住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法

• 2018年4月3日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 1052 67
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  2018-2023年版房地產(chǎn)代理項(xiàng)目可行性研究咨詢報(bào)告

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以創(chuàng)新模式開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租房源供給，住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法。

需防范住房租賃領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)

一位珠三角的房企高管對(duì)記者指出，當(dāng)前珠三角地區(qū)的租金水平和樓價(jià)相比仍然處于較低水平，一旦迎來(lái)住房租賃需求的大規(guī)模爆發(fā)，租金水平將無(wú)可避免迎來(lái)大幅度上升。在該名高管看來(lái)，當(dāng)住房租賃成為大勢(shì)所趨之時(shí)，“存房”業(yè)務(wù)如何應(yīng)對(duì)租金上漲以及隨之可能帶來(lái)的普遍違約風(fēng)險(xiǎn)，值得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)深思。

在國(guó)家的政策導(dǎo)向下，住房租賃市場(chǎng)必然迎來(lái)迅速發(fā)展期。在此背景下，大量信貸資金和社會(huì)資金涌入到住房租賃金融領(lǐng)域逐利是必然趨勢(shì)。與“存房”業(yè)務(wù)類似的金融創(chuàng)新在住房租賃領(lǐng)域也正不斷產(chǎn)生。如何防范風(fēng)險(xiǎn)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注重點(diǎn)。

在住房租賃領(lǐng)域的金融創(chuàng)新，有針對(duì)業(yè)主的“存房”業(yè)務(wù)，也有針對(duì)租賃消費(fèi)端的“安居貸”。“安居貸”雖然在極大程度上方便了租客，但也為投機(jī)者提供了可乘之機(jī)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款這樣的金融行為實(shí)質(zhì)上為租賃提供了增加金融杠桿的機(jī)會(huì)，則必然會(huì)增加投機(jī)者利用漏洞的概率。 “過(guò)去房租漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒(méi)法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲?！?/p>

一位在廣東佛山的融資擔(dān)保公司從事相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前眾多銀行對(duì)于房屋租賃貸款和其他的消費(fèi)貸在放款手續(xù)上并沒(méi)有太大的不同。因此從理論上來(lái)說(shuō)，房屋租賃貸款進(jìn)入樓市投機(jī)者手中其實(shí)并不難?！?/p>

該名融資擔(dān)保公司工作人員向記者表示，擔(dān)保公司與一些銀行有合作協(xié)議已經(jīng)是全行業(yè)公開(kāi)的“秘密”。擔(dān)保公司每年配合銀行向外放款，雖然貸款會(huì)進(jìn)入征信系統(tǒng)，但因?yàn)檫@部分貸款均屬于“小額貸款”，因此在銀行審批上比較寬松，“只要征信不出問(wèn)題，基本上都能夠獲批”。

據(jù)該名負(fù)責(zé)人介紹，目前其所在平臺(tái)借貸年利率達(dá)5.4%，在征信沒(méi)有問(wèn)題的情況下，個(gè)人無(wú)需任何抵押物就能夠從單家銀行最多貸70萬(wàn)元，如果同時(shí)向多家銀行提出貸款要求，一次甚至能夠貸到200萬(wàn)元?！斑^(guò)去我們都建議客戶通過(guò)消費(fèi)貸或者裝修貸來(lái)辦，這樣的話雖然利息較高，但是容易放貸?，F(xiàn)在有了政策鼓勵(lì)，越來(lái)越多銀行則以房屋租賃貸款名義放貸了。”

“愛(ài)租哪”合伙人陳其東在接受媒體采訪時(shí)也指出，與目前互聯(lián)網(wǎng)金融提供的“信用貸”“消費(fèi)貸”“過(guò)橋貸”等類似，房屋租賃貸款很容易變成樓市“加杠桿”的工具。在陳其東看來(lái)，如果沒(méi)有有效的防范措施，很容易被炒房者利用?；ヂ?lián)網(wǎng)金融開(kāi)展業(yè)務(wù)沒(méi)有地域限制，雖然方便消費(fèi)者，但是無(wú)法核實(shí)客戶需求的真實(shí)性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真?zhèn)蔚确矫?，互?lián)網(wǎng)金融公司還缺乏好的辦法。

不過(guò)，作為全國(guó)首批12個(gè)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市之一，佛山在租賃平臺(tái)的建設(shè)上給出了一個(gè)可供參考的解決方案。據(jù)佛山市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，其租賃平臺(tái)上的房屋來(lái)源均有保障，企業(yè)房源均由建設(shè)銀行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運(yùn)營(yíng)，所有房源信息都經(jīng)過(guò)核實(shí)后發(fā)布；個(gè)人房東房源信息均需經(jīng)過(guò)在線核真、實(shí)地核實(shí)、后臺(tái)審核才能發(fā)布。此外，平臺(tái)通過(guò)對(duì)接政府系統(tǒng)檢核，對(duì)房屋租賃關(guān)鍵信息進(jìn)行校驗(yàn)，保證平臺(tái)房源和圖片的真實(shí)可靠，解決“黑房源”“假房源”問(wèn)題。同時(shí)，該平臺(tái)還引入“刷臉認(rèn)證”“OCR（光學(xué)字符識(shí)別）識(shí)別”“電子簽名”，與公安部戶籍系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等手段，保證市場(chǎng)參與主體和操作的真實(shí)性，提高交易主體、房源和備案信息的安全性、可靠性。

除了在監(jiān)管上收緊，楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)記者指出，房租貸就是一種“消費(fèi)貸”，也存在套現(xiàn)的可能，因此必須要完善款項(xiàng)的審批，對(duì)貸款資格設(shè)置門(mén)檻進(jìn)行審核，同時(shí)堅(jiān)決懲處挪作他用等行為。

楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)記者指出，此前，炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。而市場(chǎng)的過(guò)度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險(xiǎn)傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃領(lǐng)域年內(nèi)有望立法

3月14日，中國(guó)政府網(wǎng)公布國(guó)務(wù)院2018年立法工作計(jì)劃。根據(jù)計(jì)劃，為提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，將由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部起草制定包括住房銷售管理?xiàng)l例、住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例在內(nèi)的多部條例法規(guī)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院估算，到2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元，是目前的4倍以上。然而，目前中國(guó)城市租賃住房中只有不到10%來(lái)自政府和各類住房租賃企業(yè)，國(guó)際上許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體該比例通常在20%-30%。

楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)記者表示，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)中機(jī)構(gòu)房源占比過(guò)低，不利于住房租賃關(guān)系的穩(wěn)定。未來(lái)，多種來(lái)源并舉的租賃市場(chǎng)將為租房者提供更透明的信息和更規(guī)范的服務(wù)，租賃行業(yè)本身也能得到更健康的發(fā)展。

在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范過(guò)程中，法律的引領(lǐng)作用十分重要。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，加快住房租賃的立法進(jìn)程不僅能為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)增加租賃住房投資持有和運(yùn)營(yíng)管理這兩種業(yè)務(wù)模式，拓寬行業(yè)發(fā)展空間；也有利于正確引導(dǎo)金融資本進(jìn)入行業(yè)，增加了租賃住房相關(guān)資產(chǎn)的證券化機(jī)會(huì)，有利于引導(dǎo)居民從直接買房投資向購(gòu)買相關(guān)受益憑證的間接投資方式的轉(zhuǎn)變。

相關(guān)推薦：2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

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