旅游地產(chǎn)是以優(yōu)質(zhì)旅游資源(如自然景觀、文化遺址、氣候條件)為依托，融合居住、休閑、娛樂、康養(yǎng)等多元需求的復(fù)合型地產(chǎn)形態(tài)。

其核心特征包括：

資源依賴性：項(xiàng)目選址高度依賴稀缺性資源，如海南三亞的海景、云南西雙版納的熱帶雨林;

功能復(fù)合化：涵蓋度假公寓、養(yǎng)生社區(qū)、主題公園、文旅小鎮(zhèn)等產(chǎn)品類型;

運(yùn)營驅(qū)動(dòng)性：通過“地產(chǎn)+旅游+服務(wù)”模式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，運(yùn)營收益占比逐步超過銷售收益。

形成以長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈為核心的增長(zhǎng)極。近年來，隨著國內(nèi)消費(fèi)升級(jí)和文旅產(chǎn)業(yè)深度融合，旅游地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇。

研究發(fā)現(xiàn)，行業(yè)正從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)向“文旅+康養(yǎng)+數(shù)字化”模式轉(zhuǎn)型，頭部企業(yè)加速整合資源，而政策紅利與市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，未來5年行業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)達(dá)8.5%。

1. 行業(yè)概述及發(fā)展背景

旅游地產(chǎn)是以旅游度假需求為核心，融合地產(chǎn)開發(fā)、文旅運(yùn)營、商業(yè)配套等功能的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年我國旅游總收入達(dá)6.8萬億元，同比增長(zhǎng)12.3%，旅游人次突破45億，恢復(fù)至疫情前水平。在此背景下，旅游地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型的重要方向之一。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，旅游地產(chǎn)的發(fā)展受三大因素驅(qū)動(dòng)：

政策支持：國家發(fā)改委《十四五旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出推動(dòng)文旅融合，鼓勵(lì)特色小鎮(zhèn)、康養(yǎng)度假等業(yè)態(tài)發(fā)展。

消費(fèi)升級(jí)：中高收入群體對(duì)高品質(zhì)度假需求增長(zhǎng)，2024年人均旅游消費(fèi)同比增長(zhǎng)9.2%。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：傳統(tǒng)房企如萬科、融創(chuàng)等加速布局文旅項(xiàng)目，以緩解住宅地產(chǎn)下行壓力。

2. 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體

目前旅游地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為三類參與者：

傳統(tǒng)房企(如碧桂園、恒大)：依托資金和土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，開發(fā)大型文旅綜合體，但面臨去化周期長(zhǎng)的問題。

專業(yè)文旅運(yùn)營商(如華僑城、復(fù)星旅文)：聚焦IP打造和精細(xì)化運(yùn)營，盈利能力較強(qiáng)。

地方政府與國企：通過PPP模式推動(dòng)區(qū)域旅游開發(fā)，如云南、海南等地項(xiàng)目。

2.2 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

根據(jù)文旅部數(shù)據(jù)，2024年旅游地產(chǎn)投資熱度最高的區(qū)域?yàn)椋?/p>

海南自貿(mào)港(政策紅利+免稅經(jīng)濟(jì))

長(zhǎng)三角城市群(消費(fèi)能力強(qiáng)，短途度假需求旺盛)

成渝經(jīng)濟(jì)圈(文旅資源豐富，政策扶持力度大)

中研普華數(shù)據(jù)顯示，2023年海南旅游地產(chǎn)銷售額占全國28%，而長(zhǎng)三角地區(qū)則以高端民宿、主題樂園類項(xiàng)目見長(zhǎng)。

2.3 行業(yè)集中度提升

2024年行業(yè)CR5(前五企業(yè)市場(chǎng)份額)達(dá)35%，較2020年提升10個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)通過并購整合資源，如融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅資產(chǎn)后，市場(chǎng)份額躍居行業(yè)第二。

3. 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

3.1 產(chǎn)品創(chuàng)新：從賣房子到賣生活方式

康養(yǎng)旅居：老齡化加速催生銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，2024年康養(yǎng)旅游市場(chǎng)規(guī)模突破1.2萬億元。

微度假：城市近郊露營、民宿經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，小紅書數(shù)據(jù)顯示2024年露營相關(guān)搜索量增長(zhǎng)300%。

數(shù)字化體驗(yàn)：元宇宙、VR技術(shù)在景區(qū)中的應(yīng)用，如張家界推出虛擬旅游項(xiàng)目，游客增長(zhǎng)40%。

3.2 運(yùn)營模式升級(jí)

輕資產(chǎn)輸出：華僑城、復(fù)星旅文通過品牌授權(quán)、管理輸出降低資金壓力。

會(huì)員制經(jīng)濟(jì)：如阿那亞通過社群運(yùn)營提升用戶粘性，復(fù)購率達(dá)60%。

3.3 政策與風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)

土地政策收緊：自然資源部加強(qiáng)文旅用地監(jiān)管，部分企業(yè)面臨合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)：全國超2000個(gè)特色小鎮(zhèn)，60%面臨盈利難題。

4. 未來發(fā)展前景預(yù)測(cè)

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)測(cè)，2025-2030年旅游地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

市場(chǎng)規(guī)模：2025年行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)1.5萬億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率8.5%。

投資熱點(diǎn)：海南、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)仍是資本聚集地。

技術(shù)賦能：AI導(dǎo)游、智慧景區(qū)覆蓋率將超50%。

可持續(xù)發(fā)展：低碳旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占比提升，如綠城打造零碳度假村。

5. 策略與建議

旅游地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)需從粗放開發(fā)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》建議：

差異化定位：結(jié)合地方文化打造獨(dú)特IP，避免同質(zhì)化。

強(qiáng)化運(yùn)營能力：提升用戶留存率，如通過會(huì)員體系增強(qiáng)復(fù)購。

關(guān)注政策風(fēng)向：緊跟鄉(xiāng)村振興、碳中和等國家戰(zhàn)略布局。

未來，行業(yè)將呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)格局，具備資金、品牌、運(yùn)營能力的企業(yè)有望占據(jù)更大市場(chǎng)份額。