房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制可借鑒哪些成熟模式?

• 2017年10月20日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1440 95
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在目前國(guó)內(nèi)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制中，德國(guó)、新加坡模式是業(yè)界探討、分析得比較多的。有部分行業(yè)研究人士認(rèn)為，目前我國(guó)市場(chǎng)上現(xiàn)行的部分調(diào)控措施，部分借鑒了上述兩國(guó)的一些經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制?能向哪些國(guó)家借鑒？

10月10日，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在新聞發(fā)布會(huì)上透露，“我國(guó)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。同時(shí)，國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的態(tài)度不會(huì)變?！眮?lái)自政府的這一表態(tài)，無(wú)疑更加堅(jiān)定了市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制確立的信心，但未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制究竟會(huì)是怎樣？在具體細(xì)則出臺(tái)之前，無(wú)論是市場(chǎng)還是行業(yè)研究人士都只能從國(guó)外現(xiàn)有成熟模式來(lái)窺見一斑。

在目前國(guó)內(nèi)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制中，德國(guó)、新加坡模式是業(yè)界探討、分析得比較多的。有部分行業(yè)研究人士認(rèn)為，目前我國(guó)市場(chǎng)上現(xiàn)行的部分調(diào)控措施，部分借鑒了上述兩國(guó)的一些經(jīng)驗(yàn)。

“在我國(guó)當(dāng)前長(zhǎng)效機(jī)制探索中，有兩類市場(chǎng)的發(fā)展受到了關(guān)注。第一是租賃市場(chǎng)，無(wú)論是產(chǎn)品本身還是租賃政策背后的各類優(yōu)惠政策，充分借鑒了德國(guó)的模式。第二是共有產(chǎn)權(quán)住房，這可能借鑒新加坡模式，填補(bǔ)了中國(guó)住房市場(chǎng)供應(yīng)體系斷層的缺口?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上看，我國(guó)住房多元化供應(yīng)體系正在積極建立，目前已經(jīng)構(gòu)建了普通住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房的三層次的供應(yīng)體系。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體量巨大，涉及人口眾多，因此新加坡、德國(guó)等地的成熟模式并不完全適合中國(guó)市場(chǎng)。

德國(guó)　租房、買房收益無(wú)差別

德國(guó)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的控制主要依靠發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，及對(duì)租客權(quán)益完善的法規(guī)保障。事實(shí)上，租賃住房體系在整個(gè)德國(guó)住房市場(chǎng)中扮演著極為重要的角色。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)租賃人口占56%左右，首都柏林的租賃人口達(dá)到86%，遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家40%-50%的水平。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出：“德國(guó)租賃發(fā)達(dá)與其人口的高流動(dòng)性、家庭小型化密切相關(guān)。德國(guó)城市化水平較高，上世紀(jì)60年代城市化率已經(jīng)超過70%。人口跨城市流動(dòng)性大，居民并不需要購(gòu)買房屋定居。因此在租房方面，德國(guó)出臺(tái)了較為完善的政策法規(guī)?！?/p>

在租客權(quán)益保障方面，據(jù)德國(guó)《住房租賃法》規(guī)定：一般的房租合同都可以無(wú)限期，承租者可提前幾個(gè)月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同，并且有3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%這樣的硬性條款來(lái)約束租金的漲幅。

一般分析認(rèn)為，這些舉措使得德國(guó)租金長(zhǎng)期維持在較低的水平線上，使得房產(chǎn)基本失去了保值、增值的功能。

“買房與租房最大不同在于買房能夠?qū)崿F(xiàn)家庭資產(chǎn)保值增值，但是房?jī)r(jià)不漲會(huì)導(dǎo)致房屋缺乏投資價(jià)值。過去十幾年德國(guó)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，漲幅很小。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)指數(shù)，2000年到2016年，德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)年均上漲1.6%?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“租房與購(gòu)房在公共資源和社會(huì)保障上的差別取決于資源配置的均等化水平。德國(guó)地區(qū)之間差異小，公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配置較為均衡，社會(huì)福利和保障均等化，租房和買房都能夠無(wú)差異享受。在這些因素作用之下，造成了如今德國(guó)租賃占主流的住房結(jié)構(gòu)。”

新加坡　政府強(qiáng)力介入，八成多人口住“組屋”

與德國(guó)相比，新加坡無(wú)疑是住房自有率極高的國(guó)家。不過這種高住房自有率下保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性，很大程度上是通過政府支撐住房保障體系來(lái)維持的。

“中國(guó)的發(fā)展和新加坡很相近，新加坡75%是華人，東方人都希望擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)。作為一個(gè)新加坡人，凱德集團(tuán)中國(guó)總部首席企業(yè)服務(wù)官、凱德中國(guó)華北區(qū)區(qū)域總經(jīng)理陳培進(jìn)曾向記者這樣表示。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱其實(shí)背后是有著深層次文化原因的：“未雨綢繆這種想法是很典型的東方人的想法，有能力的時(shí)候都希望多做一點(diǎn)，這既是中國(guó)近些年來(lái)發(fā)展快速的原因，也在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。而新加坡因?yàn)椤M屋’的存在，保障了其房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性?！?/p>

誠(chéng)如陳培進(jìn)所說，自1960年起，新加坡政府提出了“居者有其屋”計(jì)劃，成立新加坡建屋發(fā)展局（Housing and Development Board），承擔(dān)保障性住房“組屋”的規(guī)劃和設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理等職能，其建屋計(jì)劃一經(jīng)批準(zhǔn)便具有法律效力，必須保證完成。分析人士指出，這是一種政府強(qiáng)力介入的形式，以實(shí)現(xiàn)公共住房有效供給。

據(jù)了解，目前，新加坡組屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)以居民平均收入水平做基礎(chǔ)，通常是以90%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)三房組屋價(jià)格，及70%的首次申請(qǐng)者可負(fù)擔(dān)四房組屋價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。

根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從1960年至2016年，新加坡使用建屋發(fā)展局提供的“組屋”人數(shù)占全國(guó)總?cè)丝诒壤呀?jīng)從9%增長(zhǎng)至82%，其中這一數(shù)據(jù)在1990年前后曾達(dá)到87%的峰值，之后逐步回落至目前水平。

中信建投證券在近期發(fā)布的市場(chǎng)研究報(bào)告中引用新加坡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和建屋發(fā)展局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，建國(guó)之初新加坡國(guó)有土地比例不到50%，而截至2006年國(guó)有土地比例已接近90%。過去40余年新加坡共修建組屋110萬(wàn)套，占總供應(yīng)比例高達(dá)97%，已覆蓋82%的人口，至2016年居民住房自有率已達(dá)到90.9%。

觀點(diǎn)　新加坡模式更適合新區(qū)

我國(guó)在搭建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)不能完全照搬新加坡或者德國(guó)等地的成熟模式?！霸蛟谟趪?guó)外經(jīng)濟(jì)體對(duì)于房地產(chǎn)的依賴性并不高，比如德國(guó)的制造業(yè)高度發(fā)達(dá)，新加坡的服務(wù)業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易行業(yè)也相當(dāng)發(fā)達(dá)，這都可以減輕其經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。同時(shí)，新加坡的‘組屋’完全由政府強(qiáng)力主導(dǎo)，政府有能力通過無(wú)償劃撥和強(qiáng)制征收來(lái)為‘組屋’的建設(shè)提供較低成本的土地資源?！眱|翰智庫(kù)華北區(qū)總經(jīng)理薛茜茜表示。

“一般來(lái)說我們通過經(jīng)濟(jì)和民生這兩個(gè)維度考慮，不同國(guó)家在選擇房地產(chǎn)政策的時(shí)候取向是不一樣的?！毖畿绶治鲋赋?，我國(guó)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，一直以來(lái)是通過刺激房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)保障經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此很多政策取向是偏向經(jīng)濟(jì)這一端。因此新加坡模式可能更加適合在一些特定的區(qū)域內(nèi)，比如待開發(fā)的新區(qū)采用，政府有可能在前期介入，通過政策來(lái)建立市場(chǎng)，但是大規(guī)模的實(shí)行或許不可能。

薛茜茜同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，隨著近期各地大量出臺(tái)租賃政策以及中央層面屢次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，可以看出，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的定位正在轉(zhuǎn)變。未來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的搭建脈絡(luò)已經(jīng)比較清晰。就是從原來(lái)經(jīng)濟(jì)助推器的作用，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用。對(duì)租賃市場(chǎng)、保障房體系的大力發(fā)展，也都是圍繞著這一出發(fā)點(diǎn)展開。

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