商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式有哪些 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析

• 2022年2月15日 ZhouJiaLiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 941 59
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一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘校鼉赡晷乱痪€城市和二三線城市消費(fèi)水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費(fèi)能力巨大。

商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)的，包括百貨超市、購物中心、商業(yè)廣場、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式有哪些

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種。

一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。

二是以長期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌錾汐@取較低的融資成本，以經(jīng)營利潤覆蓋利息成本，花費(fèi)長周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運(yùn)營不斷提升資產(chǎn)價值。

三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析

2011-2017年我國房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長，2017年達(dá)到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現(xiàn)負(fù)增長，2020年受疫情影響我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

我國商業(yè)地產(chǎn)2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢，但增速有所波動，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年開始受房地產(chǎn)市場改革增速下滑到負(fù)增長水平，2021年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為12421萬平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

從商業(yè)地產(chǎn)需求端來看，2018-2020年各級城市大眾消費(fèi)品牌門店增幅中，新一線城市和二三線城市是品牌商主要布局的重點(diǎn)。2020年大眾消費(fèi)品牌更是加大了在新一線城市的門店布局，新增門店幅度達(dá)29.7%，而其中，成都、杭州、南京的門店增長超過40%。

一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘?，但近兩年新一線城市和二三線城市消費(fèi)水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費(fèi)能力巨大。眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌經(jīng)營商也看到這一點(diǎn)，這兩年房企發(fā)展不斷下沉，而對于城市大眾消費(fèi)品牌而言，新一線城市和二三線城市更是成為了其主要布局的重點(diǎn)。

預(yù)計(jì)未來新一線城市和二、三線城市消費(fèi)潛力將進(jìn)一步提升，商業(yè)地產(chǎn)供給端和需求端不斷下沉的趨勢將繼續(xù)保持，其中新一線城市將成為主要商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增長點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1、新消費(fèi)發(fā)展步入回調(diào)周期

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響，新消費(fèi)市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費(fèi)品牌相繼陷入困境，新消費(fèi)投資由此也進(jìn)入了理性回調(diào)周期，但長期來看新消費(fèi)賽道基本面依然向好。

2、虛擬科技創(chuàng)造商業(yè)新機(jī)遇

Facebook更名為Meta，寓意將公司業(yè)務(wù)專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯(lián)網(wǎng)的序幕。在政策引領(lǐng)與新一代互聯(lián)網(wǎng)原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間，創(chuàng)造商業(yè)新機(jī)遇。同時，也對線下商業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營管理提出了新的能力要求。

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