金額為467.64億元，其中包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等其他用房220.15億元(注：辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房未分開(kāi)統(tǒng)計(jì));2022年1-7月上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計(jì)金額為1059.53億元。

2022上半年新增建筑面積1701萬(wàn)平方米，較2021年同期大幅下降近30%。根據(jù)近三年同期數(shù)據(jù)，2020年以來(lái)，全國(guó)寫(xiě)字樓新建面積連續(xù)三年下降，下降幅度分別為12.6%，15%，29.8%。從影響市場(chǎng)實(shí)時(shí)供應(yīng)的竣工面積來(lái)看，上半年也有較大幅度下降，同比下降30%至872萬(wàn)平方米。這也是近五年來(lái)同期首次跌破1000萬(wàn)平方米，減輕了短期內(nèi)市場(chǎng)存量減少的壓力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

雖然在下行趨勢(shì)和疫情影響下，2021年寫(xiě)字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于2022上半年整體形勢(shì)的利好以及從業(yè)者積極的運(yùn)營(yíng)，全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資、銷(xiāo)售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場(chǎng)趨勢(shì)回歸疫情前的發(fā)展曲線(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀(guān)環(huán)境相對(duì)前兩年更為復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴，其而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長(zhǎng)動(dòng)能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)的機(jī)遇。

三、寫(xiě)字樓行業(yè)前景展望

有專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)減慢，未來(lái)增長(zhǎng)極更多要依賴(lài)創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及電子信息、生命健康、汽車(chē)、高端裝備、先進(jìn)材料、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動(dòng)能。

隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、AI等的飛速發(fā)展，日常辦公場(chǎng)景逐漸升級(jí)，智慧樓宇已成為寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)。無(wú)人化、無(wú)接觸的中集智能立體車(chē)庫(kù)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間。

展望“十四五”期間，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)優(yōu)化的影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。

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