房地產(chǎn)市場年初呈企穩(wěn)勢頭 民營地產(chǎn)債具備高回報潛力

• 黃江 2023年4月11日 來源：新浪 203 5
• 繁體

根據(jù)一項指數(shù)，中國房地產(chǎn)公司的高收益美元債券在2022年第四季度的回報率約為53%。在中國優(yōu)化新冠防疫措施，并支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇之后，中國地產(chǎn)債在今年1月份進一步攀升。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國3月份新屋銷售連續(xù)第二個月增長，表明中國監(jiān)管機構(gòu)從去年末開始推出的一系列措施，推動了中國房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。

房地產(chǎn)市場年初呈企穩(wěn)勢頭

近日，國家統(tǒng)計局公布的今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，從多個維度觀察，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎正走向企穩(wěn)態(tài)勢。

其中包括房地產(chǎn)投資、商品房銷售面積和金額等數(shù)據(jù)都顯示出明顯的降幅收窄，當然這一定程度也與去年同期的基數(shù)相對較低有關(guān)、不同能級城市尚存在一定程度分化。不過值得注意的是，住宅竣工面積、住宅銷售額均實現(xiàn)增長。

行業(yè)認為，竣工面積的增長意味著“保交樓”政策正良好運行。隨著年初以來政策端的多方位發(fā)力，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。

同時，現(xiàn)房銷售正成為主流趨勢，這也對房企的周轉(zhuǎn)效率和綜合能力提出要求，圍繞高質(zhì)量發(fā)展路線，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極謀求適宜的路徑。

根據(jù)統(tǒng)計局公布，房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)相比去年同期都呈現(xiàn)改善勢頭。銷售方面，1-2月全國商品房銷售面積同比下降3.6%，商品房銷售額下降0.1%，二者的下跌幅度出現(xiàn)明顯收窄，而住宅銷售額出現(xiàn)增長3.5%。

從多方面市場情緒反饋來看，春節(jié)后的確出現(xiàn)小陽春行情。信達證券指出，2023年春節(jié)假期后，重點監(jiān)測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續(xù)5周持續(xù)攀升，短期市場熱度提升相對明顯。

究其原因該機構(gòu)認為，主要來自2022年末的延后需求得到集中釋放，同時房企也在此時間內(nèi)加大了推貨力度。

開發(fā)投資方面有類似情形，整體1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額度同比下降5.7%;房企房屋施工面積同比下降4.4%;房屋新開工面積下降9.4%;不過房屋竣工面積增長8%，其中住宅竣工面積增長9.7%。綜合對比來看，施工相關(guān)的面積部分均實現(xiàn)大幅改善，體現(xiàn)出“保交樓”舉措的穩(wěn)步推進。

房企對此正努力籌劃。頭部房企碧桂園在此前舉行的2023年度工作會議期間就提出“四?！惫ぷ髦攸c，即“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。

民營地產(chǎn)債具備高回報潛力

高盛資產(chǎn)管理亞洲固定收益主管薩爾曼?尼亞茲(Salman Niaz)表示：“在我們看來，目前民營地產(chǎn)商存在高回報機會——這類機會既存在于那些沒有違約的公司，也存在于一些已經(jīng)違約的公司?！?/p>

尼亞茲表示，與此同時，由于信用風險溢價“相當有限”，國有建筑公司債券的利潤潛力受到更大限制。

過去兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性緊縮對民營地產(chǎn)商的打擊尤為嚴重，導(dǎo)致去年出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的違約。“我們的觀點是，大多數(shù)違約已經(jīng)完成，”他說，“可能還會出現(xiàn)一些違約或不良交易，但從系統(tǒng)角度看，大部分痛苦已經(jīng)過去?！?/p>

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》顯示：

除了住房銷售增長，債務(wù)重組方面也取得了進展。中國恒大和融創(chuàng)中國最近都發(fā)布公告稱，已經(jīng)與境外債權(quán)人小組就境外債務(wù)重組方案達成了協(xié)議。

尼亞茲預(yù)測，那些業(yè)務(wù)規(guī)模大、多元化、在高質(zhì)量城市開展業(yè)務(wù)以及具強大管理團隊的公司，將為信貸投資者帶來更好的回報。

根據(jù)一項指數(shù)，中國房地產(chǎn)公司的高收益美元債券在2022年第四季度的回報率約為53%。在中國優(yōu)化新冠防疫措施，并支持房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇之后，中國地產(chǎn)債在今年1月份進一步攀升。

不過，隨著美聯(lián)儲等海外主要央行繼續(xù)加息，以及美國和歐洲一些銀行倒閉，導(dǎo)致全球市場趨向避險，中國地產(chǎn)債的反彈之勢也暫時停止不前了。

探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心越來越足。信心來源于對我國經(jīng)濟社會發(fā)展長期向好的判斷。總體而言，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。相信在今年房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)增長、控風險、促需求目標的引領(lǐng)下，房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢將進一步持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)將在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤中發(fā)揮重要作用。

3月份，眾多上市房企集中發(fā)布了2022年財報。眾所周知，2022年是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷困境的一年，也是行業(yè)進行深度反思和調(diào)整的一年。財報數(shù)據(jù)更直觀地體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營狀況，在公布財報的房地產(chǎn)企業(yè)中，多數(shù)房企業(yè)績明顯下滑或出現(xiàn)虧損，仍保持增長勢頭的僅為少數(shù)。

不過，從上市房企召開的業(yè)績說明會中傳遞出的信息可以看出，隨著今年年初市場出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)正在從資金鏈吃緊狀態(tài)和經(jīng)營困境中走出，他們對于房地產(chǎn)市場和行業(yè)的信心正在恢復(fù)，房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇的態(tài)勢有望進一步鞏固。

企業(yè)在寒冬中艱難前行，也在反思中收獲成長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。從2022年房企年報中不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑是較為普遍的現(xiàn)象，眾多房企呈虧損狀態(tài)，其中不乏知名企業(yè)。

面對前所未有的挑戰(zhàn)，仍有一些房企積極克服困難，穩(wěn)經(jīng)營，降負債，取得了來之不易的業(yè)績。如萬科營業(yè)收入和凈利潤均實現(xiàn)正增長，是2022年為數(shù)不多兩項指標均正增長的企業(yè);碧桂園債務(wù)規(guī)模和融資成本實現(xiàn)“雙降”，2022年到期債務(wù)全部償付，財務(wù)狀況保持穩(wěn)健。

房地產(chǎn)行業(yè)普遍達成的共識是，房企“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的“三高”發(fā)展模式已成過去式，未來不能再一味追求規(guī)模擴張，而是更看重項目質(zhì)量和資產(chǎn)質(zhì)量，同時，將練好內(nèi)功向經(jīng)營要效益。

市場分化日益凸顯，企業(yè)對未來的布局相對集中。不少房企對當前市場的核心印象是分化，不僅企業(yè)經(jīng)營狀況有差異，城市間差異也十分明顯。當前一二線城市復(fù)蘇態(tài)勢更明顯，而三四線城市和縣城等區(qū)域市場活躍度仍相對較低。由此，房企在布局上也紛紛持續(xù)向重點一二線城市、長三角、大灣區(qū)、中西部重點城市等區(qū)域和城市靠攏?；诋斍暗南蚝泌厔荩恍┢髽I(yè)表示將在銷售狀況改善、回款順暢的同時，較為積極地拿地。不過，也將更加注重把握投資節(jié)奏，未來將不再多點開花，而將更加理性、慎重和聚焦。

企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心越來越足。信心來源于對我國經(jīng)濟社會發(fā)展長期向好的判斷。隨著疫情防控取得決定性勝利，經(jīng)濟復(fù)蘇各項支持政策的落地，經(jīng)濟運行活力正加速提升。

《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)投資行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)投資行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡