新租賃政策出臺(tái)后小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有戲？

• 2017年8月31日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1448 96
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8月28日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。決定在全國(guó)第一批13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。從字面推測(cè)，不排除還會(huì)有第二第三批試點(diǎn)城市加入，這且不表。

　　8月28日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。決定在全國(guó)第一批13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。從字面推測(cè)，不排除還會(huì)有第二第三批試點(diǎn)城市加入，這且不表。

　　看到這個(gè)消息后，有朋友立即問(wèn)我：這是不是表明，小產(chǎn)權(quán)房要放開(kāi)了？

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，這是民間的說(shuō)法。是指在集體用地主要是集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的住房。如果是農(nóng)村集體組織自用，沒(méi)啥可討論的。通常意義上，它是指城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的、在集體用地上建設(shè)的非商品住房，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法轉(zhuǎn)讓流通。

　　全國(guó)有多少數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)。怎么處理這個(gè)歷史遺留問(wèn)題，頗傷腦筋，終究沒(méi)有找到好的辦法，于是擱置至今。轉(zhuǎn)正的傳說(shuō)一波又一波，這次試點(diǎn)方案出來(lái)，又引發(fā)新的一波臆想。

　　漢語(yǔ)真的是精妙。“小產(chǎn)權(quán)房”，一個(gè)“小”字，性質(zhì)已定。所謂轉(zhuǎn)正，當(dāng)然是說(shuō)商品房才是“正”的。而轉(zhuǎn)正，應(yīng)該是指給小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，允許上市流通。在這個(gè)意義上，不得不遺憾地掐滅你心中的這個(gè)幻想，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是沒(méi)有希望的。

　　上市呢？分兩個(gè)層面看。

　　如果是存量部分，對(duì)不起，仍然沒(méi)戲。已建成的小產(chǎn)權(quán)房，不屬于此次試點(diǎn)范疇，更談不上允許放開(kāi)上市了。朋友又問(wèn)，將已建成的存量小產(chǎn)權(quán)房變成租賃住房對(duì)外（主要是向城鎮(zhèn)居民）出租呢？不成。本來(lái)房子就是違法建的，出租就是違法的延伸。

　　如果是增量部分，有戲。但是，請(qǐng)不要使用那個(gè)已被污染的詞，小產(chǎn)權(quán)房。

　　兩部門試點(diǎn)方案說(shuō)得很清楚，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，需要履行項(xiàng)目報(bào)批程序，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。全套手續(xù)幾乎跟商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)相近。想利用集體用地建租賃住房，也沒(méi)那么容易。

　　集體建設(shè)用地建的租賃住房，對(duì)現(xiàn)有租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓有何影響？試點(diǎn)初期，用地和規(guī)劃都需要審批，前期的供應(yīng)量不會(huì)大，應(yīng)該是逐步增加。如果試點(diǎn)城市重視，進(jìn)展順利，明年下半年就會(huì)有一批集體建設(shè)用地上的租賃住房上市。

　　北京試點(diǎn)早已開(kāi)始。從2011年起，北京市先后在5個(gè)集體建設(shè)用地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，可供應(yīng)租賃住房1.28萬(wàn)套。更重要的是，今后5年，北京市計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。每年10萬(wàn)套，這個(gè)供應(yīng)量就很大了。它不僅影響到長(zhǎng)租公寓，而且會(huì)影響整個(gè)租賃市場(chǎng)，影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　任何一個(gè)成熟經(jīng)濟(jì)體，租賃市場(chǎng)都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分?？傮w來(lái)說(shuō)，租賃房源增加了供應(yīng)，客觀上有助于緩和甚至抑制租金的上漲。由于存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，它會(huì)分流一部分原有的二手房租賃客戶，直至達(dá)到市場(chǎng)新的供求平衡。

　　試點(diǎn)方案提出，要探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。所謂基本公共服務(wù)，主要是指享受醫(yī)療、教育的權(quán)利，這被理解為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。然而，理論上的倡導(dǎo)與實(shí)際執(zhí)行，有一定距離。像京滬深這類大城市，不是沒(méi)有教育醫(yī)療資源的問(wèn)題，而是優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，投入不足、分布不均衡。集體用地租賃住房恐怕還得安靜地等待較長(zhǎng)的一段時(shí)期。

　　集體建設(shè)用地入市，是對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一種極好的探索。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，不可能缺少住房租賃市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)，我們的住房租賃市場(chǎng)是以散戶為主的市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)租賃占比不足3%。所以，前段時(shí)間，中央政府部門鼓勵(lì)發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃市場(chǎng)。集體建設(shè)用地建租賃住房，既是不改變集體建設(shè)用地基本制度基礎(chǔ)上的重大探索，也是培育機(jī)構(gòu)租賃市場(chǎng)的嘗試。

　　兩部門推出的這項(xiàng)試點(diǎn)，一定是經(jīng)過(guò)更高層面的首肯。它對(duì)健全發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有著不可低估的重大意義。無(wú)論是在機(jī)制改革制度創(chuàng)新，還是在緩解、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)困境（高房?jī)r(jià)）方面（但請(qǐng)不要簡(jiǎn)單地等同于降房?jī)r(jià)），都有著深遠(yuǎn)的意義。但很多人沒(méi)有意識(shí)到。

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