2021年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖 2022商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

• 2022年1月14日 HuangJiang來(lái)源：新浪 462 24
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2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求強(qiáng)勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場(chǎng)吸納量創(chuàng)出新高。2021年第四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)收尾，進(jìn)一步穩(wěn)固了全年的復(fù)蘇回暖趨勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

2021年房地產(chǎn)整體受政策影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在疫情后時(shí)代得到了普遍性的恢復(fù)。

2021年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖

2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求強(qiáng)勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場(chǎng)吸納量創(chuàng)出新高。2021年第四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)收尾，進(jìn)一步穩(wěn)固了全年的復(fù)蘇回暖趨勢(shì)。

得益于多元化的租戶類型，近期上海辦公樓市場(chǎng)整體空置率得到有效降低。大量供應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境下支撐租金增長(zhǎng)，在非中央商務(wù)區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，受科技新媒體和生命科學(xué)企業(yè)強(qiáng)勁的租賃需求支撐，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2021年錄得近五年來(lái)最高的凈吸納量。

上海零售物業(yè)市場(chǎng)凈吸納量由2020年的負(fù)值強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇至2021年的近150萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，2021年物流地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)新高，但受強(qiáng)勁的需求支撐，空置率僅微幅上升。投資市場(chǎng)方面，投資機(jī)構(gòu)持續(xù)尋求辦公樓收購(gòu)機(jī)會(huì)，并對(duì)“新經(jīng)濟(jì)”和另類投資的關(guān)注度大幅提升。

2022商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

2021年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)109.4萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，CBD和麗澤各占1/3。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放。TMT和金融行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)全年新租需求的60%，其中超六成來(lái)自頭部企業(yè)。

同年，北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模也頗為可觀，但由于需求強(qiáng)勁，全年的空置率仍然下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到17.1%，租金水平則略有下降。除北京外，其他熱點(diǎn)城市的寫字樓市場(chǎng)也頗為樂(lè)觀。

2021年全年，預(yù)計(jì)10座重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓凈吸納量將同比翻一番。甲級(jí)辦公樓方面，四季度，上海市辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)37.1萬(wàn)平方米，2021年全年凈吸納量共計(jì)150.6萬(wàn)平方米。2021年中央商務(wù)區(qū)主要受內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴(kuò)張推動(dòng)，凈吸納量達(dá)到 41.3萬(wàn)平方米。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占比持續(xù)攀升，科技公司已成為辦公需求關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)行業(yè)之一。近期上市獲得融資或現(xiàn)金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級(jí)、擴(kuò)張、整合，或購(gòu)置辦公用地，或?qū)で蠼⑷珖?guó)或區(qū)域總部?？萍脊緦?duì)靈活性的要求，也帶動(dòng)隨時(shí)隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

2021年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的“三道紅線”和全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓的“兩集中”政策，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的整合與洗牌。部分房企由于無(wú)法快速反應(yīng)，出現(xiàn)了債務(wù)違約等問(wèn)題。

外部環(huán)境的劇變，推動(dòng)企業(yè)開始向內(nèi)探索，尋找自身可以轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式。一方面，房企不斷加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，以實(shí)現(xiàn)降本增效;另一方面，企業(yè)持續(xù)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)試水，以分散資金承壓下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，以及商業(yè)生態(tài)發(fā)展多樣化，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)因其可以形成與住宅開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展、互為促進(jìn)的特點(diǎn)，成為了房企看好的“第二增長(zhǎng)曲線”。

近幾年來(lái)，房企不斷分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊上市，在行業(yè)形成了一波熱潮，越來(lái)越多的房企選擇了“輕重并舉”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取租金收益，并最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的保值增值。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，因此，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)具備了廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

頭部房企通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打造積累出的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)出的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，將最終形成企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的品牌效應(yīng)。房企可借此積極拓展第三方項(xiàng)目，開展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。

欲了解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展詳細(xì)分析，可點(diǎn)擊中研普華《2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。研究報(bào)告以行業(yè)為研究對(duì)象，并基于行業(yè)的現(xiàn)狀，行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，行業(yè)供需現(xiàn)狀，業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，市場(chǎng)集中度等現(xiàn)實(shí)指標(biāo)，分析預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展前景和投資價(jià)值。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑...

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