2025年城市更新行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析

隨著中國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，城市發(fā)展模式正從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。城市更新作為破解空間資源匱乏、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的核心路徑，已成為新型城鎮(zhèn)化的重要抓手。自2021年城市更新首次被寫入政府工作報告以來，政策體系不斷完善，市場機制逐步成熟，行業(yè)生態(tài)持續(xù)優(yōu)化。

一、政策驅(qū)動：從頂層設(shè)計到地方實踐的雙軌演進

1.1 中央政策框架的構(gòu)建與深化

城市更新政策體系經(jīng)歷了從戰(zhàn)略定位到實施路徑的逐步完善過程。2019年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“城市更新”概念，2021年“十四五”規(guī)劃將其納入國家戰(zhàn)略，2023年中央深改委會議強調(diào)“實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。2025年《政府工作報告》進一步明確“推進新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，標(biāo)志著城市更新從民生工程升級為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。

政策工具箱持續(xù)豐富，形成組合效應(yīng)：容積率獎勵試點(如上海歷史建筑保護容積率轉(zhuǎn)移)、稅收優(yōu)惠延長(企業(yè)所得稅減免至2030年)、REITs擴容(保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入公募REITs)、超長期特別國債支持等措施，有效激活存量資產(chǎn)。例如，上海張園項目通過“政府主導(dǎo)+市場運作”模式，利用容積率轉(zhuǎn)移和土地出讓金返還機制，實現(xiàn)石庫門建筑保護與高端商業(yè)運營的平衡;深圳發(fā)布《關(guān)于加快推進城市更新工作的若干措施》，在資金支持、規(guī)劃審批等方面突破傳統(tǒng)路徑，形成“強區(qū)放權(quán)”的改革樣本。

1.2 地方實踐的差異化創(chuàng)新

地方層面，城市更新呈現(xiàn)“一城一策”的差異化特征。北京海淀區(qū)構(gòu)建“1+5+N”政策體系，將審批流程壓縮，土地用途變更過渡期政策釋放科研用地效能;成都寬窄巷子通過“原住民否決權(quán)”機制保留文化標(biāo)識業(yè)態(tài)，帶動周邊文旅消費增長;廣州海珠濕地項目探索“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”結(jié)合路徑，通過濕地修復(fù)、水質(zhì)提升，生態(tài)岸線營造等措施手段強化生態(tài)功能，同時布局濕地旅游、研學(xué)基地、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)生態(tài)保護與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展。

政策創(chuàng)新與地方治理能力深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區(qū)統(tǒng)籌、功能復(fù)合方向演進。例如，成渝雙城經(jīng)濟圈通過共建巴蜀文化走廊，將歷史街區(qū)活化利用率納入考核指標(biāo);長三角地區(qū)建立碳排放交易聯(lián)盟，推動更新項目全生命周期碳管理。

二、市場格局：央地國企與市場化機構(gòu)的分工協(xié)作

2.1 市場主體的角色分化

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析，城市更新市場呈現(xiàn)“央地國企主導(dǎo)+市場化機構(gòu)參與”的雙軌格局。央地國企憑借資源整合能力和政策支持，主導(dǎo)核心區(qū)域重大項目，承擔(dān)一級開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施升級職能;市場化機構(gòu)則聚焦商業(yè)化運營，通過輕資產(chǎn)輸出、品牌管理等方式滲透細(xì)分領(lǐng)域。例如，平安不動產(chǎn)通過“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)項目退出收益率達(dá)IRR15%，國家電網(wǎng)在老舊小區(qū)推廣光儲充一體化，年降本超30%。

這種分工格局推動行業(yè)從“重資產(chǎn)投入”向“資產(chǎn)運營+資本運作”轉(zhuǎn)型。REITs發(fā)行成為關(guān)鍵退出路徑，首批項目平均分派率符合市場預(yù)期，吸引社?；?、保險資金等長期資本入局。例如，華夏金隅智造工場REIT成為國內(nèi)首單以城市更新產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITs，為市場化運作提供退出通道。

2.2 業(yè)態(tài)重構(gòu)與空間價值再造

業(yè)態(tài)重構(gòu)成為市場增量核心。工業(yè)遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數(shù)字經(jīng)濟、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城市客廳”的復(fù)合功能。老舊小區(qū)改造從基礎(chǔ)型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設(shè)施配置率大幅提升，社區(qū)經(jīng)濟活力顯著增強。例如，重慶民主村社區(qū)改造引入商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)老舊社區(qū)向全齡友好型社區(qū)轉(zhuǎn)型;成都寬窄巷子通過保留文化標(biāo)識業(yè)態(tài)，帶動周邊文旅消費增長。

市場機制倒逼企業(yè)從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“運營思維”，催生EPC+O、投資人+EPC等新型合作模式。例如，上海張園項目通過“政府主導(dǎo)+市場運作”模式，利用容積率轉(zhuǎn)移和土地出讓金返還機制，實現(xiàn)石庫門建筑保護與高端商業(yè)運營的平衡;北京金隅智造工場由老舊建材基地轉(zhuǎn)型為“硬科技”企業(yè)聚集區(qū)，保留85%以上高承重產(chǎn)業(yè)空間，引入科技企業(yè)，有效提升了土地坪效與產(chǎn)出效率。

三、技術(shù)賦能：從物理空間改造到數(shù)字孿生管理

3.1 智能化技術(shù)的深度應(yīng)用

BIM技術(shù)普及率提升，雄安新區(qū)實現(xiàn)全域建模，設(shè)計效率提升，成本降低;智能建造機器人在多個省份應(yīng)用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。數(shù)字孿生城市覆蓋率目標(biāo)達(dá)成，上海張江科學(xué)城運用CIM平臺實現(xiàn)地上地下全要素管理，開發(fā)周期縮短。

人工智能與建筑信息模型(BIM)的結(jié)合，使城市更新項目在設(shè)計、施工、運維各階段更加精細(xì)化、智能化。通過智能分析與預(yù)測，項目管理團隊可以更加精準(zhǔn)地掌握施工進度、資源分配及風(fēng)險管理，從而確保項目的順利實施與高質(zhì)量完成。例如，北京中海大吉巷項目采取“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護地上風(fēng)貌的前提下，構(gòu)建大體量地下商業(yè)空間，實現(xiàn)空間與收益的平衡。

3.2 綠色技術(shù)的規(guī)?；瘧?yīng)用

綠色技術(shù)成為城市更新的標(biāo)配。分布式能源系統(tǒng)、雨水收集利用等技術(shù)在新建項目中滲透率提高，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗證了低碳更新的商業(yè)可行性。建筑節(jié)能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂(BIPV)等技術(shù)，目標(biāo)提升建筑能效30%;生態(tài)修復(fù)治理黑臭水體、修復(fù)綠地綠廊，構(gòu)建“藍(lán)綠交織”的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

技術(shù)迭代推動行業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)型，具備數(shù)字化能力的企業(yè)將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。例如，廣州海珠濕地項目通過濕地修復(fù)、水質(zhì)提升，生態(tài)岸線營造等措施手段強化生態(tài)功能，同時圍繞生態(tài)資源布局濕地旅游、研學(xué)基地、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)項目，實現(xiàn)生態(tài)保護與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展。

四、區(qū)域協(xié)同：城市群與縣域市場的差異化發(fā)展

4.1 城市群成為更新主戰(zhàn)場

京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本優(yōu)勢，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動機制。例如，前海試點跨境建筑標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)，推動深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發(fā)結(jié)合，成為城市更新市場亮點，帶動周邊土地溢價。區(qū)域協(xié)同不僅優(yōu)化資源配置，更推動標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，為全國性市場形成奠定基礎(chǔ)。

跨行業(yè)生態(tài)圈加速形成，城市更新與文旅、科技、金融等產(chǎn)業(yè)深度融合，催生新商業(yè)模式。金融機構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品支持更新項目，某商業(yè)銀行推出“更新貸”，通過未來收益權(quán)質(zhì)押解決融資難題;某保險機構(gòu)設(shè)立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。這種生態(tài)化發(fā)展模式突破傳統(tǒng)行業(yè)邊界，為城市更新注入持續(xù)動能。

4.2 縣域市場成為新藍(lán)海

中西部三四線城市通過新城開發(fā)加速補短板，新建改造面積占比提升。縣域更新呈現(xiàn)“小而美”特征，重點聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級和公共服務(wù)完善。例如，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網(wǎng)改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置校舍改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，激活鄉(xiāng)村經(jīng)濟。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析，縣域市場雖單體規(guī)模較小，但憑借政策傾斜和低成本優(yōu)勢，吸引專業(yè)化企業(yè)布局，形成差異化競爭格局。例如，北京勁松北社區(qū)通過特許經(jīng)營模式，引導(dǎo)社會資本投資改造老舊小區(qū)，并獲得社區(qū)配套設(shè)施的運營權(quán)，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下實現(xiàn)多方共贏。

五、融資創(chuàng)新：從財政依賴到多元可持續(xù)

5.1 政策性資金的有力支持

中央財政計劃未來幾年補助超200億元，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施補短板，探索建立可持續(xù)的城市更新機制。地方政府專項債加大投入城市更新領(lǐng)域，各地積極響應(yīng)，如重慶渝中區(qū)已發(fā)行13個專項債包，重點支持老舊小區(qū)改造、風(fēng)貌保護及基礎(chǔ)設(shè)施提升等項目落地。

2025年中央預(yù)算內(nèi)投資擬安排7350億元，優(yōu)化地方政府專項債券管理機制，為城市更新提供資金保障。中央財政首次推出“城市更新示范城市”專項補助，通過競爭性評審，首批15個城市入選，單個城市最高可獲12億元支持，資金分配按區(qū)域差異化。

5.2 市場化融資工具的突破

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs等資本退出機制逐步構(gòu)建。2025年初，華夏金隅智造工場REIT在上海證券交易所掛牌上市，成為國內(nèi)首單以城市更新產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITs。REITs、專項債等金融工具通過差異化設(shè)計，實現(xiàn)更精準(zhǔn)的匹配支持，有效緩解企業(yè)資金壓力。

多地探索引入民營資本參與城市更新的新機制。例如，北京勁松北社區(qū)通過特許經(jīng)營模式，引導(dǎo)社會資本投資改造老舊小區(qū)，并獲得社區(qū)配套設(shè)施的運營權(quán)，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下實現(xiàn)多方共贏。參與城市更新的房企逐步意識到，開發(fā)理念需從傳統(tǒng)開發(fā)邏輯向存量資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)變，這是項目可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。西方學(xué)者楊劍勇曾指出，西方文藝復(fù)興時期的英倫敦堡大學(xué)教授認(rèn)為，城市更新不僅是西方文化現(xiàn)象的產(chǎn)物，更是現(xiàn)代城市發(fā)展的重要特征。。。其核心在于通過系統(tǒng)性的資源分配與高效利用，推動城市空間與功能的持續(xù)優(yōu)化。在中國，城市更新通過“留改舊建新”和“拆舊建新”等模式，逐漸取代傳統(tǒng)的大拆大建，強調(diào)全生命周期管理。

5.3 多元主體參與

隨著市場化運作的深入，城市更新呈現(xiàn)“政府主導(dǎo)+市場運作”的雙軌機制逐漸形成。北京作為城市更新的早期探索者，如康有為和，通過系統(tǒng)性的資源調(diào)配與高效利用，推動城市空間與功能的提升。然而，傳統(tǒng)的大拆大建新多以政府主導(dǎo)為特點，強調(diào)自上而下、從舊到新的轉(zhuǎn)變。在北京，大吉巷等項目的成功實踐，折射出當(dāng)下城市更新路徑的多樣化探索。。

這一背景下，大吉巷項目通過“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護歷史文脈的同時，推動現(xiàn)代商業(yè)與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的融合，實現(xiàn)空間與功能的平衡。

5.4 社會資本的參與與地方政府的引導(dǎo)

在中央的強力推動下，城市更新逐漸形成“中央主導(dǎo)+地方更新”的多元模式。中央和地方政府通過政策激勵和市場機制，如容積率獎勵、稅收優(yōu)惠等措施，，吸引社會資本參與城市更新。

在中央，城市更新強調(diào)“留改拆建新”，通過政策引導(dǎo)和市場機制的設(shè)計，實現(xiàn)資源的高效配置和利益協(xié)調(diào)。例如，上海通過“算力+大吉”等項目，在保護地上風(fēng)貌的前提下，采用“地上守形制、地下挖價值”的方式，在保護歷史建筑的同時，保留了大量具有歷史價值的建筑，如康有為的名人雅士人徐匯園、老舍等單體建筑，通過修繕館、歷史街區(qū)等項目，在保護地上風(fēng)貌的同時，推動了對歷史文脈的延續(xù)與再生，如康有為、老字號、舊屋村等項目，在保護地上風(fēng)貌的同時，探索了新的表現(xiàn)形式。例如，北京大吉巷街區(qū)通過“地上守形制、地下挖價值”的方式，成為城市更新中的新范式。老舊城區(qū)的獨特景觀。

5.5 多元主體與多元主體參與

城市更新不僅需要政府、企業(yè)、社會組織和居民等多主體的協(xié)同，通過“政府主導(dǎo)+市場運作”的模式，推動城市更新向多元化、差異化方向發(fā)展。例如，北京通過容積率轉(zhuǎn)移、用途調(diào)整、再開發(fā)、混合等多種方式，實現(xiàn)城市空間的優(yōu)化與功能的提升。政府通過容積率獎勵、稅收優(yōu)惠等政策工具，引導(dǎo)社會資本參與城市更新，促進城市空間的多元化發(fā)展。

5.6 多元主體的協(xié)同與利益協(xié)調(diào)

在中央的統(tǒng)籌下，政府通過政策引導(dǎo)和市場機制的設(shè)計，實現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展。例如，北京通過“算力+大吉”等項目，在保護地上風(fēng)貌的前提下，采用“地上守形制、地下挖價值”的方式，推動城市向“有機整體”的變遷，強調(diào)“留改拆建新”，通過“地上守形制、地下管網(wǎng)、生態(tài)修復(fù)等目標(biāo)，實現(xiàn)城市空間的優(yōu)化與功能提升。例如，北京通過“地上守形制、地下管網(wǎng)”的方式，推動城市更新向“有機整體性、功能性的”方向發(fā)展，實現(xiàn)城市空間的優(yōu)化與功能提升。

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