2023長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析：長(zhǎng)租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資 開(kāi)發(fā)自有品牌將成未來(lái)趨勢(shì)

• 吳澳燕 2023年9月20日 來(lái)源：國(guó)際金融報(bào) 中證報(bào) 304 12
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人口趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的四大驅(qū)動(dòng)力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，長(zhǎng)租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)概況

長(zhǎng)租公寓行業(yè)屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，其運(yùn)營(yíng)模式是運(yùn)營(yíng)方直接租賃業(yè)主房屋或自持房屋，進(jìn)行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。

品牌長(zhǎng)租公寓通常配有專(zhuān)職“管家”，為租戶(hù)提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會(huì)提供安保服務(wù)和公共娛樂(lè)空間。

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈分析

長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)鏈上游主要以房源供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)服務(wù)提供商為主，分別負(fù)責(zé)提供長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)所需房屋、提供資金及流動(dòng)性支持、提供搬家、家具裝修等增值服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)鏈中游為長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)整合上游資源進(jìn)行房源的統(tǒng)一裝修、租賃及管理。產(chǎn)業(yè)鏈下游為擁有實(shí)際租房需求的個(gè)人及企業(yè)，通過(guò)與中游長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商簽訂房屋租賃協(xié)議的方式入住長(zhǎng)租公寓并享受長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)商提供的相關(guān)服務(wù)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

隨著購(gòu)房壓力大、住房流動(dòng)性頻繁、新生一代購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變、老齡化趨勢(shì)、單身率上升等多因素渠道，整體長(zhǎng)租公寓需求量持續(xù)增長(zhǎng)，加之人均收入水平、消費(fèi)水平提升，主要基本保障的住房需求消費(fèi)意愿提升，整體長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模快速擴(kuò)張。

百?gòu)?qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也更加關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓等。租賃將向兩個(gè)方向突破：一個(gè)是大租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng)，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

2023長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主要分為集中式公寓和分散式公寓(傳統(tǒng)房屋租賃)兩種。集中式公寓以酒店式公寓、宿舍園區(qū)、快捷酒店和工業(yè)改造房為主;分散式公寓運(yùn)營(yíng)公司主要以創(chuàng)業(yè)型公司為主，其依托私募基獲得資金支持，從個(gè)人業(yè)主處獲取分散式物業(yè)，采取輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。

我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模從2016年的136.01億元增長(zhǎng)至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時(shí)疊加新建長(zhǎng)租公寓速度下降，市場(chǎng)規(guī)模增速下降明顯，2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模約580.39億元。

從獲客方式來(lái)看，自有渠道營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)成為不少品牌開(kāi)源節(jié)流的關(guān)鍵渠道，通過(guò)品牌官網(wǎng)、APP、小程序等簽約的租戶(hù)占比達(dá)54%，已經(jīng)高于第三方平臺(tái)(34%)及傳統(tǒng)線(xiàn)下中介(12%)。不過(guò)，來(lái)自企業(yè)端的租戶(hù)目前占比還只有16%，表明企業(yè)租戶(hù)市場(chǎng)還有很大開(kāi)發(fā)空間。

“租售并舉”的背景下，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為房企、資管機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)布局的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。不過(guò)，長(zhǎng)租公寓的主要客戶(hù)為年輕人，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、居住體驗(yàn)等方面，均有明顯的差異性需求，這對(duì)于公寓產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)能力和運(yùn)營(yíng)能力都提出了較高的要求。

年輕租戶(hù)催生小戶(hù)型+短租期需求

人口趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的四大驅(qū)動(dòng)力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，長(zhǎng)租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，20至29歲的租客占比最高，客戶(hù)的年輕化推動(dòng)了對(duì)小戶(hù)型公寓需求急劇增加。盡管職場(chǎng)人士目前仍是主流，但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對(duì)長(zhǎng)租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從客戶(hù)訴求來(lái)看，租客在選擇長(zhǎng)租公寓時(shí)首要考慮的因素是區(qū)位和交通便捷性，在此基礎(chǔ)上，租金合理且品質(zhì)良好的公寓更具吸引力。

長(zhǎng)租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資

2020年以來(lái)，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，共錄得13宗交易，累計(jì)金額達(dá)100億元，超過(guò)此前五年的交易總額。其中上海和北京是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過(guò)90%。

從投資者的角度來(lái)看，隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速成長(zhǎng)期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)讓此類(lèi)資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。根據(jù)仲量聯(lián)行問(wèn)卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)都計(jì)劃在未來(lái)三年開(kāi)啟或追加長(zhǎng)租公寓投資。

隨著各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)，其中增值型和機(jī)會(huì)型投資仍為市場(chǎng)主流。至于投資回報(bào)率，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ)，51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來(lái)5年長(zhǎng)租公寓的資本化率會(huì)下降50個(gè)基點(diǎn)以?xún)?nèi)。

開(kāi)發(fā)自有品牌將成未來(lái)趨勢(shì)

在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購(gòu)依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購(gòu)買(mǎi)存量資產(chǎn)，同時(shí)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等模式也開(kāi)始嶄露頭角。在運(yùn)營(yíng)方面，62%的投資機(jī)構(gòu)會(huì)選擇委托成熟的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購(gòu)項(xiàng)目后會(huì)選擇開(kāi)發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢(shì)。

2030年國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓需求將超1200萬(wàn)套

作為歐美成熟商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)中交易最為活躍的物業(yè)類(lèi)型，2021年主要?dú)W美市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓占總投資額的比例均高于15%。相比之下，2021年中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資占比僅為1.2%。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨認(rèn)為，隨著租賃市場(chǎng)的逐步成熟以及機(jī)構(gòu)化程度的不斷提高，未來(lái)長(zhǎng)租公寓的交易流動(dòng)性將得到明顯提升。

受人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費(fèi)觀念和政策支持的共同推動(dòng)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時(shí)代。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過(guò)1200萬(wàn)套。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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