全國(guó)多宗“高價(jià)地塊”閑置一年 調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市

• 2017年12月13日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1436 95
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...

“高價(jià)地塊”的入市情況，往往被市場(chǎng)用來解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面，是樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。

“面粉貴于面包” 開發(fā)商按兵不動(dòng)

據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前50宗地塊中近60%處于已開工未開售階段，整體高價(jià)地塊項(xiàng)目的開發(fā)速度還是較為緩慢的，排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，還有一些項(xiàng)目選擇了延遲入市。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人員表示，今年以來樓市調(diào)控不斷升級(jí)，“四限”范圍力度持續(xù)擴(kuò)容，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯，尤其是政府區(qū)域“限價(jià)”政策的出臺(tái)，對(duì)房企即將入市的高價(jià)地塊項(xiàng)目沖擊不小。因部分高價(jià)地塊項(xiàng)目拿地成本過高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見不鮮，在高價(jià)地塊成交樓面價(jià)與周邊精品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。

以合肥葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

一家知名開發(fā)商負(fù)責(zé)銷售的副總經(jīng)理對(duì)北青報(bào)記者表示，高價(jià)地塊如果現(xiàn)在入市，必然面臨虧損的局面。

去年4月15日，南京舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)拍出了麒麟板塊的新“高價(jià)位”。61輪的瘋狂競(jìng)爭(zhēng)之后，北京京奧港以47.6億元摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓面價(jià)高達(dá)22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)163%。當(dāng)時(shí)據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，22353元/平方米的樓面價(jià)未來的房?jī)r(jià)可能賣到40000/平方米，但京奧港未來墅最終獲批的房?jī)r(jià)為25000-27000元/平方米。

產(chǎn)權(quán)變動(dòng)頻繁 部分房企退出

在嚴(yán)峻的形勢(shì)面前，一些開發(fā)商選擇了退出。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年以來，全國(guó)住宅類高總價(jià)地塊單宗地塊成交金額超過65億的50宗地塊中，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%，引入更多的資金分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成為了市場(chǎng)主流。其中部分項(xiàng)目都由拿地時(shí)的單個(gè)企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價(jià)地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)的變動(dòng)。

2015年11月，華僑城、華潤(rùn)、招商這三家地產(chǎn)央企組成聯(lián)合體以83.4億元的總價(jià)競(jìng)得北京豐臺(tái)高價(jià)地地塊。由于地塊的最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格，華潤(rùn)和招商地產(chǎn)陸續(xù)退出該項(xiàng)目。

華僑城的項(xiàng)目權(quán)益先是由原來的33%變更為100%，今年8月份北京僑禧投資有限公司（持有豐臺(tái)高價(jià)地塊項(xiàng)目）49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，今年11月28日，華僑城正式掛牌轉(zhuǎn)讓僑禧剩余51%的股權(quán)。華僑城退出之后，豐臺(tái)的高價(jià)地塊項(xiàng)目最初的三位股東將全部退出。

張大偉認(rèn)為，從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過去兩年拿地過于激進(jìn)的企業(yè)只能選擇賣股求生。預(yù)計(jì)后續(xù)還有更多的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)股權(quán)變動(dòng)。

調(diào)控不放松催促高價(jià)地塊入市

為催促“高價(jià)地塊”入市，防止開發(fā)商囤地，今年9月下旬，國(guó)土資源部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級(jí)國(guó)土資源主管部門可以將2016年以來房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。按照國(guó)土資源部工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

國(guó)土資源部明確此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

今年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)土資源部、人民銀行在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

多名房地產(chǎn)研究人士指出，2018年樓市政策放松的概率很小，開發(fā)商必須放棄“跨越周期”、“房?jī)r(jià)下一輪暴漲”的幻想。開發(fā)商應(yīng)該在產(chǎn)品和成本上下功夫，投機(jī)心態(tài)只會(huì)讓情況更糟。

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