商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及規(guī)模分析

• 2022年4月11日 ZouJunRong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 741 44
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商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模如何?商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及規(guī)模分析

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況來(lái)看，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，還包括線上交易平臺(tái)和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種

一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過(guò)銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。

二是以長(zhǎng)期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營(yíng)全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌?chǎng)上獲取較低的融資成本，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋利息成本，花費(fèi)長(zhǎng)周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。

三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購(gòu)改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購(gòu)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營(yíng)收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示

隨著到期退出高峰期的到來(lái)，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購(gòu)置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個(gè)快速?gòu)?fù)蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機(jī)遇。

隨著我國(guó)人均可支配收入情況持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)居民商業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入自2011年起快速增長(zhǎng)，到2021年已達(dá)到47412元。整體來(lái)看，居民消費(fèi)能力的持續(xù)提升是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要商業(yè)消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)才得以擴(kuò)張。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國(guó)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)迎來(lái)快速?gòu)?fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長(zhǎng)10%-15%，有望首次突破3000億元。

受惠于中國(guó)出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三個(gè)一線城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬(wàn)平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市的需求。

預(yù)計(jì)2022年全國(guó)寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬(wàn)平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過(guò)去五年530萬(wàn)平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢(shì)平穩(wěn)。而未來(lái)三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

預(yù)計(jì)到2030年，新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個(gè)城市群。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)城市商業(yè)魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門店數(shù)量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來(lái)具有較大發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)地產(chǎn)租金具備上漲空間。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

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  商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑...

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