小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

• 2018年4月19日 fengshaojie來源：互聯(lián)網(wǎng) 857 53
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  2018-2023年中國(guó)裝修行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  裝修行業(yè)研究報(bào)告主要分析了裝修行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、裝修市場(chǎng)供需求狀況、裝修市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和裝修主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)裝修行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑借多年的行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)，總...

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?具體詳情如下：

小產(chǎn)權(quán)房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

既然如此，那么小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?能不能買，我們要考慮的是買來的用途，是自己住還是轉(zhuǎn)讓。如果是自己住的話，盡量找成規(guī)模的，即該樓層已成片區(qū)，政府拆遷也不可能說拆就拆。并且購(gòu)買協(xié)議盡可能叫上多幾個(gè)見證人并在協(xié)議書上簽名，協(xié)議書內(nèi)容要包括各方面的內(nèi)容，如政策允許原戶主或村委應(yīng)該主動(dòng)協(xié)助買主辦理過戶手續(xù)、房屋售出后，買主永久擁有該房子，并遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買主所有、原戶主或村委售出房產(chǎn)后，單方面違約賠償買主購(gòu)房款的3倍等等協(xié)議合同。但如果是投資的話暫時(shí)就不要考慮了，在小產(chǎn)權(quán)房的最新政策下，轉(zhuǎn)手不方便，且收入也不會(huì)很大(目前現(xiàn)狀情況下)。

另外，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應(yīng)，在購(gòu)買后如果出了問題而調(diào)解不成是得不到法律保障的，因此業(yè)主們?cè)谫I之前應(yīng)特別注意這點(diǎn)。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)購(gòu)房者的建議

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購(gòu)買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù);開發(fā)建設(shè)過程中缺少，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房;而因?yàn)闊o法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大;若遇國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷賠償。因此，并不建議購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

產(chǎn)權(quán)房拆除能否獲得賠償

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。這也說明小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，拆除很難獲得賠償。但并不是的得不到賠償，能否獲得賠償以及如何賠償要根據(jù)情況而定。

小產(chǎn)權(quán)房拆除后能否獲得賠償?shù)膬煞N情況

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷過程中能否獲得拆遷安置賠償，分為兩種不同情況。，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購(gòu)買在集體的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，或者屬于宅基地使用人，拆遷安置賠償?shù)睦?，只能由?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。第二，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對(duì)于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予賠償”的規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)房拆除后如何賠償

小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動(dòng)產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。若涉及賠償，由于社區(qū)給了門牌、可以把戶口遷過去，足以證明你對(duì)房屋的合法使用，你有權(quán)要求安置賠償，但具體賠償是否包括重新安置一套房子給你，則看你所買的小產(chǎn)權(quán)房的項(xiàng)目土地性質(zhì)等等。但不管怎樣，你依然是拆遷安置對(duì)象：即合法的房屋居住權(quán)人，你有權(quán)要求安置居住房，同時(shí)有關(guān)搬遷補(bǔ)助、裝修賠償?shù)鹊?，亦可一并主張。具體怎么賠法應(yīng)參照當(dāng)?shù)夭疬w賠償標(biāo)準(zhǔn)，以所簽署的拆遷安置協(xié)議為準(zhǔn)。

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