兩家閩系房企登陸港交所：已告別“不惜代價”

• 2018年1月18日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 1461 97
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企選擇香港上市，主要處于兩點原因，一是要實現(xiàn)規(guī)模的擴張，從融資的角度而言，上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題，A股上市困難較大，隨著內(nèi)房股價值的提升，港股則是最好的選擇。

兩家閩系房企登陸港交所！詳情是怎樣的？

A股嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，赴香港上市重新成為房企登上資本市場的重要路徑。

2018年至今，已經(jīng)兩家內(nèi)地房企登陸港交所，另有房企正在籌謀香港上市。1月16日，福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市；另一家福建房企福晟集團反向收購佑威國際后，于1月11日正式更名福晟國際。

1月16日，福建房企正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)交所正式掛牌上市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企選擇香港上市，主要處于兩點原因，一是要實現(xiàn)規(guī)模的擴張，從融資的角度而言，上市是繞不開的道路。而由于監(jiān)管問題，A股上市困難較大，隨著內(nèi)房股價值的提升，港股則是最好的選擇。

截至目前，已經(jīng)有11家閩系房企實現(xiàn)上市，與此同時，閩系房企們正在發(fā)生改變。相較于幾年前“不惜代價”式的擴張，剛剛登陸資本市場的正榮地產(chǎn)和福晟國際則屬“另辟蹊徑”，一個先于土地市場高潮到來之前，定位中高端產(chǎn)品戰(zhàn)略；另一個則是在其他房企在公開土地市場廝殺時，憑借著母公司在房地產(chǎn)并購市場的崛起，聲名鵲起。這是閩系房企的變化，也是房地產(chǎn)業(yè)變化的縮影。

正榮地產(chǎn)：定位中高端的改善市場

截至2017年底，五家閩系房企進入房企房企銷售額排行榜前20名，新進者包括正榮地產(chǎn)、泰禾集團、陽光城，且均是走了差異化的戰(zhàn)略路線。

正榮地產(chǎn)是新進者中銷售額和漲幅均為最大的房企，2017年正榮地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額910億元，同比增長逾80%。

差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略被認(rèn)為是正榮地產(chǎn)突圍最重要的原因之一。正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，早在2015年初，正榮地產(chǎn)即提出“改善大師”產(chǎn)品戰(zhàn)略定位，集中主要精力中高端住宅物業(yè)的改善型需求。

嚴(yán)躍進表示，2016年很多城市的土地市場競爭達(dá)到“白熱化”的地步，土地價格上漲，為規(guī)避土地成本增加對公司利潤的蠶食，房企們不得不調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“改善”市場，就該點而言，正榮地產(chǎn)算是先行一步。

來自第三方研究機構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2012年至2016年，中國房地產(chǎn)市場的改善性需求持續(xù)上漲，建筑面積位于90平方米至200平方米之間的已經(jīng)售出的新建商品住宅的占比達(dá)到56.3%。

此外，上述正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略之外，公司在土地擴展上采取“深耕”的策略，且已有成效，2018年正榮地產(chǎn)在上海、江蘇省的南京和蘇州等城市均有望實現(xiàn)100億元的銷售額。

規(guī)模之外，正榮地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開始展現(xiàn)實質(zhì)的效果，公司收益的提升遠(yuǎn)超過銷售額的增長。正榮地產(chǎn)此前公布的招股書顯示， 2014年至2016年公司實現(xiàn)收益分別為30億元、43億元和146億元。

值得關(guān)注的是，截至目前，閩系房企因負(fù)債率備受詬病，正榮地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，公司將致力于財務(wù)政策并優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本次IPO正榮地產(chǎn)將獲得約38.43億元的款項。該公司招股書顯示，正榮地產(chǎn)在此次上市招股階段，在香港公開發(fā)售部分獲有效認(rèn)購合計1.79億股，最終定價違每股3.99港元，扣除相關(guān)費用之后，全部發(fā)售所得款項凈額約為38.43億港元。

福晟國際：仍走高周轉(zhuǎn)模式，規(guī)模和利潤都要

因為并購“福晟”的名稱在行業(yè)內(nèi)聲名鵲起，盡管福晟國際將會脫離福晟集團富力運行，但并購依然是福晟國際繞不開的關(guān)注點。

近日，福晟國際執(zhí)行董事、福晟國際首席財務(wù)官吳繼紅在接受采訪時透露，福晟國際將會采取有別于福晟集團以并購和舊改為主的商業(yè)模式，而是通過招拍掛和對公司的整體并購實現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)+利潤”的發(fā)展路徑。但吳繼紅同時表示，集團有個原則：“適合上市公司的項目，一定會給上市公司來做”。

具體而言，福晟國際“跟著國家戰(zhàn)略走”，即沿著大的城市圈的規(guī)劃方向布局，在長三角、珠三角、京津冀等城市圈拓展項目。

有別于過往閩系房企展示的“不惜代價”拿地，吳繼紅表示，公司將采取“三個結(jié)合”的拓展策略實現(xiàn)擴張。即未來在一二線城市“做利潤”，在三四線城市“走量”，進而保證“高周轉(zhuǎn)和利潤”的平衡。

吳繼紅同時透露，公司一定是住宅和商業(yè)同步走的，但項目最終的落地一定是一二線城市和其外溢的三四線城市均有一定量，為實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)又堅持商業(yè)和住宅的投資比例在2:8左右，最多不超出3:7。

并購之外，福晟國際延續(xù)了福晟集團“三級管控”放權(quán)模式，向城市公司放權(quán)。

吳繼紅介紹，“審批權(quán)都在集團是滿足不了行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展”，“真正打仗一定下放到區(qū)域”， 真正的做事人員在區(qū)域，指揮勸應(yīng)該下放至區(qū)域；集團充當(dāng)?shù)膭t是戰(zhàn)略導(dǎo)向和資源提供的角色；執(zhí)行層面則是具體到每個項目。

對于外界質(zhì)疑的高周轉(zhuǎn)帶來的高負(fù)債問題，吳繼紅在接受采訪時表示，高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，在剛開始的時候一定會是高負(fù)債，需要把握兩點。一是高周轉(zhuǎn)一定要彌補高負(fù)債的風(fēng)險，企業(yè)發(fā)展到一定，負(fù)債一定會下降另外；企業(yè)需要判斷資產(chǎn)是不是有質(zhì)，如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風(fēng)險，階段性的高負(fù)債是企業(yè)可以承受的。

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