王健林拋售謎局 這盤棋為什么這么走？

• 2017年9月4日 lihuizhen來源：企業(yè)觀察家 780 47
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通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產化”大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的身份上市，則比以傳統(tǒng)房地產為主業(yè)上市，更加容易通過審核關。

　　不同于樂視賈躍亭的出局，萬達拋售地產，事先毫無任何征兆。

　　在三個月前，王健林還信誓旦旦對外表示，萬達在中國的發(fā)展，肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬達工作報告中，明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達城，其中海外開業(yè)5個萬達城。前幾個月，王健林還曾一度宣稱，文旅項目要“超越迪尼斯”，而萬達的確對文旅投入了大量資源。

　　然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個月過后，王健林卻來了大逆轉，開始了地產大拋售。

　　地產大撤退

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　　2017年7月19日，萬達、融創(chuàng)和富力地產的戰(zhàn)略合作簽約儀式在北京舉行。據對外公布的三方合作協(xié)議顯示，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格，轉讓給富力地產。同時，萬達將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權，以438.44億元的價格，轉讓給融創(chuàng)房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。

　　對酒店業(yè)大佬富力來說，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬達擬轉讓給融創(chuàng)的76家酒店作價335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價40.75%，相當于打了個六折。

　　據萬達對外公開的資料顯示，其主營業(yè)務主要有商業(yè)物業(yè)、影視、文旅和酒店項目四塊。此外，還有金融、網絡等，但并非主業(yè)。由此可以看出本輪出售，可以說是王健林賣掉了國內資產四大板塊中的兩個，這是一次真正的主業(yè)出售。這次“清倉大甩賣”，可讓王健林收回近680億元現金?！胺叛廴?，這樣低價的收購機會百年難遇。”王健林對外表示。

　　然而在中國，對王健林這種“檔次”的富豪來說，利潤似乎并沒有那么重要，“盤子”有多大才要緊。很多時候，資產規(guī)模代表著在中國社會一種隱性的權力和影響力。在萬達快速“瘦身”的背后，到底有什么樣的關鍵因素呢?

　　輕資產轉型

　　事實上，首富王健林掌舵的萬達帝國，近幾年其資金問題一直是個謎。當前萬達的資產負債情況是什么樣呢?

　　在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達融資主要僅剩下公開發(fā)債和銀行貸款兩大渠道了。據萬達公開信息顯示，2015年，萬達在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元;2016年，萬達在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元;2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據，金額130億元。

　　據王健林透露，本次轉讓后，萬達商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業(yè)的賬面現金1000億元(不含13個文旅項目賬面現金300億元)，加上本次轉讓收回現金680億元(含回收往來款)，現金共計約1700億元。截至2017年一季度末，萬達商業(yè)的資產負債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。

　　另據萬達對外公開的資料顯示，此前統(tǒng)計截至2016年年末，其金融機構借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬達商業(yè)地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債合計為5278億元?！半m然萬達地產的資產凈值高達上千億元，但可能其中很多已經被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機構就會沒收。所以，萬達地產里面的資產有很多都是‘虛’的。”一業(yè)內人士對外表示。

　　如果單以看資產負債率，萬達商業(yè)地產在房地產業(yè)內并不算高，截至2017年一季度，萬達商業(yè)地產的資產負債率為70.61%。不過，其有息負債確實在不斷攀升。“萬達出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導向?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對外表示。

　　其實，王健林曾多次表示不想做地產的想法，想徹底扔掉開發(fā)商的帽子。隨著地價上行，利潤空間迅速縮窄，業(yè)務模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼萬達向輕資產模式進行轉型。

　　早在2014年，萬達商業(yè)地產就開始推行輕資產模式，即拿別人的錢，別人的地，來蓋萬達廣場，萬達負責它的招商，規(guī)劃，運營和經營，租金一起來分成。事實上，這是一個旱澇保收的收益模式。

　　在王健林輕資產視野里，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產業(yè)務，比如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等，將是萬達轉型的方向。事實上，所有這些業(yè)務板塊，都運營的比較好，除了網絡明年能實現整體盈利外，其他板塊都已經開始盈利。

　　到了2016年，萬達商業(yè)加速了輕資產轉型，一下子就砍掉了600億元的地產重資產。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬達廣場完成的26個項目都是輕資產，平均每年要完成40～50個輕資產項目，這些輕資產的租金分成就基本上構成了收入，而收入幾乎都相當于凈利潤，所以萬達商業(yè)的高速增長，未來是可以期望的。

　　幾年前，萬達的房地產業(yè)曾躋身全國前三名。但是目前發(fā)展態(tài)勢出現了徹底逆轉。據萬達2017年7月6日發(fā)布的2017年半年報顯示，萬達568.3億元，僅占集團總收入的42.1%，傳統(tǒng)房地產業(yè)務似乎已經失去活力。

　　如今，萬達商業(yè)地產與競爭對手的大舉擴張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬科的合同銷售額為2770億元，同比增長45.9%。恒大集團上半年的簽約銷售額飆升72%，高達2440億元。

　　事實表明，王健林的萬達在輕資產轉型速度明顯加快，且已經取得了成效。關于這次項目轉讓，王健林第一時間對外界表示：“轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現輕資產化運營。這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款?！?/p>

　　事實上，在631.7億元賣掉13個萬達文旅城以及76個萬達酒店項目后，萬達幾乎將其在國內能夠產生負債的“重”資產項目出清，成了名副其實的商業(yè)服務管理運營商。

　　若從王健林提出的去地產化和向輕資產轉型的戰(zhàn)略方向看，這一次幾乎出清能產生高負債的重資產項目，并沒有特別之處。對于萬達來講，這是在輕資產轉型的路上又邁出了扎實的一步。

　　除了萬達輕資產轉型外，地產行業(yè)已經飆升到高位，讓萬達順利躲過地產危機，繼續(xù)締造自己商業(yè)帝國。

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