房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撃芘c未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2023

• 劉明月 2023年8月9日 來(lái)源：中研研究院 784 47
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國(guó)家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來(lái)人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見(jiàn)成效，市場(chǎng)降溫明顯。開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

2023年第一季度，中央層面在堅(jiān)持“房住不炒”的政策底線基礎(chǔ)上，不斷推出新的積極性房地產(chǎn)政策措施，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式：

一是：多次重申房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

二是：建立和落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，在全國(guó)范圍內(nèi)推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)，大力支持居民剛性和改善性住房需求。

三是：落實(shí)好房地產(chǎn)“金融16條”，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，支持房企合理融資需求。

2023年上半年一線城市房?jī)r(jià)收入比為30.3，較2022年小幅下降0.3%。2023上半年一線城市房?jī)r(jià)及城鎮(zhèn)人均可支配收入均保持上漲態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)增速不及收入水平，致使一線城市整體房?jī)r(jià)收入比小幅下降，但仍超30的房?jī)r(jià)收入比水平依舊可見(jiàn)一線城市購(gòu)房壓力之大。

2023上半年二線城市居民收入水平持續(xù)走高，城鎮(zhèn)人均可支配收入漲幅達(dá)3.52%，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，房?jī)r(jià)面臨一定的下行壓力，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比下降且降幅呈擴(kuò)大之勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年二線城市房?jī)r(jià)為18776元/㎡，較2022年下跌1.41%，降幅擴(kuò)大近1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年三四線城市房?jī)r(jià)均價(jià)為9689元/㎡，較2022年下跌1.71%，房?jī)r(jià)下行壓力仍然較大，以致房?jī)r(jià)收入比降幅持續(xù)領(lǐng)先。

中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示

房地產(chǎn)發(fā)展?jié)撃芘c未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2023

從提振市場(chǎng)信心的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)二季度會(huì)有更多城市進(jìn)一步“松綁”限購(gòu)、限貸、落戶條件，或下調(diào)房貸利率，釋放合理住房需求，從而帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期整體回暖。

今年以來(lái)，加入首套房貸款利率下調(diào)隊(duì)伍的城市持續(xù)增加，太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽(yáng)、衢州等40多個(gè)城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國(guó)家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來(lái)人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見(jiàn)成效，市場(chǎng)降溫明顯。開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢(shì)還在繼續(xù)。

多地二手房的首套房貸款利率已經(jīng)下調(diào)至5%以下，個(gè)別地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)4.6%的利率，與本月5年期以上LPR報(bào)價(jià)持平。盡管當(dāng)前市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極信號(hào)。同時(shí)，從二季度中后期來(lái)說(shuō)，全國(guó)疫情形勢(shì)有望明顯好轉(zhuǎn)，屆時(shí)一些地區(qū)積壓的購(gòu)房需求也有望得到釋放。因此綜合來(lái)看，在政策環(huán)境轉(zhuǎn)暖的背景下，市場(chǎng)底部有望于二季度末或三季度出現(xiàn)。

4月份以來(lái)，南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽(yáng)等多個(gè)城市首套房貸款利率降低。其中，部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。例如，今年沈陽(yáng)首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期調(diào)整后進(jìn)一步降至3.8%。

熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行暫停房貸業(yè)務(wù)主要和貸款額度收緊等有關(guān)。

房地產(chǎn)政策支持

房地產(chǎn)政策面“穩(wěn)地產(chǎn)”力度持續(xù)加碼，銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，保障房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。在106個(gè)大城市中，還有48個(gè)城市即45%的大城市平均單價(jià)未過(guò)萬(wàn)元。從城市規(guī)模劃分來(lái)看，這48個(gè)城市中包括特大城市哈爾濱，貴陽(yáng)、烏魯木齊和長(zhǎng)春這三個(gè)I型大城市。

此外，臨沂、淄博、柳州和煙臺(tái)的城區(qū)人口也都超過(guò)了200萬(wàn)。可見(jiàn)，城區(qū)人口規(guī)模大的城市，房?jī)r(jià)未必就高。從區(qū)域分布來(lái)看，48個(gè)房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn)的大城市主要來(lái)自中西部、東北以及東部地區(qū)的山東等地。其中，像山東煙臺(tái)、濰坊等經(jīng)濟(jì)大市，房?jī)r(jià)的總體水平并不高。

鄭州

鄭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“鄭15條”)。預(yù)計(jì)8月份相關(guān)政策將陸續(xù)發(fā)布。對(duì)于激活合理住房消費(fèi)需求和提振市場(chǎng)信心等有積極的作用。

凡即日起至2023年12月31日期間在鄭購(gòu)買新建商品住房并完成契稅繳納的，各開(kāi)發(fā)區(qū)、各區(qū)縣(市)可依據(jù)實(shí)際情況，給予一定比例的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，以貨幣形式一次性發(fā)放。青年人才購(gòu)房，在享受原有青年人才購(gòu)房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，由開(kāi)發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)再按照100%的比例給予購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。多孩家庭，財(cái)政一次性給予二孩家庭2萬(wàn)元、三孩家庭3萬(wàn)元貨幣補(bǔ)貼。

南京

據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方微信號(hào)“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，南京發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》的通知，8條政策里首條便是對(duì)購(gòu)買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼。

具體而言，鼓勵(lì)新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，按合同價(jià)給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)評(píng)估后對(duì)購(gòu)買新建商品住房的實(shí)施補(bǔ)貼，切實(shí)減輕剛性和改善性購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

江西贛州

江西贛州發(fā)布18條房地產(chǎn)措施，其中提到支持實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼和繼續(xù)實(shí)行階段性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。8月1日，江蘇句容出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，其中包括多孩家庭購(gòu)新房給予契稅補(bǔ)貼、購(gòu)買新建商住房給予契稅補(bǔ)貼等。同日，四川雅安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，提出買新房給購(gòu)房補(bǔ)貼，包括對(duì)人才和多孩家庭給購(gòu)房補(bǔ)貼等。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)住房貸款要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

更多房地產(chǎn)行業(yè)前景分析，請(qǐng)點(diǎn)擊中研研究院出版的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。報(bào)告根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)!

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