環(huán)京樓市：二手房交易幾陷停滯 房產(chǎn)中介面臨倒閉潮

• 2018年1月9日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 233 7
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

受最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，環(huán)京二手房無論是價(jià)格，還是成交量均出現(xiàn)明顯下跌，投資熱情急劇降溫。

二手房交易幾陷停滯房產(chǎn)中介面臨倒閉潮

值得注意的是，面對(duì)樓市成交量的持續(xù)減少，記者發(fā)現(xiàn)在燕郊的燕順路上，燊達(dá)房產(chǎn)、昆易房產(chǎn)等大部分二手房中介門店和售樓處都已關(guān)門。

“從去年3月開始，由于市場不景氣，而店面成本又過高，許多公司就會(huì)關(guān)掉盈利欠佳的門店，但公司是不會(huì)裁員的，會(huì)把工作人員合并到其他門店。員工也開始陸續(xù)離職，離職率還是挺高的?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。

固安二手房中介盈固地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其公司在固安的門店共有三家，其他兩家今年年后就沒有開門了。現(xiàn)在還是有很多人來咨詢房價(jià)情況，但真正談到買、賣的顧客很少。目前二手房價(jià)格在1.6萬元／平米，可選擇的房源也很少，如果交易價(jià)格達(dá)不到業(yè)主的價(jià)格也不會(huì)賣，現(xiàn)在是價(jià)格位于低谷，很多業(yè)主不急于在這個(gè)時(shí)候賣房。

記者粗略統(tǒng)計(jì)，在固安的錦繡大道上，二手房中介門店共有14家，其中包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、好房通、福瑞房產(chǎn)等8家門店都已拉下卷簾門。雖然時(shí)值正午，但這些房產(chǎn)中介均處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)。

同時(shí)，在這條街上，和房產(chǎn)中介一起關(guān)門歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)。一裝修店老板對(duì)記者直言，“最近建材生意特別冷清。近一個(gè)月內(nèi)，附近的大部分五金建材都陸續(xù)關(guān)門了，何時(shí)回來并不清楚?！?/p>

固安中鑫地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，此前房價(jià)漲的都按不住了，處于瘋漲狀態(tài)，幾乎是一天一個(gè)價(jià)格。自6月2號(hào)開始限購政策后，市場才開始慢慢冷淡，新房不開發(fā)了，二手房沒辦法購買便一直降價(jià)，最近幾個(gè)月價(jià)格才開始平穩(wěn)。除非是著急用錢，現(xiàn)在業(yè)主都不賣房子改出租了，市場可以交易的二手房很少。

“中國樓市也經(jīng)歷了幾起幾落，在每次調(diào)整階段，都會(huì)有部分從業(yè)人員會(huì)扛不住。此前，房地產(chǎn)市場熱度高，吸引大量企業(yè)瘋狂涌入，但實(shí)際需求并不能長期支撐，所以當(dāng)熱度退卻后，資金和人員都將逐步撤離，這也屬于正常情況?！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對(duì)記者說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)市場銷售不好，尤其是帶客量和認(rèn)購量持續(xù)走低，門店和售樓處本身經(jīng)營壓力也會(huì)增加，出現(xiàn)此類門店關(guān)門和人員離職等情況，也是基于日常經(jīng)營而調(diào)整的，更是降溫周期中的一種防寒措施。

“這也給予此類企業(yè)一個(gè)警示，即政策調(diào)控下的市場交易波動(dòng)需警惕，盲目擴(kuò)張很容易帶來經(jīng)營調(diào)整的壓力。預(yù)計(jì)到2018年下半年，此類市場依然會(huì)有反彈的可能，進(jìn)而利好此類企業(yè)的經(jīng)營?！眹?yán)躍進(jìn)說。

雖然目前環(huán)京區(qū)域限購嚴(yán)厲，但仍存在一些二手房中介機(jī)構(gòu)承諾，可以為顧戶辦理購房資格。記者咨詢到一家固安二手房中介，其還明確報(bào)出辦理資質(zhì)的費(fèi)用在3-5萬元。前提條件是必須全款，且需要等待三個(gè)月才能辦下房產(chǎn)證。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些曲線購房的做法，也說明各類違規(guī)交易還是很多，如果市場變化不大，那么風(fēng)險(xiǎn)可能還不會(huì)擴(kuò)大。但如果后續(xù)政策調(diào)整，那么很多違規(guī)交易背后會(huì)出現(xiàn)很多糾紛。以代繳社保為例，如果說開始承諾是交三年就可以購房，但如果三年以后社保繳納條件變動(dòng)了，那么這個(gè)時(shí)候這個(gè)責(zé)任是由購房者承擔(dān)還是房企承擔(dān)，存在不確定性困素。

“市場低迷自然也會(huì)對(duì)此類房企有一定的影響。當(dāng)前此類房企在回款方面其實(shí)還是有很多壓力的，所以也會(huì)有違規(guī)做法，后續(xù)在購房政策上，也應(yīng)該有環(huán)京的概念，允許社保繳納異地認(rèn)同等內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)說。

房產(chǎn)觀望態(tài)勢(shì)較濃政策仍決定后市發(fā)展

盡管二手房價(jià)格和成交量均出現(xiàn)了持續(xù)下降的局面，但是不能否認(rèn)的是環(huán)京區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿θ员豢春?，而這些區(qū)域的發(fā)展將為房價(jià)的持續(xù)走穩(wěn)帶來利好因素。事實(shí)上，記者調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，雖然房價(jià)下降、成交量低迷、生意冷清，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的”捂盤惜售“，以及對(duì)后續(xù)政策的放開仍充滿期待。

值得注意的是，推動(dòng)京津冀一體化、民航一體化的發(fā)展規(guī)劃正在影響著這些區(qū)域的房價(jià)走勢(shì)，目前橫跨通州和燕郊的潮白河大橋工程進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)10月1日通車。也就是說，其將進(jìn)一步拉近北京與燕郊兩地之間的距離，也將有效緩解燕郊往返北京的交通擁堵狀況。

與此同時(shí)，首都第二機(jī)場選址大興，預(yù)計(jì)2019年新機(jī)場將投入運(yùn)行，涿州距新機(jī)場距離為39.8公里，固安距新機(jī)場距離為16.6公里。隨著新機(jī)場的啟用，周圍產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將被帶動(dòng)，而房地產(chǎn)的價(jià)格將得到進(jìn)一步的穩(wěn)固。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，固安過去優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)集群，而這兩年包括新機(jī)場建設(shè)、部分高校等概念出現(xiàn)，其實(shí)也說明樓市面臨可以繼續(xù)改善的機(jī)會(huì)，房價(jià)上漲本身也是存在合理、自然上漲的部分，但也不排除部分炒作嫌疑。對(duì)于此類區(qū)域，應(yīng)該讓此類利好概念慢慢釋放，而不是一次性透支，否則容易出現(xiàn)各類投資泡沫。

對(duì)于環(huán)京來說，主要是河北的一些地級(jí)市以及相關(guān)城鎮(zhèn)，包括承德、保定、廊坊、張家口等市。當(dāng)然從大范圍來看，也包括天津部分地市以及類似滄州等城市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于環(huán)京來說，其實(shí)主要是北三縣的概念，再嚴(yán)格來說是燕郊等城市或城鎮(zhèn)的概念。類似區(qū)域下跌是有信號(hào)意義的，第一、說明北京房地產(chǎn)市場以及周邊的管控趨嚴(yán)，市場價(jià)格會(huì)有所變化。第二、燕郊等地的炒房需求太大，當(dāng)前需求有所剔除。所以類似領(lǐng)跌其實(shí)也是說明當(dāng)前三大城市群中的“房住不炒”思路的落實(shí)。

“類似下跌其實(shí)也是暫時(shí)的，北三縣后續(xù)上漲動(dòng)力依然是強(qiáng)勁的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，環(huán)京市場其實(shí)潛在的購房需求是很多的，但出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象則和購房政策嚴(yán)厲有關(guān)。尤其是在限購上，對(duì)于購房者的社保繳納要求提高，其符合要求的人其實(shí)是不多的，所以市場會(huì)有所疲軟和降溫。

那么，樓市交易量下滑趨勢(shì)是否會(huì)延續(xù)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策嚴(yán)厲，環(huán)京市場交易下滑也是符合預(yù)期的。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)調(diào)整出類似北京社保異地承認(rèn)等做法，這也有助于市場交易的復(fù)蘇。

對(duì)于北三縣來說，此類城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，關(guān)鍵就是要控制幅度。真正下跌的空間其實(shí)不大，這和此類區(qū)域和北京等聯(lián)系進(jìn)一步密切是有關(guān)的。因此，政策方面關(guān)鍵是要依賴兩點(diǎn)。第一、違規(guī)資金堅(jiān)決不給進(jìn)。第二、適當(dāng)考慮北京就業(yè)的部分外來人口購房需求。

鄧志浩表示，此區(qū)域的房價(jià)，實(shí)際需求還是停留在投資層面。2018年政策對(duì)環(huán)京樓市將不會(huì)有太大的扶持，也不會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步打壓，在大環(huán)境下樓市可能會(huì)趨于冷靜、平穩(wěn)。

不過，對(duì)于未來房產(chǎn)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，市場走勢(shì)還是要看政策，政策持續(xù)緊，房價(jià)就會(huì)繼續(xù)下跌，政策平穩(wěn)房價(jià)就會(huì)平穩(wěn)，政策寬松市場就恢復(fù)的就快。因此政策仍是決定未來房產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

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