部分銀行暫停租房貸 長租公寓是否推高了房租？

• 2018年9月2日 ZhangHongYuan來源：《財經(jīng)》雜志 879 54
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  2018-2023年中國長租公寓行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估咨詢報告

  長租公寓行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析長租公寓未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘長租公寓行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

最近三周，圍繞房租上漲的討論讓此前不廣為人知的租房貸業(yè)務(wù)浮出水面，諸多媒體認為，租房貸被住房租賃企業(yè)不當使用，是房租高漲的重要推手。

馬上金融CTO蔣寧告訴《財經(jīng)》，很多長租公寓平臺和他們有聯(lián)系，但馬上金融一直沒有做他們的業(yè)務(wù)，主要原因是長租公寓經(jīng)營的穩(wěn)建性很難把握。長租公寓主要是B端風險，服務(wù)周期長，一旦B端出現(xiàn)資金斷裂，會直接影響客戶居住和他們的正常還款。與教育行業(yè)相比，長租公寓涉及的交易主體過多也是風險，更易發(fā)生如放貸人員與店鋪聯(lián)合欺詐這樣的風險。

“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的?！?月19日，SOHO中國董事長潘石屹公開發(fā)聲。潘石屹認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%-6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

上述中信銀行前高管認為，房租貸的利潤占比并不高，銀行自己也沒想到一塊小業(yè)務(wù)會讓自己卷入大風波。銀行暫停房租貸只是一個信號，大家現(xiàn)在擔心這會引起一系列的連鎖反應(yīng)。畢竟，銀行也是P2P網(wǎng)貸公司和消費金融公司資金的重要來源。

目前長租公寓的資金主要來自ABS(資產(chǎn)證券化)、PE/VC等股權(quán)類投資和金融機構(gòu)(通過租金貸模式)。大型房地產(chǎn)公司和中介公司旗下的長租公寓都曾發(fā)過ABS。如鏈家、保利公寓、新派公寓、碧桂園、自如。但是，有長租公寓業(yè)內(nèi)人士透露，目前國家對于ABS的審核也趨嚴，主要原因是其產(chǎn)品的底層資產(chǎn)(租客債權(quán))質(zhì)量不過關(guān)。

資金池風險怎解

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。

鼎家的跌落揭開了長租公寓高速發(fā)展背后最大安全隱患——租房貸產(chǎn)生的數(shù)百億資金池無人監(jiān)管。長租公寓是否爆倉，只能看這家公司的運營能力和風控意識。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，如果把貸款用于擴張，則考驗一家公司兩方面的能力。一是運營能力，實現(xiàn)高出租率;二是資金管理能力，要平衡收支比，避免資金鏈斷裂。確實有小公司這兩方面的能力都不足，所以出了問題。但品牌性大公司考慮的是可持續(xù)發(fā)展，一定不會過度收房。

除了強監(jiān)管，還有什么辦法可以解決長租公寓擴張后的資金池問題?

中信商業(yè)保理公司租賃金融特聘研究員杰夫曾就職于房地美、美林證券等金融機構(gòu)，他認為銀行和主力國企、央企的住房租賃公司應(yīng)該發(fā)揮主渠道作用，而不是讓金融工具掌握在中間運營商手里。只有建立完善的多層次租賃金融服務(wù)體系，才能從根本上改變租賃秩序，讓租賃的關(guān)系更為清晰，讓租客、房東、運營商，各司期職。

他建議可以考慮國外的金融租賃經(jīng)驗，以房東金融為主體撬動整個產(chǎn)業(yè)鏈。其主要模式是房東與租賃企業(yè)簽訂長租合同，然后向金融公司申請房東年付。租賃企業(yè)拿到房源后，可對外招租，租客按月支付房租給金融公司，由金融公司分帳給租賃企業(yè)作為運營費用，剩余資金償還貸款。

在這一過程中，租賃企業(yè)只賺租金差額的運營費用，不會出現(xiàn)資金沉淀和挪用?！坝绊懛孔鉂q跌有三個關(guān)鍵因素，業(yè)主、市場供求關(guān)系和金融體系。而租賃關(guān)系很簡單，就是房東、租客和中介服務(wù)機構(gòu)，如果中介只是信息交互平臺，就不會影響到租金，現(xiàn)在多個金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，讓原本單純的關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)化和強弱之分?！?/p>

杰夫認為，如果房東金融產(chǎn)品以現(xiàn)貨的形式一次性買斷房東幾年的租約期貨，就能立竿見影，平抑租金的上漲，并能控制租金的上漲幅度。但是，這種做法必須要有資金實力足夠大的金融機構(gòu)參與其中。

香港創(chuàng)新銀行前高管白少凌對《財經(jīng)》表示，銀行為長租公寓的發(fā)展提供了成本相對較低的資金，建議從立法角度保護租金的收益權(quán)，使其能夠像物權(quán)一樣得到保障，這樣可以讓更多金融機構(gòu)的資金進入長租公寓市場，降低全行業(yè)的融資成本，進而降低房租價格。

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